Mensualidad de un crédito hipotecario en México: la fórmula y un ejemplo

La fórmula

Para un crédito por un monto P, tasa nominal anual r y n mensualidades, sea i = r / 12 la tasa mensual. La mensualidad constante M es:

M = P × i / (1 − (1 + i)^(−n))

Este es el sistema de amortización “francés” estándar: la mensualidad se mantiene igual, pero cada mes contiene menos intereses y más capital. En el mes k, intereses = saldo pendiente × i; capital pagado = M − intereses; nuevo saldo = saldo anterior − capital pagado.

Hay dos supuestos incorporados que debes contrastar con tu contrato: que los intereses son la tasa anual dividida entre doce, y que las mensualidades se pagan cada mes al final del mes. Un acreditante puede usar otra convención para contar los días, así que el contrato y la oferta vinculante prevalecen sobre esta fórmula.

Lo que la ley exige que te informen

El artículo 5 de la Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado (LTFCCG) obliga a los acreditantes a mostrar en su folleto el plazo, el sistema de amortización y la periodicidad de los pagos, así como las comisiones periódicas. El artículo 6 exige que la oferta vinculante indique el monto del crédito, la forma de amortización, las tasas y el CAT. Por eso la tabla de amortización que recibas debe indicar qué sistema aplica; consulta la guía de la oferta vinculante.

Un cálculo etiquetado con las cifras de Banxico

El cuadro CF303 de Banxico describe su crédito de referencia como $800,000 financiados (una casa de $1,000,000 con 20 % de enganche) a 15 años, y reporta para agosto de 2026 una tasa promedio de 11.31 %, un mínimo de 9.00 % y un máximo de 21.13 %. Con P = 800,000 y n = 180 meses:

Para el caso de 11.31 %, la tasa mensual es 0.1131 / 12 = 0.009425. En el mes 1 los intereses son 800,000 × 0.009425 = $7,540.00, así que el capital pagado es 9,249.11 − 7,540.00 = $1,709.11, con lo que queda un saldo de $798,290.89. En el mes 2 los intereses son $7,523.89 y el capital $1,725.22. Las primeras mensualidades son sobre todo intereses; la proporción se invierte con el tiempo.

Estas filas combinan las tasas de Banxico con el crédito de referencia de Banxico; el mínimo y el máximo no son tasas de ningún acreditado en particular. Muestran la sensibilidad de la mensualidad a la tasa: del promedio al máximo, el pago sube $5,473.57 al mes en este ejemplo.

Lo que la mensualidad no incluye

El CAT en la tabla de Banxico (promedio 13.78 %) es mayor que la tasa porque suma comisiones, seguros obligatorios y otros cargos; consulta la guía del CAT. La mensualidad de arriba es solo la parte de intereses y capital. Los seguros de vida, de daños y de desempleo, que menciona la orientación al consumidor de la CONDUSEF, y cualquier comisión se suman según lo que especifique tu contrato. El impuesto predial y las cuotas de condominio también son aparte.

Plazo y tasa: cuál palanca mueve más el pago

En la tabla de arriba el plazo está fijo en 15 años. Un plazo más largo baja la mensualidad pero sube el total de intereses, porque los intereses se cobran durante más meses sobre un saldo que baja lentamente. Puedes probarlo cambiando n en la fórmula: la mensualidad baja, mientras que M × n, el total pagado, sube. Igualmente, una reducción de la tasa baja ambos. Ninguno de los dos efectos depende de dónde esté el inmueble, así que la misma fórmula sirve para un departamento en un estado costero y para una casa tierra adentro.

Cómo hacer tus propios números

1. Toma la tasa y el plazo de la oferta vinculante, no de un promedio.
2. Calcula i = r / 12 y n = años × 12.
3. Aplica la fórmula, o usa el simulador de crédito hipotecario.
4. Compara con el pago impreso en la oferta; si los dos difieren, pregunta al acreditante qué convención y qué cargos adicionales explican la diferencia.

Qué profesional consultar

El acreditante hipotecario entrega la tabla de amortización. Un abogado inmobiliario puede revisar que el contrato coincida con la oferta. Consulta acreditantes hipotecarios y abogados inmobiliarios.