Betriebskosten in Deutschland: Was Mieter zahlen

Was als Betriebskosten gilt

Nach § 556 Abs. 1 BGB können die Parteien vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Das sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen und des Grundstücks laufend entstehen (§ 1 BetrKV). § 2 BetrKV zählt sie auf. Die wichtigsten Posten sind:

• die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, namentlich die Grundsteuer;
• Wasserversorgung und Entwässerung;
• der Betrieb der zentralen Heizungs- und Warmwasseranlagen sowie eines Aufzugs;
• Straßenreinigung und Müllabfuhr;
• Reinigung der gemeinschaftlichen Teile und Ungezieferbekämpfung;
• Gartenpflege und Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen;
• Schornsteinfeger;
• Gebäude- und Haftpflichtversicherung;
• der Hauswart;
• die Gemeinschaftsantenne oder die Breitbandverteilung;
• Wascheinrichtungen;
• „sonstige Betriebskosten“ im Sinne der Definition, die die ersten sechzehn Posten nicht erfassen (Nr. 17).

Nicht umlagefähig als Betriebskosten sind Verwaltungskosten (Personal, Aufsicht, Buchhaltung) sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Ein Mietvertrag kann sie nicht zu Betriebskosten machen, indem er sie so nennt. Das Gesetz bestimmt, dass eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1, Abs. 2 Satz 2, Abs. 3 oder Abs. 3a abweicht, unwirksam ist (§ 556 Abs. 5).

Pauschale oder Vorauszahlung

Die Parteien können vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden (§ 556 Abs. 2). Bei Vorauszahlungen muss der Vermieter jährlich abrechnen; bei einer Pauschale gibt es keine jährliche Abrechnung, aber der Vermieter kann Erhöhungen insoweit umlegen, als der Mietvertrag es vorsieht, durch eine Erklärung in Textform, die den Grund bezeichnet und erläutert (§ 560 Abs. 1), wirksam mit Beginn des übernächsten Monats (§ 560 Abs. 2). Eine Pauschale ist zu ermäßigen, wenn die Kosten sinken (§ 560 Abs. 3). Nach einer Abrechnung kann jede Seite die Vorauszahlungen durch Erklärung in Textform auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4).

Die jährliche Abrechnung

Über Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen, unter Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgebots (§ 556 Abs. 3). Zwei Fristen sind wichtig:

Das Gesetz nennt die erste Frist für Nachforderungen des Vermieters. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, Teilabrechnungen zu erteilen.

Eine Beispielrechnung (keine echten Zahlen): Ist der Abrechnungszeitraum das Kalenderjahr 2025, muss die Abrechnung bis zum 31. Dezember 2026 zugehen. Geht sie am 20. März 2026 ein, haben Sie bis zum 31. März 2027 Zeit für Einwendungen.

Umlageschlüssel

Sofern nichts anderes vereinbart ist, werden die Kosten nach dem Anteil der Wohnfläche verteilt (§ 556a Abs. 1). Kosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Hat der Mietvertrag einen anderen Schlüssel bestimmt, kann der Vermieter durch Erklärung in Textform, nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums, bestimmen, dass die Kosten künftig nach erfasstem Verbrauch umgelegt werden, und waren die Kosten zuvor in der Miete enthalten, ist die Miete entsprechend zu senken (§ 556a Abs. 2). Bei einer vermieteten Eigentumswohnung gilt, sofern nichts anderes vereinbart ist, der zwischen den Eigentümern verwendete Schlüssel, es sei denn, er widerspricht billigem Ermessen (§ 556a Abs. 3).

Belege einsehen

Auf Verlangen muss der Vermieter dem Mieter Einsicht in die Belege gewähren, auf denen die Abrechnung beruht. Der Vermieter darf sie elektronisch zur Verfügung stellen (§ 556 Abs. 4). Fragen Sie schriftlich nach, innerhalb Ihrer Einwendungsfrist.

Heizung und Warmwasser

Die Heizkostenverordnung verlangt, dass mindestens 50 % und höchstens 70 % der Kosten des Betriebs einer zentralen Heizungsanlage nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer verteilt werden, der Rest nach der Wohn- oder Nutzfläche oder dem umbauten Raum (§ 7 Abs. 1). Rechnet der Vermieter nicht wie vorgeschrieben nach Verbrauch ab, darf der Nutzer seinen Kostenanteil um 15 % kürzen (§ 12 Abs. 1 Satz 1). Eine Kürzung um 3 % gilt, wenn ein vorgeschriebener fernablesbarer Zähler fehlt oder die vorgeschriebenen Verbrauchsinformationen nicht oder nur unvollständig bereitgestellt werden (§ 12 Abs. 1 Sätze 2 und 3). Diese Kürzungen gelten nicht zwischen einem Eigentümer und der Eigentümergemeinschaft bei einer Eigentumswohnung.

Glasfaserkosten

Ein Glasfaser-Bereitstellungsentgelt nach dem Telekommunikationsgesetz darf nur umgelegt werden, wenn die Maßnahme wirtschaftlich umgesetzt wird; bei einer teuren Maßnahme nur, wenn der Vermieter nach Möglichkeit drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste gewählt hat (§ 556 Abs. 3a).

Checkliste für Ihre Abrechnung

1. Erwähnt Ihr Mietvertrag Betriebskosten? Wenn nicht, sind sie nicht geschuldet.
2. Steht jeder Posten auf der Liste der BetrKV oder fällt unter Nr. 17?
3. Ist die Abrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Zeitraums eingegangen?
4. Sind der Schlüssel und die Anteile (Wohnfläche, Verbrauch) erläutert?
5. Müssen Sie die Belege einsehen?

An wen Sie sich wenden können

Ein Mieterverein oder ein auf Mietrecht spezialisierter Rechtsanwalt kann eine Abrechnung prüfen. Payotte empfiehlt keine Einzelpersonen.