En resumen
El impuesto de adquisición es el 2.73% del valor en San Miguel de Allende (Guanajuato) con $3 millones. El valor de avalúo en Guanajuato varió +8.1% en un año (índice SHF, segundo trimestre de 2026). La oferta promedio de crédito hipotecario a tasa fija fue de 11.29% en septiembre de 2026 (Banco de México).
San Miguel de Allende rompe el patrón de su estado: mientras Guanajuato cobra $24,144 y León $29,364 por una compra de $3 millones, aquí el ISABI llega a $82,007. Es una tarifa por rangos sobre el mayor de tres referentes (fiscal, precio, avalúo certificado), menos 10 UMA anuales. La ley municipal no repite esa deducción; Payotte la aplica porque el artículo 338 de la ley estatal cubre «todas las operaciones», y sin ella el impuesto sería $17,118 mayor.
Para $1 millón son $11,621; para $3 millones, $82,007; y para $8 millones, $282,007. En porcentaje, de 1.16% a 2.73% y 3.53%, un ascenso marcado. Los $82,007 equivalen a 699 UMA.
Entre las 54 zonas calculadas ocupa el lugar 33: cobran más 21 zonas y menos 32, con la mediana del país en $75,000. Chapala, en Jalisco, con $80,900, está justo debajo y Los Cabos, en Baja California Sur, con $83,577, justo arriba. Con $2,574 del Registro Público de la Propiedad, el total alcanza $84,581 a $3 millones, es decir 2.82%.
Quien compara municipios del mismo estado ve aquí la mayor distancia entre vecinos de la región: $24,144 en Guanajuato, $29,364 en León y $82,007 en San Miguel.
En el estado, las viviendas con hipoteca tuvieron mediana de avalúo de $1,221,641 en la lectura semestral de 2026, 17.º de 32, y el índice SHF subió 8.1%, 13.º, sobre el 7.3% nacional. San Miguel de Allende no tiene índice propio, así que para su evolución de precios solo se cuenta con la cifra estatal.
Datos al 15 de octubre de 2026: avalúos SHF de enero a junio de 2026, créditos SNIIV de 2025, ENIGH 2024 del INEGI, leyes fiscales 2026.
Calcula para San Miguel de Allende
Las preguntas, respondidas
¿Cuánto impuesto y derechos de inscripción se pagan por una vivienda de $3 millones en San Miguel de Allende?
Por una vivienda de $3 millones en San Miguel de Allende (Guanajuato), gravada sobre el mayor entre el valor fiscal, el precio y un avalúo de un valuador certificado, menos diez UMA anuales, el comprador paga impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI) $82,007, derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad $2,574: $84,581 en total según las leyes 2026 leídas por Payotte, sin contar los honorarios del notario.
¿Cuánto impuesto y derechos de inscripción se pagan por una vivienda de $8 millones en San Miguel de Allende?
Por una vivienda de $8 millones en San Miguel de Allende (Guanajuato): impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI) $282,007, derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad $2,574, $284,581 en total, sin contar los honorarios del notario.
¿Qué mensualidad tendría una vivienda de $3 millones en San Miguel de Allende?
Un crédito de $2,400,000 (20% de enganche) cuesta $25,248 al mes a 20 años al 11.29% (Banco de México, septiembre de 2026); CAT promedio 13.76%.
¿Cuánto impuesto se paga al vender una vivienda en San Miguel de Allende?
En San Miguel de Allende aplican las reglas federales, como en todos los estados: un vendedor que no es residente fiscal en México paga por defecto el 25% del precio bruto (LISR art. 160), $750,000 en una venta de $3 millones, que entera el notario; un residente que vende su casa habitación está exento hasta 700,000 UDIS, unos $6,220,414 al 5 de noviembre de 2026 (art. 93-XIX-a).
Cómo se compara San Miguel de Allende
Con $82,007 por una vivienda de $3 millones (2.73% del precio), San Miguel de Allende está cerca de la mitad de los 54 municipios calculados, cuya mediana es $75,000: 32 cobran menos, 21 más.
El impuesto sigue una tarifa marginal (límites en pesos): $11,621 sobre $1 millón, $82,007 sobre $3 millones y $282,007 sobre $8 millones. La tasa efectiva sube de 1.16% a 3.53% entre el primer y el último precio. En San Miguel de Allende, se restan de la base 10 UMA anuales, $427,946, antes de aplicar la tasa.
Dentro de Guanajuato, los vecinos calculados más cercanos por una vivienda de $3 millones son León $29,364 ($52,643 menos) y Guanajuato $24,144 ($57,863 menos). Los derechos de inscripción de $2,574 vienen de la ley del propio estado, así que son idénticos en cada uno y la diferencia es solo el impuesto municipal.
