En resumen
El impuesto de adquisición es el 2% del valor en Bahía de Banderas (Nayarit) con $3 millones. El valor de avalúo en Bahía de Banderas varió +9.6% en un año (índice SHF, segundo trimestre de 2026). La oferta promedio de crédito hipotecario a tasa fija fue de 11.29% en septiembre de 2026 (Banco de México).
Bahía de Banderas, que incluye Nuevo Vallarta, Bucerías y Sayulita, se rige por una sola ley municipal. Su impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles (ISABI) es de 2% y se calcula sobre el valor más alto entre el precio, un avalúo comercial y el avalúo catastral, con un piso de 7.8674 UMA. Como la tasa es fija, el peso real se queda en 2% a cualquier precio: $20,000 en el ejemplo pequeño, $60,000 en el intermedio y $160,000 en el grande.
Para $3 millones, el impuesto equivale a 511 UMA y el municipio figura en el sitio 10 de 54 contando desde el cobro menor; 7 zonas pagan menos y 37 pagan más. Bacalar y Chetumal, ambos de Quintana Roo, coinciden en los mismos $60,000. Tepic, el otro municipio nayarita de Payotte, también paga $60,000, frente a una mediana nacional de $75,000.
Nayarit agrega $15,461 por registrar la escritura, de modo que impuesto y derechos suman $75,461, es decir 2.52% en conjunto, antes del notario público. La ley estatal de ingresos de 2026 es la que lo establece.
El municipio tiene su propio índice SHF, que subió 9.6%, 4.º de 36 ciudades, por encima del 9.4% de Tepic y del 9.5% de todo Nayarit, que es el 5.º de 32. Para el estado, el avalúo central de las viviendas con crédito es $1,529,958, sexto de 32 y sobre los $1,299,580 del país, con un promedio de $2,256,263. En 2025 sumaron 3,961 los préstamos a personas físicas, con ritmo de 3.2 que no llega a los 3.8 de la mediana de las entidades, y 17% de las viviendas se rentaban, décimo lugar. Según el censo de 2020, el estado reunía 1,235,456 personas, y no tiene regla estatal sobre agentes inmobiliarios. Con sus $60,000, Bahía de Banderas queda bajo la marca nacional en el impuesto, pero por encima de ella en el ritmo de alza de precios. Los cuartiles estatales, $1,176,055 y $2,456,575, encierran el rango central de avalúos, que es de los más altos de este grupo. Las localidades de Nuevo Vallarta, Bucerías y Sayulita pagan lo mismo que el resto del municipio.
Datos al 15 de octubre de 2026: avalúos SHF de enero a junio de 2026, créditos SNIIV de 2025, ENIGH 2024 del INEGI, leyes fiscales 2026.
Incluye: Nuevo Vallarta, Bucerías, Sayulita (municipio de Bahía de Banderas).
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Las preguntas, respondidas
¿Cuánto impuesto y derechos de inscripción se pagan por una vivienda de $3 millones en Bahía de Banderas?
Por una vivienda de $3 millones en Bahía de Banderas (Nayarit), gravada sobre el mayor entre el precio, un avalúo comercial y el avalúo catastral, el comprador paga impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI) $60,000, derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad $15,461: $75,461 en total según las leyes 2026 leídas por Payotte, sin contar los honorarios del notario.
¿Cuánto impuesto y derechos de inscripción se pagan por una vivienda de $8 millones en Bahía de Banderas?
Por una vivienda de $8 millones en Bahía de Banderas (Nayarit): impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI) $160,000, derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad $15,461, $175,461 en total, sin contar los honorarios del notario.
¿Están subiendo los precios de la vivienda en Bahía de Banderas?
El índice de precios de la SHF de Bahía de Banderas (Nayarit) varió +9.6% entre el segundo trimestre de 2025 y el de 2026, frente a +7.3% en todo México; mide el valor de avalúo de las viviendas compradas con crédito hipotecario (Sociedad Hipotecaria Federal).
¿Qué mensualidad tendría una vivienda de $3 millones en Bahía de Banderas?
Un crédito de $2,400,000 (20% de enganche) cuesta $25,248 al mes a 20 años al 11.29% (Banco de México, septiembre de 2026); CAT promedio 13.76%.
¿Cuánto impuesto se paga al vender una vivienda en Bahía de Banderas?
En Bahía de Banderas aplican las reglas federales, como en todos los estados: un vendedor que no es residente fiscal en México paga por defecto el 25% del precio bruto (LISR art. 160), $750,000 en una venta de $3 millones, que entera el notario; un residente que vende su casa habitación está exento hasta 700,000 UDIS, unos $6,220,414 al 5 de noviembre de 2026 (art. 93-XIX-a).
Cómo se compara Bahía de Banderas
Bahía de Banderas cobra $60,000 de impuesto de adquisición (2%) por una vivienda de $3 millones, 20% por debajo de la mediana de $75,000 de los 54 municipios calculados; 7 cobran menos y 37 más, 9 lo mismo.
La ley aplica una sola tasa, 2%, a la base gravable, así que el impuesto crece al mismo ritmo que el precio: $20,000 sobre $1 millón, $60,000 sobre $3 millones y $160,000 sobre $8 millones. En Bahía de Banderas, se aplica un mínimo de 7.87 UMA, $923, sea cual sea el precio.
