En resumen
Por una vivienda de $3 millones en Guanajuato, el impuesto de adquisición es de $24,144 (0.8% del valor) y los derechos de inscripción de la escritura, $2,574, según su ley 2026. El valor de avalúo en Guanajuato varió +8.1% en un año (índice SHF, segundo trimestre de 2026). La oferta promedio de crédito hipotecario a tasa fija fue de 11.31% en agosto de 2026 (Banco de México).
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Las preguntas, respondidas
¿Cuánto impuesto y derechos de inscripción se pagan por una vivienda de $3 millones en Guanajuato?
Por una vivienda de $3 millones en Guanajuato, gravada sobre el mayor entre el valor fiscal, el precio y un avalúo de un valuador certificado, menos diez UMA anuales, el comprador paga impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI) $24,144, derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad $2,574: $26,718 en total según las leyes 2026 leídas por Payotte, sin contar los honorarios del notario.
¿Cuánto impuesto y derechos de inscripción se pagan por una vivienda de $8 millones en Guanajuato?
Por una vivienda de $8 millones en Guanajuato: impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI) $113,438, derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad $2,574, $116,012 en total, sin contar los honorarios del notario.
¿Están subiendo los precios de la vivienda en Guanajuato?
El índice de precios de la SHF de Guanajuato varió +8.1% entre el segundo trimestre de 2025 y el de 2026, frente a +7.3% en todo México; mide el valor de avalúo de las viviendas compradas con crédito hipotecario (Sociedad Hipotecaria Federal).
¿Cuánto cuesta una vivienda en Guanajuato?
De enero a junio de 2026, las viviendas compradas con crédito hipotecario en Guanajuato tuvieron un avalúo mediano de $1,221,641 y un avalúo promedio de $1,659,672; la mitad se valuó entre $833,204 y $1,910,900 (SHF). Son valores de avalúo, no precios de venta.
¿Qué mensualidad tendría una vivienda de $3 millones en Guanajuato?
Un crédito de $2,400,000 (20% de enganche) cuesta $25,281 al mes a 20 años al 11.31% (Banco de México, agosto de 2026); CAT promedio 13.78%.
¿Cuánto impuesto se paga al vender una vivienda en Guanajuato?
En Guanajuato aplican las reglas federales, como en todos los estados: un vendedor que no es residente fiscal en México paga por defecto el 25% del precio bruto (LISR art. 160), $750,000 en una venta de $3 millones, que entera el notario; un residente que vende su casa habitación está exento hasta 700,000 UDIS, unos $6,199,266 al 15 de octubre de 2026 (art. 93-XIX-a).
Cómo se compara Guanajuato
Guanajuato tiene el impuesto de adquisición más bajo de los 54 municipios calculados en Payotte: $24,144 por una vivienda de $3 millones (0.8% del precio), 67.8% por debajo de la mediana de $75,000.
El impuesto sigue una tarifa marginal (límites en pesos): $2,860 sobre $1 millón, $24,144 sobre $3 millones y $113,438 sobre $8 millones. La tasa efectiva sube de 0.29% a 1.42% entre el primer y el último precio. En Guanajuato, se restan de la base 10 UMA anuales, $427,946, antes de aplicar la tasa.
Dentro de Guanajuato, los vecinos calculados más cercanos por una vivienda de $3 millones son León $29,364 ($5,220 más) y San Miguel de Allende $82,007 ($57,863 más). Los derechos de inscripción de $2,574 vienen de la ley del propio estado, así que son idénticos en cada uno y la diferencia es solo el impuesto municipal.
El impuesto y los derechos de inscripción suman 0.89% de un precio de $3 millones, $26,718, lo que equivale a 1.1 mensualidades de $25,281 y a 4.5% adicional sobre el enganche de $600,000. Para una vivienda con el avalúo mediano del estado, $1,221,641, las mismas reglas dan $6,946, 0.57% del precio.
Ordenadas de la más ligera a la más pesada de las 54 zonas, Guanajuato ocupa el lugar 1.º: justo arriba está León con $29,364. La más ligera, Guanajuato, cobra $24,144 por los mismos $3 millones, así que un comprador en Guanajuato paga lo mismo; la más pesada, Querétaro, cobra $170,306, $146,162 más que Guanajuato.
Más allá de los tres precios de esta página, el impuesto y los derechos llegan a $13,918 sobre $2 millones, $57,402 sobre $5 millones y $198,412 sobre $12 millones. Entre $3 millones y $8 millones, cada peso adicional de precio paga 1.79 centavos de impuesto de adquisición, más que el 0.8% promedio a $3 millones. En la unidad de cuenta diaria (UMA, $117 en 2026), el impuesto sobre $3 millones equivale a 206 UMA y los derechos de inscripción a 22.
En Guanajuato, las viviendas compradas con crédito hipotecario tuvieron un avalúo mediano de $1,221,641 de enero a junio de 2026: la 17.º más alta de las 32 entidades, 6% por debajo de la mediana nacional de $1,299,580. El promedio, $1,659,672, es 1.36 veces la mediana, señal de que unos cuantos avalúos muy altos lo jalan hacia arriba; el cuartil superior es 2.3 veces el inferior. En ese panorama, una compra de $3 millones rebasa el cuartil superior de $1,910,900, en la cuarta parte más cara de las viviendas compradas con crédito.
