En resumen
El impuesto de adquisición es el 0.98% del valor en León (Guanajuato) con $3 millones. El valor de avalúo en León varió +7.7% en un año (índice SHF, segundo trimestre de 2026). La oferta promedio de crédito hipotecario a tasa fija fue de 11.29% en septiembre de 2026 (Banco de México).
En León, el ISABI parte de restar 10 UMA anuales al máximo entre valor fiscal, precio y avalúo de un perito certificado, y luego aplica una tarifa por rangos. La ley prevé deducciones mayores para vivienda social o popular que sea la única propiedad del comprador. De ahí que el impuesto crezca más rápido que el precio: $3,204 si la vivienda cuesta $1 millón, $29,364 si cuesta $3 millones y $198,325 si cuesta $8 millones. La tasa efectiva se mueve de 0.32% a 0.98% y llega a 2.48%.
León es la segunda zona más ligera de las 54 calculadas. Solo Guanajuato, con $24,144, cobra menos; las otras 52 cobran más, empezando por Puebla, con $54,000. Su monto queda muy por debajo de los $75,000 de la mediana del país y equivale a 250 UMA. San Miguel de Allende, también en Guanajuato, llega a $82,007. Por registrar la escritura se pagan $2,574, y con ello el total para $3 millones queda en $31,938, o 1.06%.
Entre $1 y $8 millones el impuesto pasa de $3,204 a $198,325, uno de los recorridos más pronunciados de la lista, aunque a $3 millones sigue entre los dos más bajos del país. Dentro del estado, León queda por encima de Guanajuato y muy por debajo de San Miguel de Allende. La deducción de 10 UMA anuales equivale a $427,946.40.
La ciudad tiene un índice propio de precios que avanzó 7.7% a tasa anual, 17.º entre las 36 ciudades que llevan índice; supera el 7.3% nacional y queda por debajo del 8.1% del estado, que ocupa el 13.º lugar de 32.
En el mercado estatal, la mediana de avalúo es de $1,221,641 en la lectura de junio de 2026, 17.º de 32 y debajo de los $1,299,580 del país; su promedio, $1,659,672, y sus cuartiles, $833,204 y $1,910,900. Los créditos concedidos a personas sumaron 23,898 en 2025 ($915,017 de importe medio), con un indicador de 3.9, casi pegado a la entidad mediana (3.8). La población estatal era de 6,166,934 en 2020, y la renta alcanza 14.8% de las viviendas. Los agentes inmobiliarios se anotan en un padrón estatal, sin licencia, de modo que ejercen sin examen de acceso.
Datos al 15 de octubre de 2026: avalúos SHF de enero a junio de 2026, créditos SNIIV de 2025, ENIGH 2024 del INEGI, leyes fiscales 2026.
Calcula para León
Las preguntas, respondidas
¿Cuánto impuesto y derechos de inscripción se pagan por una vivienda de $3 millones en León?
Por una vivienda de $3 millones en León (Guanajuato), gravada sobre el mayor entre el valor fiscal, el precio y un avalúo de un valuador certificado, menos diez UMA anuales, el comprador paga impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI) $29,364, derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad $2,574: $31,938 en total según las leyes 2026 leídas por Payotte, sin contar los honorarios del notario.
¿Cuánto impuesto y derechos de inscripción se pagan por una vivienda de $8 millones en León?
Por una vivienda de $8 millones en León (Guanajuato): impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI) $198,325, derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad $2,574, $200,899 en total, sin contar los honorarios del notario.
¿Están subiendo los precios de la vivienda en León?
El índice de precios de la SHF de León (Guanajuato) varió +7.7% entre el segundo trimestre de 2025 y el de 2026, frente a +7.3% en todo México; mide el valor de avalúo de las viviendas compradas con crédito hipotecario (Sociedad Hipotecaria Federal).
¿Qué mensualidad tendría una vivienda de $3 millones en León?
Un crédito de $2,400,000 (20% de enganche) cuesta $25,248 al mes a 20 años al 11.29% (Banco de México, septiembre de 2026); CAT promedio 13.76%.
¿Cuánto impuesto se paga al vender una vivienda en León?
En León aplican las reglas federales, como en todos los estados: un vendedor que no es residente fiscal en México paga por defecto el 25% del precio bruto (LISR art. 160), $750,000 en una venta de $3 millones, que entera el notario; un residente que vende su casa habitación está exento hasta 700,000 UDIS, unos $6,220,414 al 5 de noviembre de 2026 (art. 93-XIX-a).
Cómo se compara León
León cobra $29,364 de impuesto de adquisición (0.98%) por una vivienda de $3 millones, 60.8% por debajo de la mediana de $75,000 de los 54 municipios calculados; un municipio cobra menos y 52 más.
El impuesto sigue una tarifa marginal (límites en pesos): $3,204 sobre $1 millón, $29,364 sobre $3 millones y $198,325 sobre $8 millones. La tasa efectiva sube de 0.32% a 2.48% entre el primer y el último precio. En León, se restan de la base 10 UMA anuales, $427,946, antes de aplicar la tasa.
