Rentar departamento en CDMX: las reglas del contrato de arrendamiento

De dónde vienen estas reglas

Las reglas de arrendamiento de esta guía están en el código civil de la Ciudad de México, en el capítulo titulado “Del arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la Habitación”. El artículo 2448 establece que las disposiciones del capítulo son “de orden público e interés social” y por tanto “irrenunciables”: una cláusula que las contradiga se tiene por no puesta. Eso importa en la práctica. El formato estándar de un arrendador no puede quitarte el plazo mínimo de un año ni el límite al depósito, porque el código los hace irrenunciables.

El capítulo se reformó mediante un decreto publicado en la gaceta oficial de la ciudad el 28 de agosto de 2024, que reformó el artículo 2448 D (el tope a la renta) y agregó la obligación de registro al artículo 2448 F. La copia del código en el sitio del Congreso, consultada el 15 de octubre de 2026, incluye ese decreto. El capítulo cubre fincas urbanas rentadas como vivienda. El arrendamiento de un local o una oficina se rige por las disposiciones generales de arrendamiento, no por estas.

Las reglas principales, artículo por artículo

• Habitabilidad (art. 2448 A). No se debe rentar un local que no reúna las condiciones de higiene y salubridad necesarias para vivir en él. Según el art. 2448 B, el arrendador que no realice las obras que ordene la autoridad para hacerlo habitable, higiénico y seguro responde por los daños del arrendatario.
• Plazo mínimo (art. 2448 C). “un año forzoso para arrendador y arrendatario”. El arrendatario puede prorrogarlo hasta por un año más, siempre que esté al corriente en el pago de las rentas, salvo convenio en contrario. El plazo de un año obliga a ambas partes; el capítulo revisado no contiene un derecho del arrendatario a terminar antes, así que lee la cláusula de terminación de tu contrato.
• Moneda y aumentos (art. 2448 D). La renta “deberá estipularse en moneda nacional” y “solo podrá ser aumentada anualmente”, en no más que la inflación que reportó el Banxico el año anterior, aplicada a la renta mensual pactada. La guía de aumento de renta compara esto con otros dos estados.
• Pago y recibos (art. 2448 E). La renta se paga en las fechas convenidas y, a falta de convenio, por meses vencidos. El arrendador debe entregar un recibo por cada mensualidad. Si no se entregan recibos por más de tres meses, el pago se tiene por hecho, salvo que el arrendador haya hecho el requerimiento en tiempo y forma. El arrendador “no podrá exigir … más de una mensualidad de renta a manera de depósito”. La copia del Congreso imprime este artículo como “2428 (SIC) E”; el texto está entre el 2448 D y el 2448 F.
• Contrato por escrito (art. 2448 F). El contrato debe constar por escrito y la falta de esa formalidad “se imputará al arrendador”. Debe contener, cuando menos, los nombres de las partes, la ubicación, una descripción detallada del inmueble y de su estado, la renta y dónde se paga, la garantía, el destino habitacional declarado, el plazo, las obligaciones adicionales, el monto del depósito o los datos del fiador, y el carácter con que firma el arrendador.
• Muerte de una de las partes (art. 2448 H). El arrendamiento no termina por la muerte del arrendador ni del arrendatario. Ciertos familiares que vivían realmente en la casa ocupan el lugar del arrendatario.
• Derecho del tanto (art. 2448 J). Si el propietario decide vender, los arrendatarios que estén al corriente en la renta tienen derecho a ser preferidos. El propietario debe avisar formalmente el precio y las condiciones, y el arrendatario tiene 30 días para aceptar por escrito. Una venta que incumpla el artículo permite al arrendatario reclamar la compra, además de daños de al menos 50 % de la renta pagada en los 12 meses anteriores.

Registro y registro digital

El artículo 2448 F prevé un “registro digital de contratos de arrendamiento, de autorización inmediata, a cargo del Gobierno de la Ciudad de México”, y el arrendador debe registrar los contratos dentro de los 30 días siguientes a su firma. Los detalles están en la guía de registro de contratos de arrendamiento.

Lo que debe saber un inquilino extranjero

Nada en el capítulo hace de la nacionalidad o la situación migratoria una condición para rentar, y no fija ninguna regla especial para extranjeros. Si un arrendador puede pedir un pasaporte o un documento migratorio se trata en rentar vivienda siendo extranjero. Vale la pena notar la regla de la moneda si estás acostumbrado a pagar al arrendador en dólares estadounidenses o canadienses: el código exige que la renta se estipule en pesos.

Qué profesional consultar

Un abogado inmobiliario puede leer el contrato frente al código (abogado inmobiliario). Un agente inmobiliario se encarga de la búsqueda; las reglas de licencia de los agentes, estatales o de la ciudad, difieren y se describen en la página de agente inmobiliario. Para una controversia, los tribunales aplican el código de procedimientos vigente en la ciudad.