En resumen
El impuesto de adquisición es el 2.55% del valor en Ensenada (Baja California) con $3 millones. El valor de avalúo en Baja California varió +8.9% en un año (índice SHF, segundo trimestre de 2026). La oferta promedio de crédito hipotecario a tasa fija fue de 11.29% en septiembre de 2026 (Banco de México).
Ensenada no aplica una tasa fija. La Ley de Ingresos del Municipio recurre a una tarifa marginal por rangos y la aplica sobre el mayor de tres valores: el precio actualizado, el catastral o un avalúo comercial. Se suma una sobretasa de 0.25%. Payotte no restó la UMA anual que contempla la ley estatal, porque la ley municipal ni la aplica ni la descarta de forma expresa; con esa resta, el impuesto sería menor en unos $1,500 a $2,200.
La tarifa pesa más conforme crece el precio. Con $1 millón se pagan $17,500, que es 1.75%. A $3 millones el impuesto pasa a $76,500, o 2.55%. Y a $8 millones llega a $293,500, es decir 3.67%. La distancia entre los extremos de la escala es notable, y lo que se paga con $3 millones son 652 UMA.
En el cuadro nacional, Ensenada ocupa el puesto 30 entre los 54 que Payotte calcula, ordenados del impuesto más bajo al más alto: 29 quedan por debajo y 23 por encima. Su vecino inmediato de abajo es Torreón, Coahuila, con $75,000, igual que la mediana nacional, y el de arriba es Playas de Rosarito con $76,500. Dentro de Baja California, Mexicali queda en $67,000 y Tijuana en $69,080, así que Ensenada se ubica entre las ciudades del estado que más cobran.
Inscribir la escritura cuesta $12,794 en el registro estatal, tanto con $3 como con $8 millones. El conjunto de impuesto y derechos llega a $89,294 para $3 millones, o 2.98% del precio.
El estado, de 3,769,020 habitantes en 2020, registró una mediana de avalúos de $1,587,201 al corte de junio de 2026, 5.º de 32; su promedio llega a $2,320,797, con un tramo central entre $1,221,836 y $2,614,000. Su índice SHF creció 8.9% en un año, contra 7.3% del país. Ensenada no tiene índice propio.
Datos al 15 de octubre de 2026: avalúos SHF de enero a junio de 2026, créditos SNIIV de 2025, ENIGH 2024 del INEGI, leyes fiscales 2026.
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Las preguntas, respondidas
¿Cuánto impuesto y derechos de inscripción se pagan por una vivienda de $3 millones en Ensenada?
Por una vivienda de $3 millones en Ensenada (Baja California), gravada sobre el mayor entre el precio actualizado, el valor catastral y un avalúo comercial, el comprador paga impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) $69,000, sobretasa de seguridad pública (0.25% de la base) $7,500, derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad $12,794: $89,294 en total según las leyes 2026 leídas por Payotte, sin contar los honorarios del notario.
¿Cuánto impuesto y derechos de inscripción se pagan por una vivienda de $8 millones en Ensenada?
Por una vivienda de $8 millones en Ensenada (Baja California): impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) $273,500, sobretasa de seguridad pública (0.25% de la base) $20,000, derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad $12,794, $306,294 en total, sin contar los honorarios del notario.
¿Qué mensualidad tendría una vivienda de $3 millones en Ensenada?
Un crédito de $2,400,000 (20% de enganche) cuesta $25,248 al mes a 20 años al 11.29% (Banco de México, septiembre de 2026); CAT promedio 13.76%.
¿Cuánto impuesto se paga al vender una vivienda en Ensenada?
En Ensenada aplican las reglas federales, como en todos los estados: un vendedor que no es residente fiscal en México paga por defecto el 25% del precio bruto (LISR art. 160), $750,000 en una venta de $3 millones, que entera el notario; un residente que vende su casa habitación está exento hasta 700,000 UDIS, unos $6,220,414 al 5 de noviembre de 2026 (art. 93-XIX-a).
Cómo se compara Ensenada
Con $76,500 por una vivienda de $3 millones (2.55% del precio), Ensenada está cerca de la mitad de los 54 municipios calculados, cuya mediana es $75,000: 29 cobran menos, 23 más, 1 exactamente lo mismo.
El impuesto sigue una tarifa marginal (límites en pesos): $17,500 sobre $1 millón, $76,500 sobre $3 millones y $293,500 sobre $8 millones. La tasa efectiva sube de 1.75% a 3.67% entre el primer y el último precio. En Ensenada, se suma un cargo de 0.25% sobre la base (Sobretasa de seguridad pública).
