Indexmiete und Staffelmiete: künftige Mieterhöhungen im Vertrag vereinbaren

Warum es diese beiden gibt

Neben vereinbarten Erhöhungen darf der Vermieter die Miete nur nach den §§ 558 bis 560 BGB erhöhen, sofern eine Erhöhung nicht durch Vereinbarung ausgeschlossen ist (§ 557 Abs. 3). § 557 Abs. 2 ergänzt, dass künftige Mietänderungen als Staffelmiete nach § 557a oder als Indexmiete nach § 557b vereinbart werden können. Sie ersetzen die übliche Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete: Bei beiden kann der Vermieter diesen Weg nicht nutzen.

Staffelmiete (§ 557a)

Form. Die Miete für bestimmte Zeiträume wird schriftlich vereinbart, und die Vereinbarung muss jeweils die Miete oder die Erhöhung als Betrag in Euro ausweisen (§ 557a Abs. 1). Eine Klausel „die Miete steigt um einen Prozentsatz“ ohne Betrag erfüllt den Wortlaut nicht.

Mindestdauer der Stufen. Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557a Abs. 2).

Andere Erhöhungen ausgeschlossen. Während einer Staffelmiete sind Erhöhungen nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2). Das heißt: keine Erhöhung auf die Vergleichsmiete und keine Modernisierungsumlage, solange die Staffeln laufen. Eine Änderung der Betriebskostenvorauszahlungen nach § 560 liegt nicht in diesem Paragrafenbereich.

Kündigung. Das Kündigungsrecht des Mieters kann höchstens für vier Jahre seit Abschluss der Vereinbarung ausgeschlossen werden; die Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig (§ 557a Abs. 3).

Mietpreisbremse. Die Mietpreisbremse gilt für jede Stufe, und für die zweite und jede weitere Stufe ist der Stichtag der Tag, an dem die erste Miete der Stufe fällig wird, statt des Mietbeginns. Eine in einer früheren Stufe wirksam festgelegte Miete bleibt bestehen (§ 557a Abs. 4). Siehe Mietpreisbremse.

Ein Rechenbeispiel (Formel): Bei einer Anfangsmiete von 800 €, einer Stufe von 30 € nach einem Jahr und einer weiteren von 30 € nach zwei Jahren beträgt die Miete dann 830 €, später 860 €. Der Vertrag muss die 830 € und 860 € oder die Beträge von 30 € in Euro nennen.

Indexmiete (§ 557b)

Woran sie sich orientiert. Die Parteien können schriftlich vereinbaren, dass sich die Miete nach dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland richtet (§ 557b Abs. 1).

Mindestabstand. Während einer Indexmiete muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben, abgesehen von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 (§ 557b Abs. 2).

Andere Erhöhungen. Eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete nach § 558 ist ausgeschlossen (§ 557b Abs. 2). Eine Modernisierungserhöhung nach § 559 oder § 559e kann nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat, es sei denn, es handelte sich um eine Modernisierung nach § 555b Nr. 1a.

Wie eine Änderung erfolgt. Der Vermieter muss sie in Textform erklären und dabei die Änderung des Index sowie die sich ergebende Miete oder die Erhöhung als Betrag in Euro angeben (§ 557b Abs. 3). Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu zahlen (geht die Erklärung im März zu, gilt die neue Miete ab 1. Mai).

Ein Rechenbeispiel (eine Formel, keine Prognose): neue Miete = alte Miete x (aktueller Index / Index beim letzten Mietstand). Bei einer Miete von 1.000 € und einem Index, der seit der letzten Änderung um 2,0 % gestiegen ist, kann die Miete auf 1.020 € steigen, vorausgesetzt, die Erklärung nennt die Indexänderung und die Beträge.

Mietpreisbremse. Bei einer Indexmiete gilt die Mietpreisbremse nur für die Anfangsmiete (§ 557b Abs. 4).

Was sollten Sie akzeptieren?

Das Gesetz sagt nicht, dass die eine besser ist. Eine Staffelmiete bietet einen bekannten Verlauf; eine Indexmiete hängt von der Inflation ab, die höher oder niedriger sein kann als der Markt. Fragen Sie vor der Unterschrift, ob Ihr Vertrag die Euro-Beträge nennt, für wie viele Jahre er sie festlegt und ob er eine Klausel enthält, die Ihr Kündigungsrecht für die Höchstdauer von vier Jahren ausschließt.

Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von diesen beiden Paragrafen abweicht, ist unwirksam (§ 557a Abs. 5, § 557b Abs. 5).

Was geplant ist und noch nicht gilt

Das Kabinett hat am 29. April 2026 einen Gesetzentwurf („Miete II“) beschlossen. Nach Angaben des Bundesministeriums der Justiz könnte in angespannten Wohnungsmärkten nur die Hälfte eines Anstiegs des Preisindex über 3,0 % im Jahr an den Mieter weitergegeben werden. Die Seite nennt keinen Zeitpunkt des Inkrafttretens. Bis ein Gesetz beschlossen und verkündet ist, gilt § 557b wie oben beschrieben. Behandeln Sie den Entwurf als Absicht, nicht als Regel.

Was nach Bundesland abweicht

Nichts in den §§ 557 bis 557b ist je nach Bundesland verschieden. Das einzige landesrechtliche Element ist die Mietpreisbremse: Ob Ihre Gemeinde in einem ausgewiesenen Gebiet liegt, bestimmt eine Landesverordnung. Ist das der Fall, prüft die Mietpreisbremse die Anfangsmiete (und jede Stufe einer Staffelmiete).

Welcher Fachmann hilft

Ein Mieterverein oder ein Rechtsanwalt für Mietrecht kann eine Mietklausel lesen, bevor Sie unterschreiben. Ein Immobiliengutachter kann sagen, wie hoch vergleichbare Mieten sind. Payotte empfiehlt keine Einzelpersonen.