Impuesto de adquisición de inmuebles en Yucatán: la tabla de Mérida, 4% en Progreso

Quién fija el impuesto

Yucatán no tiene una tasa estatal única. La Ley de Hacienda o la Ley de Ingresos anual de cada municipio fija el impuesto, y el congreso del estado las publica en el Diario Oficial. La tabla de Mérida está en su Ley de Hacienda (art. 60); la Ley de Ingresos de Progreso para 2026 (art. 22) aplica 4% a la base definida en su Ley de Hacienda; la Ley de Hacienda de Valladolid (art. 62) contiene una tabla de porcentajes. No se leyeron para esta guía las leyes de los demás municipios del estado, por lo que no se calculan.

La base: el más alto de tres valores

En Mérida (art. 58) y Valladolid (art. 60) la base es el valor más alto entre el precio de compra, el valor de la cédula catastral vigente y un avalúo comercial. El avalúo puede provenir de las autoridades fiscales, de una institución de crédito, del organismo federal de avalúos, de un corredor público o de un perito con posgrado en valuación. Mérida añade cuatro reglas que conviene conocer:

• Las deudas que el comprador asume del vendedor cuentan como parte del precio.
• La autoridad municipal puede ordenar o usar un avalúo con fecha de la compra. Si excede el valor más alto en más de 10%, toda la diferencia se trata como parte del precio.
• El notario debe verificar que el perito esté en el registro estatal de peritos valuadores y que el avalúo lleve la Constancia de Validación de Avalúo Comercial expedida por la dirección de catastro del instituto de seguridad jurídica patrimonial del estado, y anexarla a los documentos de la transmisión.
• Un avalúo tiene una vigencia de seis meses, y la fecha de la escritura debe caer dentro de ese plazo (art. 59).

Las tablas

Mérida (art. 60), cuota fija más una tasa sobre el excedente del límite inferior:

Valladolid (art. 62): 3% hasta $800,000, 3.5% hasta 1.8 millones de pesos, 4% hasta 5 millones de pesos, 5% por encima. La ley da un solo porcentaje por rango, sin cuota fija, y Payotte aplica la tasa del rango a toda la base, tal como está escrito. Con esa lectura, el impuesto salta de $200,000 con $5,000,000 a unos $250,000 un peso después. Una lectura marginal daría un impuesto mucho menor: pregunta a la tesorería municipal cuál aplica.

Ejemplos resueltos (cálculos)

Base igual al precio, tasas oficiales. Los derechos de registro del estado son 12.7 UMA × $117.31 = $1,489.84.

Sumando los derechos de registro, 3 millones de pesos cuestan $98,490 en Mérida. Los honorarios del notario y el avalúo son aparte. Compara con Mérida, Progreso, Valladolid, la página del estado y la calculadora de gastos de escrituración.

Quién paga, cuándo, y el notario

El comprador es el contribuyente. En Mérida y Valladolid el impuesto debe pagarse dentro de los 30 días hábiles siguientes a lo que ocurra primero: la firma del contrato, la escritura pública o su inscripción. El fedatario público (el notario u otro funcionario con facultades notariales) debe presentar un “manifiesto” ante la dirección de finanzas municipal, en Mérida dentro de 30 días hábiles y en Valladolid dentro de 30 días naturales del acto, con las partes, la escritura, el valor catastral, el precio y el impuesto. Si el comprador no tiene RFC o es extranjero, la oficina expide un comprobante digital “para público en general o para residentes en el extranjero, según sea el caso”.

El notario debe anexar a la escritura el comprobante de pago y el manifiesto sellado y, si el contribuyente no ha pagado, debe negarse a autorizar la escritura. Los registradores del registro estatal no deben inscribir el documento sin verificar el pago. Tanto el notario como el registrador son responsables solidarios del impuesto y de sus recargos. El pago tardío acarrea una multa igual a los recargos, además de los propios recargos (Mérida art. 64). El crédito fiscal prescribe a los cinco años.

Los derechos de registro

La Ley General de Hacienda del estado (art. 59) cobra 2.25 UMA por calificar cada acto inscribible y 10.45 UMA por cualquier inscripción, es decir 12.7 UMA, $1,490 con la UMA de 2026 de $117.31. No varía con el precio.

Exenciones que no ayudan a un comprador

La herencia y los legados, las donaciones entre cónyuges y entre parientes en línea recta, y la disolución de la copropiedad dentro de la parte de cada quien están exentas en Mérida (art. 57) y Valladolid (art. 59). Se aplican a transmisiones familiares, no a una compra a un tercero.

Trampas

• El escalón de Valladolid. Una tasa de rango sobre todo el valor hace que un precio un poco superior a $800,000, a 1.8 millones de pesos o a 5 millones de pesos cueste más que el máximo del rango anterior.
• La regla del 10% del avalúo en Mérida. Un avalúo municipal que supere en más de 10% el valor más alto lo sustituye.
• Avalúo validado. En Mérida, un avalúo sin la constancia de validación no puede ser usado por el notario.
• Compras en fideicomiso. Valladolid incluye entre los actos gravados la adquisición a través de un fideicomiso “en los supuestos relacionados en el Código Fiscal de la Federación”; pregunta al notario cómo se aplica.
• Otros municipios. No hay una tasa estatal uniforme; lee la ley local.

Qué profesional consultar

Un notario público (un abogado de alto nivel nombrado por el estado) en Yucatán presenta el manifiesto, revisa el comprobante y no puede firmar sin el pago. Un perito valuador inscrito en el registro estatal elabora el avalúo. Consulta notario público, perito valuador y el panorama general del impuesto sobre adquisición de inmuebles en México.