Cambiar de acreedor hipotecario en México: la subrogación

Dos sustituciones distintas

La ley usa la subrogación para dos situaciones:

• Del acreedor (artículo 15): sigues siendo el deudor y cambias de acreedor.
• Del deudor (artículos 13 y 14): el comprador de una casa asume el crédito del vendedor, o los compradores asumen una parte del crédito puente de un desarrollador.

Cambiar de acreedor: el procedimiento del artículo 15

Cuando un crédito garantizado “se pague anticipadamente mediante la contratación de uno nuevo con otra Entidad”, el nuevo acreedor queda subrogado por ministerio de ley en los derechos del anterior y “se mantendrá inalterada la garantía original y su prelación”, precisamente para evitar una nueva garantía y sus costos. Cuando el nuevo acreedor es un banco, una entidad financiera no bancaria regulada vinculada a un banco, el Infonavit, el Fovissste o el instituto de seguridad social de las fuerzas armadas, la sustitución no tiene que formalizarse en escritura pública. Basta seguir este procedimiento:

1. Estado de cuenta de liquidación. Dentro de 15 días naturales de tu solicitud, el acreedor actual emite un documento que muestra la deuda total calculada a la fecha en que pretendes liquidar, con un desglose detallado de sus componentes.
2. Aclaración. Si no estás de acuerdo con el monto, puedes presentar una solicitud de aclaración. El acreedor debe confirmar el monto o emitir un estado de cuenta corregido en 10 días naturales. La solicitud puede presentarse por escrito en la sucursal donde está el crédito o en la unidad especializada de la institución, y la institución debe acusar recibo.
3. Pago. Al hacer el pago de liquidación, debe informarse al acreedor que se hace para los efectos del artículo 15, de modo que la garantía se mantenga. Después del pago, el acreedor anterior no tiene derecho a reclamar nada más por ese crédito.
4. Inscripción. Para que surta efectos frente a terceros, el estado de cuenta, el comprobante de pago total y el documento que consigna la sustitución (público, o privado y ratificado ante un fedatario público) se inscriben en el folio electrónico del Registro Público de Comercio, “de manera directa, inmediata, automatizada y sin costo alguno”. El nuevo acreedor pide entonces que la anotación se lleve al folio del inmueble en el Registro Público de la Propiedad.

Un acreedor que no emita el estado de cuenta enfrenta daños y perjuicios y una multa de 10,000 a 15,000 días de salario mínimo general, que impone la CONDUSEF. Conforme al decreto constitucional de 2016, esas referencias se leen como UMA; con el valor diario de 2026 de $117.31 el rango es de $1,173,100 a $1,759,650 (cálculo de Payotte, válido desde el 1 de febrero de 2026).

El tope de la comisión por pago anticipado

El artículo 16 dispone que la comisión que se establezca por pago anticipado en una subrogación de acreedor, para los créditos a tasa variable, “no podrá ser superior al uno por ciento del monto remanente del crédito que falte por amortizar”. No encontré una cifra equivalente para los créditos a tasa fija en la ley; para esos, tu contrato y la oferta vinculante dicen qué aplica.

Pasar el crédito cuando compras: subrogación de deudor

Conforme al artículo 13, cuando se vende una casa que aún tiene un crédito garantizado no amortizado en su totalidad, el comprador “se podrá subrogar en los derechos y obligaciones del Deudor, sin necesidad de que se constituya una nueva garantía”. La condición es que el comprador presente una solicitud de crédito al acreedor y cumpla los requisitos del artículo 6, incluidas las verificaciones del acreedor sobre identidad, solvencia y avalúo. El artículo 14 ofrece lo mismo a los compradores de un desarrollo financiado con un crédito del desarrollador: el crédito se individualiza por la parte adquirida.

Dónde entra la oferta vinculante

La oferta vinculante debe incluir la aceptación expresa del acreedor de que aceptará el pago anticipado de otro acreedor y la sustitución del deudor (artículo 6, fracción V). Busca esa cláusula al reunir ofertas; consulta la guía de la oferta vinculante. El artículo 19 también permite a la Secretaría de Economía federal firmar convenios de coordinación con estados y municipios para eliminar costos de registro y aranceles notariales en esas operaciones; no encontré qué estados han firmado uno, así que consúltalo localmente.

Excepciones

El artículo 17 exceptúa de los artículos 13, 14 y 15 los créditos que otorguen, financien o garanticen el Infonavit, el Fovissste y el Fondo para las Habitaciones Populares u otros organismos públicos. El artículo 15 añade que estas instituciones pueden ser el nuevo acreedor pero no el acreedor sustituido. Los créditos otorgados en cumplimiento de contratos colectivos de trabajo quedan excluidos de la ley por completo. Los créditos respaldados por la SHF siguen el artículo 15 solo si el nuevo acreedor asume las condiciones originales de la SHF.

Qué profesional consultar

El nuevo acreedor lleva el procedimiento; un abogado inmobiliario o un notario puede revisar los documentos. Consulta crédito hipotecario, abogados inmobiliarios y notarios públicos.