Den Grunderwerbsteuersatz, die Förderung für Erstkäufer und das Grundsteuermodell legen die 16 Bundesländer fest; die Regeln der Grunderwerbsteuer, die Notar- und Grundbuchkosten, die Maklerprovision, das Mietrecht und die Einkommensteuer sind Bundesrecht. Die Grunderwerbsteuer reicht von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein: Bei einer Immobilie für 400.000 € sind das 14.000 € oder 26.000 €, dazu 3.980 € Notar- und Grundbuchkosten, in jedem Land gleich. Jeder der 65 Ratgeber unten beantwortet eine Frage, mit seinen amtlichen Quellen und deren Datum.
Käufer aus dem Ausland
Immobilienkauf in Deutschland als Ausländer
Wer ohne deutsche Staatsangehörigkeit eine Immobilie in Deutschland kauft, durchläuft dasselbe Verfahren wie jeder andere: einen notariellen Kaufvertrag, die Zahlung und die Eintragung im Grundbuch. In den für diesen Ratgeber gelesenen Vorschriften betreffen die Anforderungen Form und Eintragung, nicht Staatsangehörigkeit oder Wohnsitz.
Wohnsitzanmeldung in Deutschland: Fristen, Bußgeld, Folgen
Wer in Deutschland in eine Wohnung einzieht, muss sich innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug bei der Meldebehörde anmelden (§ 17 Absatz 1 des Bundesmeldegesetzes, BMG). Wer sich nicht oder verspätet anmeldet, begeht eine Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld von bis zu 1.000 €.
Steuer-ID beim Immobilienkauf: Wer sie braucht und wie man sie bekommt
Die steuerliche Identifikationsnummer (IdNr, Steuer-ID) ist eine elfstellige Nummer, die eine Person lebenslang behält. Wird eine Immobilie verkauft, zeigt der Notar das Geschäft beim Finanzamt an und muss die IdNr von Verkäufer und Käufer angeben (§ 20 GrEStG).
Immobilienkauf in Deutschland mit Vollmacht
Wer nicht zum Beurkundungstermin reisen kann, kann sich von einem Bevollmächtigten mit einer Vollmacht vertreten lassen.
Notarielle Kaufurkunde in Englisch oder einer anderen Sprache
Notarielle Urkunden werden auf Deutsch errichtet (§ 5 Abs. 1 BeurkG).
Baufinanzierung in Deutschland als Nichtansässiger
Eine Bank, die gegen eine deutsche Immobilie Kredit gibt, muss die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers prüfen und darf nur Kredit gewähren, wenn die Rückzahlung wahrscheinlich ist (§ 505a BGB; § 18a KWG).
Deutsche Wohnung vermieten und im Ausland leben
Besitzen Sie eine Wohnung in Deutschland und leben woanders, sind die Mieteinnahmen inländische Einkünfte und werden in Deutschland besteuert.
Eine Immobilie in Deutschland aus dem Ausland verkaufen
Wer im Ausland lebt, nimmt eine deutsche Immobilie nicht aus dem deutschen Steuerzugriff. Der Verkauf einer Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf ist für einen Nichtansässigen ebenso ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft wie für einen Ansässigen (§ 23 Abs. 1 Nr.
Barzahlungsverbot beim Immobilienkauf in Deutschland
In Deutschland darf der Kaufpreis für ein Haus oder eine Wohnung nicht in bar, in Kryptowerten, Gold, Platin oder Edelsteinen gezahlt werden (§ 16a Abs. 1 Geldwäschegesetz, GwG).
Doppelbesteuerungsabkommen mit dem Vereinigten Königreich: Immobilien in Deutschland
Wer im Vereinigten Königreich lebt und in Deutschland eine Immobilie besitzt, dem erlaubt das Abkommen von 2010 zwischen dem Vereinigten Königreich und Deutschland, dass Deutschland die Miete und einen Veräußerungsgewinn besteuert, weil die Immobilie dort liegt (Artikel 6 und 13), und verpflichtet das Vereinigte Königreich, die deutsche Steuer auf dieselben Einkünfte oder denselben Gewinn anzurechnen (Artikel 23).
Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland–USA: Immobilie, Miete und Gewinn
Wer als US-Bürger oder in den USA Ansässiger ein Haus in Deutschland besitzt, wird von zwei Staaten besteuert, und das Abkommen regelt, wer zuerst zugreift.
Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland-Kanada: Immobilien in Deutschland
Für eine in Kanada ansässige Person mit einem Haus oder einer Wohnung in Deutschland gilt nach dem Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland-Kanada von 2001: Der Belegenheitsstaat darf besteuern.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland
Grunderwerbsteuer in Deutschland: der Satz in jedem Bundesland
Fast jeder Hauskauf in Deutschland löst die Grunderwerbsteuer aus, und der Satz hängt vom Land ab, in dem die Immobilie liegt, von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein.
Grunderwerbsteuer-Befreiungen für Familie, Ehegatten und Erben
Die Grunderwerbsteuer wird nicht bei jedem Eigentumswechsel erhoben. § 3 des Bundesgesetzes (GrEStG) befreit unter anderem Übertragungen zwischen Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern, Übertragungen zwischen Verwandten in gerader Linie, Erbschaften, Schenkungen und jeden Erwerb im Wert von 2.500 € oder weniger.
Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Immobilienkauf
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist die Bescheinigung des Finanzamts, dass es gegen die Eintragung des Käufers als Eigentümer steuerlich keine Bedenken hat. Nach § 22 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) des Bundes darf das Grundbuchamt den Käufer erst dann im Grundbuch eintragen, wenn diese Bescheinigung vorgelegt wird.
Hessengeld: Die Förderung für das erste Eigenheim in Hessen
Das Hessengeld ist eine Förderung des Landes Hessen für Menschen, die dort ihr erstes Eigenheim kaufen und einziehen.
Grunderwerbsteuer in Bayern und Baden-Württemberg
In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 %, der niedrigste Satz in Deutschland; in Baden-Württemberg 5,0 %. Bei einem Haus für 500.000 € sind das 17.500 € gegenüber 25.000 €, ein Unterschied von 7.500 € zwischen zwei benachbarten südlichen Ländern.
Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen (6,5 %)
Nordrhein-Westfalen (NRW) erhebt 6,5 % Grunderwerbsteuer, den höchsten Satz in Deutschland. Die Finanzämter des Landes geben an, dass er für jeden Vertrag über ein Grundstück in NRW gilt, der ab dem 1. Januar 2015 beurkundet wurde.
Grunderwerbsteuer in Berlin und Brandenburg: 6 % und 6,5 %
Für ein in Berlin gekauftes Haus fällt Grunderwerbsteuer von 6 % der Gegenleistung an, für ein in Brandenburg gekauftes Haus 6,5 %.
Grunderwerbsteuer in Hamburg, Bremen und Niedersachsen
Der Kauf einer Immobilie in Hamburg oder Bremen löst 5,5 % Grunderwerbsteuer auf die Gegenleistung aus, in Niedersachsen sind es 5 %. Bremens 5,5 % gelten für Vorgänge, die ab dem 1. Juli 2025 verwirklicht werden; davor waren es 5 %.
Grunderwerbsteuer in Sachsen, Thüringen und weiteren ostdeutschen Ländern
In den ostdeutschen Ländern ist die Grunderwerbsteuer nicht einheitlich: Sachsen erhebt 5,5 % auf Vorgänge nach dem 31. Dezember 2022, Thüringen erhebt 5,0 % seit dem 1. Januar 2024 und Mecklenburg-Vorpommern erhebt 6,0 % seit dem 1. Juli 2019.
Kaufen
Immobilienkauf in Deutschland Schritt für Schritt
Ein Immobilienkauf in Deutschland ist eine Abfolge von Schritten, bei der der Notar den größten Teil der rechtlichen Arbeit übernimmt und das Eigentum erst übergeht, wenn der Käufer ins Grundbuch eingetragen ist.
Kaufnebenkosten in Deutschland: Steuer, Notar, Makler
Über den Kaufpreis hinaus zahlt ein Käufer in Deutschland drei Hauptposten: die Grunderwerbsteuer von 3,5 % bis 6,5 % je nach Land, den Notar (einschließlich Umsatzsteuer) und das Grundbuchamt, deren Gebühren gesetzlich festgelegt sind, und eine Maklerprovision nur, wenn ein Makler beteiligt war.
Die Rolle des Notars beim Immobilienkauf
Der Notar ist ein Träger eines öffentlichen Amtes, kein Berater einer Seite.