El índice de precios SHF de Guanajuato subió +8.1% en un año, 0.8 puntos más rápido que el +7.3% de México: lugar 13.º de 32 entidades clasificadas. El conteo 2025 del SNIIV registra 23,898 créditos hipotecarios a personas en Guanajuato, 3.9 por cada 1,000 habitantes del censo 2020 (entidad mediana: 3.8), con un promedio de $915,017, 0.75 veces el avalúo mediano. Ahí se renta el 14.8% de las viviendas (2024), cerca del 14.4% de la entidad mediana, la 15.º más alta.
Un comprador con el avalúo mediano del estado y 20% de enganche pide prestados $977,313; con el promedio del Banco de México de 11.31% a 20 años, eso da $10,295 al mes, frente a $25,281 para el ejemplo de $3 millones de esta página.
| Medida | Valor | Referencia | Lugar |
|---|---|---|---|
| Guanajuato: impuesto de adquisición sobre $1 millón | $2,860 | mediana $21,588 | 1.º de 54 más ligero |
| Guanajuato: impuesto de adquisición sobre $3 millones | $24,144 | mediana $75,000 | 1.º de 54 más ligero |
| Guanajuato: impuesto de adquisición sobre $8 millones | $113,438 | mediana $232,239 | 1.º de 54 más ligero |
| Guanajuato: tasa efectiva a $3 millones | 0.8% | mediana 2.5% | 1.º de 54 más ligera |
| Guanajuato: tasa efectiva a $1 y 8 millones | 0.29% y 1.42% | diferencia de 1.13 puntos | sube |
| Guanajuato: impuesto sobre $3 millones en UMA | 206 UMA | $117 por UMA | 6.8 UMA mensuales |
| Guanajuato: derechos de inscripción sobre $3 millones | $2,574 | 0.09% del precio | 10.7% del impuesto |
| Guanajuato: impuesto y derechos sobre $3 millones | $26,718 | 0.89% del precio | 1.º de 54 más ligero |
| Guanajuato: impuesto y derechos sobre $12 millones | $198,412 | 1.65% del precio | 7.4 veces la cuenta de $3 millones |
| Índice SHF, Guanajuato | +8.1% | México +7.3% | 15.º de 36 |
Las cifras
| Medida | Valor | Fuente |
|---|---|---|
| Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI) sobre $3 millones | $24,144 | Ley de Ingresos para el Municipio de Guanajuato 2026, art. 7 (P.O. 260, 30 dic. 2025); Ley Hacendaria Municipal para el Estado de Guanajuato, art. 338 |
| Derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad sobre $3 millones | $2,574 | Ley de Ingresos del Estado de Guanajuato 2026, art. 10-II-a (P.O. 260, 30 dic. 2025) |
| Índice de precios SHF, Guanajuato, variación en un año | +8.1% | SHF, 2.º trim. 2026 |
| Índice de precios SHF, Guanajuato, variación en un año | +8.1% | SHF, 2.º trim. 2026 |
| Avalúo mediano, Guanajuato (ene.-jun. 2026) | $1,221,641 | SHF |
| Avalúo promedio, Guanajuato (ene.-jun. 2026) | $1,659,672 | SHF |
| Créditos hipotecarios a personas, Guanajuato, 2025 (vivienda nueva y usada) | 23,898 | SNIIV |
| Monto promedio de esos créditos | $915,017 | SNIIV |
| Proporción de viviendas rentadas, Guanajuato (2024) | 14.8% | Cálculo de Payotte, INEGI ENIGH 2024 |
| Oferta promedio de crédito hipotecario a tasa fija (agosto de 2026) | 11.31% | Banco de México, CF303 |
La SHF publica precios de vivienda en pesos solo por estado; para un municipio publica un índice, no un precio. La proporción de viviendas rentadas es el conteo ponderado de Payotte sobre 3,059 viviendas de la muestra de Guanajuato en la ENIGH 2024 del INEGI, sin margen de error.
Municipios de Guanajuato en Payotte
Fuentes
- Impuesto de adquisición: Ley de Ingresos para el Municipio de Guanajuato 2026, art. 7 (P.O. 260, 30 dic. 2025); Ley Hacendaria Municipal para el Estado de Guanajuato, art. 338; la calculadora.
- Derechos de inscripción: Ley de Ingresos del Estado de Guanajuato 2026, art. 10-II-a (P.O. 260, 30 dic. 2025).
- Precios: Sociedad Hipotecaria Federal, Índice SHF de Precios de la Vivienda en México, segundo trimestre de 2026 (comunicado de prensa 05/2026, 10 de agosto de 2026), consultado el 15 de octubre de 2026 (datos).
- Créditos: SEDATU, Sistema Nacional de Información e Indicadores de Vivienda (SNIIV), datos abiertos « Financiamientos » 2025; Banco de México, SIE, Tasas de Interés de Crédito a los Hogares (CF303), Indicador del Costo de Créditos Hipotecarios, agosto de 2026.
- Rentas: INEGI, Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares (ENIGH) 2024, microdatos de vivienda; proporción de viviendas en renta calculada por Payotte, sin margen de error.