El impuesto y los derechos de inscripción suman 2.82% de un precio de $3 millones, $84,581, lo que equivale a 3.4 mensualidades de $25,248 y a 14.1% adicional sobre el enganche de $600,000. Para una vivienda con el avalúo mediano del estado, $1,221,641, las mismas reglas dan $19,541, 1.6% del precio.
Ordenadas de la más ligera a la más pesada de las 54 zonas, San Miguel de Allende ocupa el lugar 33.º: justo debajo en la clasificación nacional está Chapala (Jalisco) con $80,900 y justo arriba está Los Cabos (Baja California Sur) con $83,577. La más ligera, Guanajuato, cobra $24,144 por los mismos $3 millones, así que un comprador en San Miguel de Allende paga $57,863 más; la más pesada, Querétaro, cobra $170,306, $88,299 más que San Miguel de Allende.
Más allá de los tres precios de esta página, el impuesto y los derechos llegan a $44,581 sobre $2 millones, $164,581 sobre $5 millones y $444,581 sobre $12 millones. Entre $3 millones y $8 millones, cada peso adicional de precio paga 4 centavos de impuesto de adquisición, más que el 2.73% promedio a $3 millones. En la unidad de cuenta diaria (UMA, $117 en 2026), el impuesto sobre $3 millones equivale a 699 UMA y los derechos de inscripción a 22.
| Medida | Valor | Referencia | Lugar |
|---|---|---|---|
| San Miguel de Allende: impuesto de adquisición sobre $1 millón | $11,621 | mediana $21,588 | 3.º de 54 más ligero |
| San Miguel de Allende: impuesto de adquisición sobre $3 millones | $82,007 | mediana $75,000 | 33.º de 54 más ligero |
| San Miguel de Allende: impuesto de adquisición sobre $8 millones | $282,007 | mediana $232,239 | 40.º de 54 más ligero |
| San Miguel de Allende: tasa efectiva a $3 millones | 2.73% | mediana 2.5% | 33.º de 54 más ligera |
| San Miguel de Allende: tasa efectiva a $1 y 8 millones | 1.16% y 3.53% | diferencia de 2.36 puntos | sube |
| San Miguel de Allende: impuesto sobre $3 millones en UMA | 699 UMA | $117 por UMA | 23 UMA mensuales |
| San Miguel de Allende: derechos de inscripción sobre $3 millones | $2,574 | 0.09% del precio | 3.1% del impuesto |
| San Miguel de Allende: impuesto y derechos sobre $3 millones | $84,581 | 2.82% del precio | 27.º de 54 más ligero |
| San Miguel de Allende: impuesto y derechos sobre $12 millones | $444,581 | 3.7% del precio | 5.3 veces la cuenta de $3 millones |
Los avalúos, créditos hipotecarios y rentas de todo Guanajuato están en la página del estado.
Las cifras
| Medida | Valor | Fuente |
|---|---|---|
| Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI) sobre $3 millones | $82,007 | Ley de Ingresos para el Municipio de San Miguel de Allende 2026, art. 7 (P.O. 260, 30 dic. 2025); Ley Hacendaria Municipal para el Estado de Guanajuato, art. 338 |
| Derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad sobre $3 millones | $2,574 | Ley de Ingresos del Estado de Guanajuato 2026, art. 10-II-a (P.O. 260, 30 dic. 2025) |
| Oferta promedio de crédito hipotecario a tasa fija (septiembre de 2026) | 11.29% | Banco de México, CF303 |
La SHF publica precios de vivienda en pesos solo por estado; para un municipio publica un índice, no un precio. Los avalúos, créditos y rentas de Guanajuato están en la página del estado.
En otras partes de Guanajuato
Fuentes
- Impuesto de adquisición: Ley de Ingresos para el Municipio de San Miguel de Allende 2026, art. 7 (P.O. 260, 30 dic. 2025); Ley Hacendaria Municipal para el Estado de Guanajuato, art. 338; la calculadora.
- Derechos de inscripción: Ley de Ingresos del Estado de Guanajuato 2026, art. 10-II-a (P.O. 260, 30 dic. 2025).
- Precios: Sociedad Hipotecaria Federal, Índice SHF de Precios de la Vivienda en México, segundo trimestre de 2026 (comunicado de prensa 05/2026, 10 de agosto de 2026), consultado el 15 de octubre de 2026 (datos).
- Créditos: SEDATU, Sistema Nacional de Información e Indicadores de Vivienda (SNIIV), datos abiertos « Financiamientos » 2025; Banco de México, SIE, Tasas de Interés de Crédito a los Hogares (CF303), Indicador del Costo de Créditos Hipotecarios, septiembre de 2026.