Notar- und Grundbuchkosten beim Immobilienkauf: so werden sie berechnet
Notar- und Grundbuchkosten werden nicht ausgehandelt: Sie ergeben sich aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) anhand einer Tabelle (Tabelle B), die seit dem 1. Juni 2025 gilt.
Den Grundbuchauszug lesen: Aufbau, Abteilungen, Kosten
Das Grundbuch ist das öffentliche Register, das sagt, wem ein Grundstück gehört, welche Rechte es belasten und welche Hypotheken oder Grundschulden darauf gesichert sind. In Deutschland erwirbt man Eigentum durch Eintragung (§ 873 BGB), deshalb ist der Auszug das erste Dokument, das ein Käufer liest.
Auflassungsvormerkung beim Immobilienkauf
In Deutschland werden Sie erst Eigentümer, wenn Sie im Grundbuch eingetragen sind, und die Eintragung braucht nach dem notariellen Vertrag Zeit.
Prüfungen vor dem Immobilienkauf: die Checkliste
Bevor Sie den Kaufvertrag beurkunden lassen, besorgen Sie die Unterlagen, die darüber entscheiden, was Sie tatsächlich bekommen: den Grundbuchauszug, einen etwaigen Mietvertrag, bei einer Wohnung die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft, den Energieausweis, Nachweise über Erschließungsbeiträge und einen Überblick über Mängel.
Eigentumswohnung kaufen: So funktioniert das WEG-System
Eine Eigentumswohnung ist in Deutschland fast nie ein frei stehendes Eigentum. Sie erwerben einen Miteigentumsanteil am gesamten Grundstück und Gebäude zusammen mit dem Sondereigentum an einer Einheit, geregelt im Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Der Kauf braucht eine notarielle Beurkundung (§ 311b BGB).
Erbbaurecht: ein Haus auf fremdem Grund kaufen
Ein Erbbaurecht (oft auch Erbpacht genannt) gibt Ihnen das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben. Ihnen gehört das Haus, nicht der Grund, und Sie zahlen dem Grundstückseigentümer in der Regel einen jährlichen Erbbauzins.
Energieausweis beim Immobilienkauf in Deutschland
Wird ein Haus oder eine Wohnung in Deutschland verkauft, muss ein Energieausweis vorliegen, der Verkäufer oder Makler muss ihn spätestens bei der Besichtigung zeigen, und der Käufer muss ihn unverzüglich nach Abschluss des Vertrags erhalten. Die Pflicht gilt bundesweit und ist in jedem Land gleich.
Gemeindliches Vorkaufsrecht beim Immobilienkauf
Eine deutsche Gemeinde hat in bestimmten Gebieten ein gesetzliches Recht, in einen Grundstückskauf zum vereinbarten Preis einzutreten. Sie muss durch Verwaltungsakt innerhalb von drei Monaten handeln, nachdem sie vom Vertrag erfahren hat (§ 28 Abs. 2 BauGB).
Neubau vom Bauträger kaufen: Zahlung nach Baufortschritt, Sicherheiten, Abnahme
Wer eine Immobilie kauft, die der Verkäufer erst noch errichtet, schließt beim Notar einen Bauträgervertrag. Er verbindet den Verkauf des Grundstücks mit dem Versprechen, darauf zu bauen. Bezahlt wird in Raten, die an den Baufortschritt gebunden sind, und erst, wenn die gesetzlich vorgeschriebenen Sicherungen stehen.
Zwangsversteigerung von Immobilien in Deutschland
Bei einer Zwangsversteigerung verkauft das Amtsgericht eine Immobilie, um Gläubiger zu befriedigen. Sie bieten persönlich im Termin, müssen in der Regel 10 % des Verkehrswerts als Sicherheit leisten, und die Immobilie wird ohne jede Gewährleistung verkauft (§ 56 ZVG).
Maklerprovision beim Immobilienkauf in Deutschland
In Deutschland legt kein Gesetz einen Prozentsatz fest, den ein Makler beim Kauf verlangen darf.
Bodenrichtwert und BORIS: Grundstückswerte nachschlagen
Ein Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert je Quadratmeter Boden für eine Zone, den ein unabhängiger Gutachterausschuss aus erfassten Kaufpreisen ableitet. Er bewertet den Boden, als wäre er unbebaut, und ist daher nicht der Preis eines Hauses. Jeder kann ihn erfragen (§ 196 Abs.