Dentro de Nayarit, los vecinos calculados más cercanos por una vivienda de $3 millones son Tepic $60,000 (lo mismo). Los derechos de inscripción de $15,461 vienen de la ley del propio estado, así que son idénticos en cada uno y la diferencia es solo el impuesto municipal.
El impuesto y los derechos de inscripción suman 2.52% de un precio de $3 millones, $75,461, lo que equivale a 3 mensualidades de $25,248 y a 12.6% adicional sobre el enganche de $600,000. Para una vivienda con el avalúo mediano del estado, $1,529,958, las mismas reglas dan $46,061, 3.01% del precio.
Ordenadas de la más ligera a la más pesada de las 54 zonas, Bahía de Banderas ocupa el lugar 10.º: justo debajo en la clasificación nacional está Bacalar (Quintana Roo) con $60,000 y justo arriba está Chetumal (Quintana Roo) con $60,000. La más ligera, Guanajuato, cobra $24,144 por los mismos $3 millones, así que un comprador en Bahía de Banderas paga $35,856 más; la más pesada, Querétaro, cobra $170,306, $110,306 más que Bahía de Banderas.
Más allá de los tres precios de esta página, el impuesto y los derechos llegan a $55,461 sobre $2 millones, $115,461 sobre $5 millones y $255,461 sobre $12 millones. Entre $3 millones y $8 millones, cada peso adicional de precio paga 2 centavos de impuesto de adquisición, lo mismo que la tasa promedio. En la unidad de cuenta diaria (UMA, $117 en 2026), el impuesto sobre $3 millones equivale a 511 UMA y los derechos de inscripción a 132.
El índice SHF del propio Bahía de Banderas varió +9.6% en un año, por delante de Nayarit (+9.5%) y por encima de México (+7.3%): lugar 4.º de las 36 ciudades con índice propio.
| Medida | Valor | Referencia | Lugar |
|---|---|---|---|
| Bahía de Banderas: impuesto de adquisición sobre $1 millón | $20,000 | mediana $21,588 | 15.º de 54 más ligero |
| Bahía de Banderas: impuesto de adquisición sobre $3 millones | $60,000 | mediana $75,000 | 8.º de 54 más ligero |
| Bahía de Banderas: impuesto de adquisición sobre $8 millones | $160,000 | mediana $232,239 | 6.º de 54 más ligero |
| Bahía de Banderas: tasa efectiva a $3 millones | 2% | mediana 2.5% | 8.º de 54 más ligera |
| Bahía de Banderas: tasa efectiva a $1 y 8 millones | 2% y 2% | diferencia de 0 puntos | estable |
| Bahía de Banderas: impuesto sobre $3 millones en UMA | 511 UMA | $117 por UMA | 16.8 UMA mensuales |
| Bahía de Banderas: derechos de inscripción sobre $3 millones | $15,461 | 0.52% del precio | 25.8% del impuesto |
| Bahía de Banderas: impuesto y derechos sobre $3 millones | $75,461 | 2.52% del precio | 17.º de 54 más ligero |
| Bahía de Banderas: impuesto y derechos sobre $12 millones | $255,461 | 2.13% del precio | 3.4 veces la cuenta de $3 millones |
| Índice SHF, Bahía de Banderas | +9.6% | México +7.3% | 4.º de 36 |
Los avalúos, créditos hipotecarios y rentas de todo Nayarit están en la página del estado.
Las cifras
| Medida | Valor | Fuente |
|---|---|---|
| Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI) sobre $3 millones | $60,000 | Ley de Ingresos del Municipio de Bahía de Banderas, Nayarit, 2026, art. 21 (P.O. 29 dic. 2025) |
| Derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad sobre $3 millones | $15,461 | Ley de Ingresos del Estado de Nayarit 2026, art. 18 (P.O. 29 dic. 2025) |
| Índice de precios SHF, Bahía de Banderas, variación en un año | +9.6% | SHF, 2.º trim. 2026 |
| Oferta promedio de crédito hipotecario a tasa fija (septiembre de 2026) | 11.29% | Banco de México, CF303 |
La SHF publica precios de vivienda en pesos solo por estado; para un municipio publica un índice, no un precio. Los avalúos, créditos y rentas de Nayarit están en la página del estado.
En otras partes de Nayarit
Fuentes
- Impuesto de adquisición: Ley de Ingresos del Municipio de Bahía de Banderas, Nayarit, 2026, art. 21 (P.O. 29 dic. 2025); la calculadora.
- Derechos de inscripción: Ley de Ingresos del Estado de Nayarit 2026, art. 18 (P.O. 29 dic. 2025).
- Precios: Sociedad Hipotecaria Federal, Índice SHF de Precios de la Vivienda en México, segundo trimestre de 2026 (comunicado de prensa 05/2026, 10 de agosto de 2026), consultado el 15 de octubre de 2026 (datos).
- Créditos: SEDATU, Sistema Nacional de Información e Indicadores de Vivienda (SNIIV), datos abiertos « Financiamientos » 2025; Banco de México, SIE, Tasas de Interés de Crédito a los Hogares (CF303), Indicador del Costo de Créditos Hipotecarios, septiembre de 2026.