Terminación del arrendamiento y desalojo en México: los códigos civiles

Cómo termina un arrendamiento: las listas

Los tres códigos enumeran las formas en que puede terminar un arrendamiento, en términos parecidos:

• Ciudad de México, art. 2483: vencimiento del plazo convenido; convenio expreso; nulidad; rescisión; confusión (arrendatario y propietario se vuelven la misma persona); pérdida total del bien por caso fortuito o fuerza mayor; expropiación; evicción por un título superior de un tercero; remate judicial conforme al art. 2495.
• Jalisco, art. 2140: una lista similar, con la rescisión entre las causas.
• Quintana Roo, art. 2736: la misma lista, salvo el remate judicial.

Un arrendamiento por plazo fijo termina en la fecha pactada, sin necesidad de aviso previo: Ciudad de México art. 2484, Quintana Roo art. 2737 (“sin necesidad de desahucio”), Jalisco art. 2141. Si el arrendatario sigue en el inmueble después del plazo “sin oposición”, el código de la Ciudad de México (art. 2487) considera que el arrendamiento continúa por tiempo indeterminado, y cualquiera de las partes puede entonces pedir su terminación conforme al art. 2478. Jalisco y Quintana Roo tienen sus propios artículos de prórroga tácita (2143 y 2739) con consecuencias distintas.

Contrato sin plazo fijo: plazos de aviso

Dado el aviso, el art. 2479 de la Ciudad de México obliga al arrendatario de un predio urbano a poner “cédulas” y a mostrar el interior a quienes pretendan rentarlo. La redacción de la Ciudad de México pide un aviso que pueda acreditarse (“de manera fehaciente”).

Causas de rescisión

Ciudad de México (art. 2489): el arrendador puede exigir la rescisión por falta de pago de la renta; por usar el inmueble contra el uso convenido; por subarrendar sin consentimiento; por daño grave atribuible al arrendatario; por cambiar la forma del inmueble sin consentimiento expreso; y por otros casos que fije la ley. El art. 2490 enumera las causas del arrendatario: incumplimiento de la obligación del arrendador de conservar el inmueble en estado de servir (art. 2412), pérdida total o parcial del bien y vicios ocultos.

Jalisco (art. 2144): falta de pago, uso para otro fin, subarrendamiento o cesión sin permiso, daño grave, cambio de la forma del inmueble y falta de pago de los servicios por más de dos meses cuando el arrendatario se comprometió a pagarlos. El art. 2145 da al arrendatario la rescisión por la falta de reparaciones o de servicios del arrendador, la pérdida del bien, una reparación que impida el uso por más de un mes y los vicios ocultos.

Dos reglas de Jalisco son propias:

• Art. 1792. Cuando la falta de pago de las rentas es la única causa para pedir la rescisión, si el demandado exhibe el recibo o paga las rentas reclamadas (más las costas), la autoridad judicial “deberá sobreseer todo procedimiento” si aún no se dicta sentencia. El artículo se declara irrenunciable.
• Art. 2142. Si a la falta de pago de dos o más meses consecutivos de renta se suma el abandono del inmueble, “previa certificación de la autoridad judicial”, el inmueble se entrega al arrendador y el contrato se da por concluido.

Quintana Roo (art. 2741): falta de pago, uso contrario al convenido y subarrendamiento sin autorización. El art. 2738 añade el derecho del inquilino de pedir una prórroga de hasta un año, dentro de los 15 días posteriores al vencimiento, si está al corriente en la renta; el arrendador que quiera habitar el inmueble queda exceptuado.

La vía judicial

Los códigos civiles dicen cuáles son las causas. La manera de presentar el reclamo depende del código procesal vigente en el estado. El Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares, federal, incluye un “Juicio Especial de Arrendamiento Inmobiliario Oral” (arts. 520 a 529). En él, el demandado tiene 15 días para contestar la demanda; el tribunal fija la audiencia de juicio dentro de los 15 días posteriores a la fijación de la litis; en la audiencia se abre una etapa de conciliación y mediación antes de las pruebas; y cuando se reclaman dos o más meses de renta, el arrendador puede pedir al tribunal que requiera al arrendatario exhibir los recibos o fichas de depósito, y si no lo hace pueden embargarse bienes (art. 525).

Ese código entra en vigor estado por estado mediante una declaratoria de cada congreso local, y el artículo transitorio nacional fija un límite del 1 de abril de 2027 a más tardar. No leí la fecha de la declaratoria de la Ciudad de México, Jalisco ni Quintana Roo. Mientras el código nacional no se aplique en un estado, rige el código procesal del propio estado. Ni los códigos civiles ni el código nacional, en los pasajes revisados, autorizan al arrendador a recuperar el inmueble sin acudir a un tribunal. Si estás en una disputa, un abogado del estado debe confirmar el procedimiento.

Si el inmueble cambia de dueño

En la Ciudad de México, la venta del inmueble no termina el arrendamiento: el art. 2409 lo mantiene vigente “en los términos del contrato”. Los arrendatarios que están al corriente tienen derecho del tanto (art. 2448 J). Un remate judicial también deja en pie el arrendamiento, salvo que se hubiera celebrado dentro de los 70 días anteriores al embargo (art. 2495). El art. 2744 de Quintana Roo fija ese plazo en 60 días y el art. 2146 de Jalisco también en 60 días, con una condición adicional sobre una hipoteca inscrita.

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