Dentro de Guanajuato, los vecinos calculados más cercanos por una vivienda de $3 millones son Guanajuato $24,144 ($5,220 menos) y San Miguel de Allende $82,007 ($52,643 más). Los derechos de inscripción de $2,574 vienen de la ley del propio estado, así que son idénticos en cada uno y la diferencia es solo el impuesto municipal.
El impuesto y los derechos de inscripción suman 1.06% de un precio de $3 millones, $31,938, lo que equivale a 1.3 mensualidades de $25,248 y a 5.3% adicional sobre el enganche de $600,000. Para una vivienda con el avalúo mediano del estado, $1,221,641, las mismas reglas dan $7,019, 0.57% del precio.
Ordenadas de la más ligera a la más pesada de las 54 zonas, León ocupa el lugar 2.º: justo debajo en la clasificación nacional está Guanajuato con $24,144 y justo arriba está Puebla (Puebla) con $54,000. La más ligera, Guanajuato, cobra $24,144 por los mismos $3 millones, así que un comprador en León paga $5,220 más; la más pesada, Querétaro, cobra $170,306, $140,942 más que León.
Más allá de los tres precios de esta página, el impuesto y los derechos llegan a $15,062 sobre $2 millones, $79,659 sobre $5 millones y $434,076 sobre $12 millones. Entre $3 millones y $8 millones, cada peso adicional de precio paga 3.38 centavos de impuesto de adquisición, más que el 0.98% promedio a $3 millones. En la unidad de cuenta diaria (UMA, $117 en 2026), el impuesto sobre $3 millones equivale a 250 UMA y los derechos de inscripción a 22.
El índice SHF del propio León varió +7.7% en un año, por detrás de Guanajuato (+8.1%) y por encima de México (+7.3%): lugar 17.º de las 36 ciudades con índice propio.
| Medida | Valor | Referencia | Lugar |
|---|---|---|---|
| León: impuesto de adquisición sobre $1 millón | $3,204 | mediana $21,588 | 2.º de 54 más ligero |
| León: impuesto de adquisición sobre $3 millones | $29,364 | mediana $75,000 | 2.º de 54 más ligero |
| León: impuesto de adquisición sobre $8 millones | $198,325 | mediana $232,239 | 22.º de 54 más ligero |
| León: tasa efectiva a $3 millones | 0.98% | mediana 2.5% | 2.º de 54 más ligera |
| León: tasa efectiva a $1 y 8 millones | 0.32% y 2.48% | diferencia de 2.16 puntos | sube |
| León: impuesto sobre $3 millones en UMA | 250 UMA | $117 por UMA | 8.2 UMA mensuales |
| León: derechos de inscripción sobre $3 millones | $2,574 | 0.09% del precio | 8.8% del impuesto |
| León: impuesto y derechos sobre $3 millones | $31,938 | 1.06% del precio | 2.º de 54 más ligero |
| León: impuesto y derechos sobre $12 millones | $434,076 | 3.62% del precio | 13.6 veces la cuenta de $3 millones |
| Índice SHF, León | +7.7% | México +7.3% | 17.º de 36 |
Los avalúos, créditos hipotecarios y rentas de todo Guanajuato están en la página del estado.
Las cifras
| Medida | Valor | Fuente |
|---|---|---|
| Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI) sobre $3 millones | $29,364 | Ley de Ingresos para el Municipio de León 2026, art. 8 (P.O. 260, 30 dic. 2025, con la fe de erratas del 30 ene. 2026); Ley Hacendaria Municipal para el Estado de Guanajuato, art. 338 |
| Derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad sobre $3 millones | $2,574 | Ley de Ingresos del Estado de Guanajuato 2026, art. 10-II-a (P.O. 260, 30 dic. 2025) |
| Índice de precios SHF, León, variación en un año | +7.7% | SHF, 2.º trim. 2026 |
| Oferta promedio de crédito hipotecario a tasa fija (septiembre de 2026) | 11.29% | Banco de México, CF303 |
La SHF publica precios de vivienda en pesos solo por estado; para un municipio publica un índice, no un precio. Los avalúos, créditos y rentas de Guanajuato están en la página del estado.
En otras partes de Guanajuato
Fuentes
- Impuesto de adquisición: Ley de Ingresos para el Municipio de León 2026, art. 8 (P.O. 260, 30 dic. 2025, con la fe de erratas del 30 ene. 2026); Ley Hacendaria Municipal para el Estado de Guanajuato, art. 338; la calculadora.
- Derechos de inscripción: Ley de Ingresos del Estado de Guanajuato 2026, art. 10-II-a (P.O. 260, 30 dic. 2025).
- Precios: Sociedad Hipotecaria Federal, Índice SHF de Precios de la Vivienda en México, segundo trimestre de 2026 (comunicado de prensa 05/2026, 10 de agosto de 2026), consultado el 15 de octubre de 2026 (datos).
- Créditos: SEDATU, Sistema Nacional de Información e Indicadores de Vivienda (SNIIV), datos abiertos « Financiamientos » 2025; Banco de México, SIE, Tasas de Interés de Crédito a los Hogares (CF303), Indicador del Costo de Créditos Hipotecarios, septiembre de 2026.