Maklerprovision bei der Vermietung: Wer zahlt den Makler?

Die Regel in einfachen Worten

Ein Vermittler hat nur dann Anspruch auf Provision, wenn infolge seiner Vermittlung oder seines Nachweises der Gelegenheit tatsächlich ein Mietvertrag zustande kommt. Der Vermittlungsvertrag bedarf der Textform (§ 2 Abs. 1 WoVermRG).

Absatz 1a untersagt dem Vermittler sodann, vom Wohnungssuchenden für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Wohnraummietvertrags ein Entgelt zu fordern, sich versprechen zu lassen oder anzunehmen. Die Ausnahme: Der Vermittler erlangt den Auftrag, die Wohnung anzubieten, vom Vermieter oder einer anderen berechtigten Person ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden.

Was bedeutet das in der Praxis? Hat ein Vermieter den Makler beauftragt, zahlt der Vermieter. Erhält der Makler den Auftrag vom Vermieter nur wegen des Vertrags mit dem Wohnungssuchenden, darf der Wohnungssuchende belastet werden. Das Gesetz stellt darauf ab, wer den Vermittler beauftragt hat und warum; lesen Sie dazu den Vermittlungsvertrag.

Klauseln, die nicht wirken

Eine Vereinbarung ist unwirksam, wenn sie von den Absätzen 1 bis 4 des § 2 abweicht oder den Wohnungssuchenden verpflichtet, ein Vermittlungsentgelt zu zahlen, das der Vermieter oder ein Dritter schuldet (§ 2 Abs. 5). Praktische Folgen:

• Eine Klausel in einem Mietvertrag oder Besichtigungsformular, die die Maklerprovision des Vermieters auf Sie abwälzt, ist unwirksam.
• Das Gleiche gilt für eine „Übergabegebühr“, „Bearbeitungsgebühr“ oder Ähnliches, wenn es in Wahrheit die Provision ist, die der Vermieter dem Makler schuldet. Das Gesetz untersagt außerdem zusätzliche Entgelte für damit zusammenhängende Arbeiten oder geringfügige Leistungen, etwa Einschreibgebühren, Schreibgebühren oder die Erstattung von Auslagen (§ 3 Abs. 3), mit einer begrenzten Ausnahme für nachgewiesene Auslagen über einer Monatsmiete und für Auslagen bei einem Mietvertrag, der nicht zustande kommt, wenn dies vereinbart wurde.
• Vorschüsse dürfen nicht gefordert, vereinbart oder angenommen werden (§ 2 Abs. 4).
• Die Verpflichtung, im Zusammenhang mit dem Auftrag Waren oder Dienstleistungen zu kaufen, ist unwirksam (§ 3 Abs. 4); die Verpflichtung, Einrichtungs- oder Ausstattungsgegenstände vom Vormieter zu übernehmen, fällt nicht unter diese Regel.

Obergrenze, wo ein Entgelt zulässig ist

Wo die enge Ausnahme ein Entgelt erlaubt, muss es als Bruchteil oder Vielfaches der Monatsmiete ausgewiesen werden (§ 3 Abs. 1) und darf zwei Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer nicht übersteigen. Gesondert abgerechnete Nebenkosten bleiben dabei außer Betracht (§ 3 Abs. 2).

Ein Rechenbeispiel (Formel): Bei einer monatlichen Nettomiete von 1.000 € liegt die Obergrenze bei 2 x 1.000 € = 2.000 € zuzüglich Umsatzsteuer.

Fälle, in denen niemand etwas schuldet

Nach § 2 Abs. 2 hat der Vermittler keinen Anspruch auf Provision, wenn der Vertrag nur ein bestehendes Mietverhältnis über dieselben Räume fortsetzt, verlängert oder erneuert, oder wenn der Vermittler Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnung ist oder an der juristischen Person, die Eigentümer, Verwalter oder Vermieter ist, rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist (und umgekehrt). Nach § 2 Abs. 3 darf bei öffentlich geförderten oder anderen preisgebundenen Wohnungen der im Gesetz aufgeführten Arten gegenüber dem Wohnungssuchenden keine Provision verlangt werden.

Bußgelder

Ein Vermittler, der entgegen § 2 Abs. 1a vom Wohnungssuchenden ein Entgelt fordert, sich versprechen lässt oder annimmt, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Das Gleiche gilt, wenn das Entgelt die Grenze in § 3 Abs. 2 übersteigt. Diese beiden Ordnungswidrigkeiten werden mit einer Geldbuße von bis zu 25.000 € geahndet; andere Verstöße (das Entgelt nicht als Bruchteil oder Vielfaches der Miete ausweisen, Wohnungen ohne Auftrag anbieten oder vorgeschriebene Angaben in Anzeigen weglassen) mit bis zu 2.500 € (§ 8 WoVermRG). Bußgelder sind Sache der Behörde, nicht Ihrer; als Wohnungssuchender fordern Sie stattdessen zurück, was Sie gezahlt haben.

Wenn Sie trotzdem gezahlt haben

§ 2 Abs. 5 macht eine solche Vereinbarung unwirksam, und das Gesetz selbst regelt kein Rückzahlungsverfahren; wie Sie eine Zahlung zurückfordern, ist eine Frage für einen Rechtsanwalt oder einen Mieterverein. Bewahren Sie den Vermittlungsvertrag, jede Rechnung, den Zahlungsnachweis und das Inserat auf.

Was dieser Ratgeber nicht abdeckt

Das WoVermRG regelt die Vermittlung von Wohnraummietverträgen. Beim Kauf einer Immobilie stehen die Maklerregeln in den §§ 656a bis 656d des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB); das ist ein eigenes Thema. Auch wer kein Vermittler ist, etwa ein Mitbewohner, der ein Zimmer weitergibt, fällt nicht unter das Gesetz. Payotte nennt keine übliche Provision für Verkäufe oder Vermietungen, weil das Gesetz keine festlegt.

Ein Vermittler braucht eine Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung (GewO). Das Vermittlerregister nach § 11a GewO führt keine Erlaubnisse nach § 34c auf, es gibt also kein öffentliches Register für Wohnungsvermittler zum Nachsehen; die Erlaubnis erteilt die zuständige Industrie- und Handelskammer oder Gewerbebehörde. Fragen Sie den Vermittler nach der Erlaubnis und danach, welche Behörde sie erteilt hat.

Welcher Fachmann hilft

Ein Mieterverein oder ein Rechtsanwalt für Mietrecht kann einen Vermittlungsvertrag und eine Provisionsforderung prüfen. Der Beruf des Immobilienmaklers ist bei Payotte beschrieben. Payotte empfiehlt keine Einzelpersonen.