Finanzieren
So funktioniert die Baufinanzierung: Vertrag, Bonitätsprüfung, Grundschuld
Ein Baudarlehen ist im Sinne des Gesetzes ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen: ein entgeltliches Darlehen eines Unternehmers an einen Verbraucher, das durch eine Grundschuld gesichert ist oder zum Erwerb oder Erhalt einer Immobilie dient.
Sollzinsbindung bei der Baufinanzierung: Dauer, Kündigung, Zinsen
Die Sollzinsbindung ist der Zeitraum, in dem ein deutscher Kreditgeber den Nominalzins Ihres Darlehens nicht ändern darf.
Bauzinsen: Die Bundesbank-Statistik richtig lesen
Die Deutsche Bundesbank veröffentlicht Monat für Monat den durchschnittlichen Effektivzins, den deutsche Banken für neu vereinbarte Wohnungsbaukredite an private Haushalte verlangt haben.
Vorfälligkeitsentschädigung und das Zehn-Jahres-Kündigungsrecht beim Baukredit
Einen Baukredit mit Zinsbindung vorzeitig abzulösen, ist nicht immer kostenlos.
Grundschuld auf einer Immobilie: Bestellung und Kosten
Eine Grundschuld ist das im Grundbuch eingetragene Recht, das es einem Kreditgeber erlaubt, sich einen festen Geldbetrag aus Ihrer Immobilie zahlen zu lassen. Sie ist die übliche Sicherheit für ein Immobiliendarlehen.
KfW-Förderkredite für Wohneigentum: Programme 124 und 300 erklärt
Die KfW, die bundeseigene Förderbank, bietet zwei Kredite für Menschen, die ein Haus oder eine Wohnung zur Selbstnutzung kaufen oder bauen. Programm 124 vergibt bis zu 100.000 € je Vorhaben an Privatpersonen.
Bausparvertrag in Deutschland: So funktioniert er
Ein Bausparvertrag ist ein Vertrag mit einer Bausparkasse: Sie zahlen Sparbeiträge ein und haben, sobald die Vertragsbedingungen erfüllt sind, einen Rechtsanspruch auf ein Bauspardarlehen für wohnwirtschaftliche Zwecke. Nach dem Bausparkassengesetz (BauSparkG) dürfen nur zugelassene, beaufsichtigte Institute dieses Geschäft betreiben.
Verkaufen
Immobilienverkauf in Deutschland: Diese Kosten trägt der Verkäufer
Das deutsche Recht legt den größten Teil der Kosten eines Immobilienverkaufs auf den Käufer: Standardmäßig trägt der Käufer den Notar, die Urkunde und die Grundbucheintragung (§ 448 Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, BGB).
Spekulationssteuer auf Immobilien: Die Zehn-Jahres-Frist
Deutschland besteuert den Gewinn aus dem privaten Verkauf einer Immobilie nur, wenn zwischen Kauf und Verkauf höchstens zehn Jahre liegen (§ 23 Einkommensteuergesetz, EStG).
Geerbte Immobilie verkaufen: Erben, Grundbuch, Steuer
Ein Erbe, der eine Immobilie in Deutschland verkaufen will, muss dem Grundbuchamt zunächst die Erbfolge nachweisen, in der Regel durch einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis oder durch ein notarielles Testament nebst Eröffnungsprotokoll. Gibt es mehrere Erben, können sie über die Immobilie nur gemeinsam verfügen.
Mieten
Mieterrechte in Deutschland: Was das BGB Ihnen gibt
Ein Wohnraummieter in Deutschland wird hauptsächlich durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) geschützt, das in allen 16 Ländern gilt.
Mietpreisbremse: Die 10-Prozent-Grenze bei Neuvermietung
Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei einer Neuvermietung auf die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 %, aber nur in Gebieten, die eine Landesregierung als angespannte Wohnungsmärkte bestimmt hat. Die Regel steht in § 556d des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).
Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen: 20 % und 15 %
In einem laufenden Wohnraummietverhältnis darf der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, die Miete darf sich aber innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % erhöhen.
Mietkaution: Höchstgrenze, Ratenzahlung, Rückgabe
Die Mietkaution (auch Mietsicherheit) darf in Deutschland das Dreifache der monatlichen Miete ohne Betriebskosten nicht übersteigen, soweit diese als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesen sind. Der Mieter darf eine Barkaution in drei gleichen Monatsraten zahlen.
Maklerprovision bei der Vermietung: Wer zahlt den Makler?