Dentro de Baja California, los vecinos calculados más cercanos por una vivienda de $3 millones son Playas de Rosarito $76,500 (lo mismo), Tijuana $69,080 ($7,420 menos) y Mexicali $67,000 ($9,500 menos). Los derechos de inscripción de $12,794 vienen de la ley del propio estado, así que son idénticos en cada uno y la diferencia es solo el impuesto municipal.
El impuesto y los derechos de inscripción suman 2.98% de un precio de $3 millones, $89,294, lo que equivale a 3.5 mensualidades de $25,248 y a 14.9% adicional sobre el enganche de $600,000. Para una vivienda con el avalúo mediano del estado, $1,587,201, las mismas reglas dan $44,974, 2.83% del precio.
Ordenadas de la más ligera a la más pesada de las 54 zonas, Ensenada ocupa el lugar 30.º: justo debajo en la clasificación nacional está Torreón (Coahuila) con $75,000 y justo arriba está Playas de Rosarito con $76,500. La más ligera, Guanajuato, cobra $24,144 por los mismos $3 millones, así que un comprador en Ensenada paga $52,356 más; la más pesada, Querétaro, cobra $170,306, $93,806 más que Ensenada.
Más allá de los tres precios de esta página, el impuesto y los derechos llegan a $57,294 sobre $2 millones, $165,294 sobre $5 millones y $530,294 sobre $12 millones. Entre $3 millones y $8 millones, cada peso adicional de precio paga 4.34 centavos de impuesto de adquisición, más que el 2.55% promedio a $3 millones. En la unidad de cuenta diaria (UMA, $117 en 2026), el impuesto sobre $3 millones equivale a 652 UMA y los derechos de inscripción a 109.
| Medida | Valor | Referencia | Lugar |
|---|---|---|---|
| Ensenada: impuesto de adquisición sobre $1 millón | $17,500 | mediana $21,588 | 10.º de 54 más ligero |
| Ensenada: impuesto de adquisición sobre $3 millones | $76,500 | mediana $75,000 | 30.º de 54 más ligero |
| Ensenada: impuesto de adquisición sobre $8 millones | $293,500 | mediana $232,239 | 43.º de 54 más ligero |
| Ensenada: tasa efectiva a $3 millones | 2.55% | mediana 2.5% | 30.º de 54 más ligera |
| Ensenada: tasa efectiva a $1 y 8 millones | 1.75% y 3.67% | diferencia de 1.92 puntos | sube |
| Ensenada: impuesto sobre $3 millones en UMA | 652 UMA | $117 por UMA | 21.5 UMA mensuales |
| Ensenada: derechos de inscripción sobre $3 millones | $12,794 | 0.43% del precio | 16.7% del impuesto |
| Ensenada: impuesto y derechos sobre $3 millones | $89,294 | 2.98% del precio | 31.º de 54 más ligero |
| Ensenada: impuesto y derechos sobre $12 millones | $530,294 | 4.42% del precio | 5.9 veces la cuenta de $3 millones |
Los avalúos, créditos hipotecarios y rentas de todo Baja California están en la página del estado.
Las cifras
| Medida | Valor | Fuente |
|---|---|---|
| Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) sobre $3 millones | $69,000 | Ley de Ingresos del Municipio de Ensenada 2026, art. 4 (P.O. 30 dic. 2025) |
| Sobretasa de seguridad pública (0.25% de la base) sobre $3 millones | $7,500 | Ley de Ingresos del Municipio de Ensenada 2026, art. 4 (P.O. 30 dic. 2025) |
| Derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad sobre $3 millones | $12,794 | Ley de Ingresos del Estado de Baja California 2026, art. 12-I y III (última reforma P.O. 35, 18 jun. 2026) |
| Oferta promedio de crédito hipotecario a tasa fija (septiembre de 2026) | 11.29% | Banco de México, CF303 |
La SHF publica precios de vivienda en pesos solo por estado; para un municipio publica un índice, no un precio. Los avalúos, créditos y rentas de Baja California están en la página del estado.
En otras partes de Baja California
Fuentes
- Impuesto de adquisición: Ley de Ingresos del Municipio de Ensenada 2026, art. 4 (P.O. 30 dic. 2025); la calculadora.
- Derechos de inscripción: Ley de Ingresos del Estado de Baja California 2026, art. 12-I y III (última reforma P.O. 35, 18 jun. 2026).
- Precios: Sociedad Hipotecaria Federal, Índice SHF de Precios de la Vivienda en México, segundo trimestre de 2026 (comunicado de prensa 05/2026, 10 de agosto de 2026), consultado el 15 de octubre de 2026 (datos).
- Créditos: SEDATU, Sistema Nacional de Información e Indicadores de Vivienda (SNIIV), datos abiertos « Financiamientos » 2025; Banco de México, SIE, Tasas de Interés de Crédito a los Hogares (CF303), Indicador del Costo de Créditos Hipotecarios, septiembre de 2026.