Aumento de renta en México: qué dice el código de cada estado

Ciudad de México: tope de inflación

El artículo 2448 D del código civil de la Ciudad de México dice que, en los arrendamientos de inmuebles urbanos destinados a habitación, la renta “deberá estipularse en moneda nacional y solo podrá ser aumentada anualmente”. El incremento “nunca será mayor a la inflación reportada por el Banco de México en el año anterior, respecto de la cantidad pactada como renta mensual”. Leído por partes:

• Frecuencia. Un aumento por año.
• Base. La renta mensual pactada en el contrato.
• Tope. La inflación que reportó el Banco de México el año anterior. Una fórmula: renta máxima nueva = renta mensual actual × (1 + inflación del año anterior reportada por el Banco de México). El texto no nombra un índice; no leí qué serie del Banco de México se tiene en mente, así que pregunta a la autoridad, y aquí no doy ningún porcentaje.
• Irrenunciable. El art. 2448 dice que el capítulo es de orden público y no puede renunciarse; una cláusula del contrato que prevea una indexación mayor se tiene por no puesta.

La regla vigente al 15 de octubre de 2026 es la anterior; la reforma entró en vigor al día siguiente de su publicación en la gaceta de la ciudad.

Jalisco: un tope a la renta, no al aumento

El código civil de Jalisco tiene un diseño distinto. El artículo 2041 se aplica cuando el valor comercial del inmueble equivale hasta diez mil veces el valor diario de la Unidad de Medida y Actualización (UMA). Con la UMA de 2026 de $117.31 diarios (vigente desde el 1 de febrero de 2026, INEGI), ese umbral es 10,000 × $117.31 = $1,173,100, un cálculo a partir de la UMA publicada. Conforme al artículo:

• la renta no puede exceder 12 % anual del valor fiscal del inmueble;
• si no existe valor fiscal, o no se ha actualizado en los últimos tres años, la renta no puede exceder 10 % anual del valor comercial;
• el plazo mínimo es de un año y obliga solo al arrendador; el inquilino puede terminar el contrato en cualquier momento, aunque debe la renta hasta que desocupe y ponga el inmueble a disposición.

El art. 2042 hace irrenunciables estas reglas y el art. 2043 declara nulo cualquier convenio que agrave las obligaciones del inquilino. El art. 2024 añade que cuando el arrendador hace mejoras, o el inmueble queda sujeto a impuestos de plusvalía o a cuotas por colaboración municipal, la renta “podrá ser aumentada proporcionalmente a la utilidad”. El código que leí no fija un porcentaje anual general para las viviendas de mayor valor. En esos casos, la renta es lo que las partes pactaron. El valor fiscal es el valor registrado por las autoridades; pide esa cifra al municipio.

Quintana Roo: libertad, y luego hasta 10 % en la prórroga

El código de Quintana Roo (versión del 7 de septiembre de 2026) establece en el art. 2677 que las partes gozan de “la más amplia libertad de contratación en cuanto a la fijación del monto de la renta”. Ese es el punto de partida. El art. 2738 trata después el fin del plazo: a más tardar 15 días después de vencido el contrato, un inquilino que esté al corriente en las rentas puede pedir una prórroga de hasta un año, y “podrá el arrendador aumentar hasta un diez por ciento, la renta anterior, siempre que demuestre que los alquileres en la zona de que se trate, han sufrido alzas que justifiquen el aumento”. La prórroga no obliga a un propietario que quiera habitar la casa. Si el propietario no la ocupa después de tres meses contados desde la sentencia, el inquilino puede reclamar una indemnización de hasta doce meses de renta, fijada por el juez.

Comparación de los tres

Qué profesional consultar

Un abogado inmobiliario del estado donde está el inmueble puede decirte qué artículo se aplica a tu contrato (abogado inmobiliario). Un perito valuador puede determinar un valor comercial (perito valuador). Para las reglas básicas de la Ciudad de México, consulta rentar un departamento en la Ciudad de México.