Ein Wohnungsvermittler darf vom Wohnungssuchenden grundsätzlich nichts verlangen. Das Bestellerprinzip (wer bestellt, bezahlt) steht im Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG).
Mietspiegel: So nutzen Sie den örtlichen Mietspiegel
Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die üblichen Mieten in einer Gemeinde oder einem Teil davon, die von der zuständigen Behörde oder gemeinsam von Vertretern der Vermieter und der Mieter erstellt oder anerkannt wurde.
Indexmiete und Staffelmiete: künftige Mieterhöhungen im Vertrag vereinbaren
Ein Mietvertrag kann künftige Mietänderungen im Voraus auf zwei Arten festlegen. Eine Staffelmiete (§ 557a des Bürgerlichen Gesetzbuchs, BGB) bestimmt die Miete für bestimmte Zeiträume in Euro-Beträgen, wobei jede Stufe mindestens ein Jahr dauert.
Betriebskosten in Deutschland: Was Mieter zahlen
Mieter in Deutschland zahlen Betriebskosten (oft Nebenkosten genannt) zusätzlich zur Nettomiete nur, wenn der Mietvertrag das vorsieht.
Kündigungsfristen im Wohnraummietvertrag
Bei einem unbefristeten Wohnraummietvertrag in Deutschland muss die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, um zum Ablauf des übernächsten Monats zu wirken; für den Mieter ergibt das eine Frist von drei Monaten.
Eigenbedarfskündigung: Voraussetzungen, Fristen, Widerspruch
Eigenbedarf ist einer der berechtigten Gründe, mit denen ein Vermieter ein Wohnraummietverhältnis in Deutschland beenden kann. § 573 Abs. 2 Nr. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) lässt ihn zu, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.
Wohngeld: Zuschuss zu den Wohnkosten für Mieter und Eigentümer
Wohngeld ist ein einkommensabhängiger Zuschuss zu den Wohnkosten für Menschen mit geringem Einkommen, die keine Leistung beziehen, die ihre Miete bereits abdeckt. Mieter erhalten es als Mietzuschuss, Eigentümer, die selbst im Haus oder in der Wohnung wohnen, als Lastenzuschuss.
WBS: der Wohnberechtigungsschein für geförderte Wohnungen
Der Wohnberechtigungsschein (WBS) ist das Dokument, das ein Vermieter sehen muss, bevor er Ihnen eine öffentlich geförderte Wohnung vermietet. Ihn stellt für ein Jahr die vom Land bestimmte Stelle aus, wenn Ihr Haushalt eine Einkommensgrenze einhält.
Eigentum
Grundsteuerreform 2025: So funktioniert die Grundsteuer
Die Grundsteuer zahlt der Eigentümer eines Grundstücks oder Gebäudes an die Gemeinde. Seit dem 1.
Hausgeld: die monatliche Zahlung in der Eigentümergemeinschaft
Wer eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus besitzt, zahlt monatlich einen Betrag an die Eigentümergemeinschaft, gemeinhin Hausgeld genannt. Das Wort ist Alltagssprache und kein Gesetzesbegriff: Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) spricht von Vorschüssen, die jährlich in einem Wirtschaftsplan festgelegt werden, über den die Eigentümer abstimmen.
Gebäudemodernisierungsgesetz: die neuen Heizungsregeln
Am 29. Juli 2026 hat das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) das Gebäudeenergiegesetz (GEG) als bundesweites Heizungs- und Gebäudeenergierecht abgelöst.
Mieteinkünfte versteuern in Deutschland: Kosten und AfA
Mieten aus einer Immobilie in Deutschland sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 des Einkommensteuergesetzes, EStG).
Erbschaftsteuer bei Immobilien in Deutschland
Wer in Deutschland ein Haus erbt, kann Erbschaftsteuer auslösen, die das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) auf Bundesebene regelt; die Regeln unterscheiden sich also nicht von Land zu Land.
Schenkungsteuer bei Immobilien in Deutschland
Die Schenkungsteuer beruht auf demselben Bundesgesetz wie die Erbschaftsteuer, dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG), und ist daher in jedem Land gleich.
Zweitwohnungsteuer: Die Steuer auf Zweitwohnungen
Die Zweitwohnungsteuer ist eine kommunale Steuer auf das Innehaben einer Zweitwohnung in einer Stadt oder Gemeinde, die von jemandem erhoben wird, dessen Hauptwohnung anderswo liegt.