Beruf

Immobilienmakler in Deutschland: die Erlaubnis nach § 34c

Immobilienmakler brauchen eine Erlaubnis nach § 34c GewO, ein öffentliches Register der Inhaber gibt es nicht. Rechtslage, Prüfung und Provision.

Geprüft am anhand der amtlichen Quellen unten auf der Seite.

Kurz gesagt

Wer in Deutschland gewerbsmäßig Verträge über Grundstücke, Wohnungen oder Gewerberäume vermittelt oder die Gelegenheit zum Abschluss nachweist, braucht eine Erlaubnis der zuständigen Behörde nach § 34c der Gewerbeordnung (GewO). Das ist Bundesrecht und gilt in jedem Bundesland. Ein öffentliches Register der Erlaubnisinhaber gibt es nicht: Das bundesweite Vermittlerregister erfasst andere Gewerbe, nicht § 34c. Das Gesetz kennt keine Gebührenordnung für Makler; die Provision ist das, was schriftlich vereinbart wird, innerhalb der Grenzen, die für den Kauf von Wohnimmobilien und für die Vermietung gelten.

Was ein Makler beim Immobilienkauf tut

Ein Makler führt einen Käufer an ein Objekt heran oder vermittelt den Vertrag. Den Kaufvertrag setzt er weder auf noch beurkundet er ihn. Ein Vertrag über die Übertragung von Grundeigentum muss notariell beurkundet werden: § 311b Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) sagt, ein solcher Vertrag „bedarf der notariellen Beurkundung“. Die Arbeit des Maklers endet daher mit der Vermittlung und den Verhandlungen, bevor die Rolle des Notars beginnt. Ein Notar darf Grundstücksgeschäfte nicht vermitteln: § 14 Absatz 4 BNotO verbietet ihm, „Darlehen sowie Grundstücksgeschäfte zu vermitteln“, abgesehen von den Vermittlungsaufgaben, die ihm das Gesetz für sein Amt zuweist.

Wie der Beruf geregelt ist

§ 34c Absatz 1 GewO macht eine Erlaubnis (Erlaubnis) zur Pflicht für jeden, der gewerbsmäßig „den Abschluss von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen“ will. Derselbe Paragraf erfasst weitere Gewerbe: einige Darlehensvermittler, Bauträger, Baubetreuer und Wohnimmobilienverwalter. Die Erlaubnis kann beschränkt und mit Auflagen verbunden werden.

Absatz 2 nennt die Fälle, in denen die Erlaubnis zu versagen ist. Dazu gehören Tatsachen, die die Annahme fehlender Zuverlässigkeit rechtfertigen; sie fehlt in der Regel bei jemandem, der in den letzten fünf Jahren wegen eines Verbrechens oder wegen Diebstahls, Unterschlagung, Erpressung, Betrugs, Untreue, Geldwäsche, Urkundenfälschung, Hehlerei, Wuchers oder einer Insolvenzstraftat verurteilt wurde. Hinzu kommen Antragsteller in ungeordneten Vermögensverhältnissen; das ist in der Regel nach der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens oder bei einer Eintragung im Schuldnerverzeichnis der Fall. Die Pflicht zur Berufshaftpflichtversicherung in Absatz 2 Nummer 3 gilt nur für Wohnimmobilienverwalter. Die 20 Stunden Weiterbildung in drei Kalenderjahren (Absatz 2a) betreffen ebenfalls nur diese Verwalter, nicht Makler, die ausschließlich Kauf oder Miete vermitteln.

Absatz 5 regelt Ausnahmen, vor allem für Kreditinstitute und bestimmte Wertpapierfirmen mit eigener Zulassung. Für Baufinanzierungsvermittler gilt eine eigene Regel: siehe Baufinanzierungsvermittler.

So prüfen Sie einen Makler selbst

Ein öffentliches Register der Erlaubnisse nach § 34c haben wir nicht gefunden. § 11a GewO richtet das Vermittlerregister ein, das die Industrie- und Handelskammern führen, aber nur für Gewerbetreibende, die sich nach „§ 34d Absatz 10 Satz 1, § 34f Absatz 5, § 34h Absatz 1 Satz 4 und § 34i Absatz 8“ eintragen müssen. § 34c steht nicht auf dieser Liste. Seiten einer Handelskammer, die etwas anderes behaupten, lagen beim Abruf hinter einem Sicherheitsfilter; wir haben sie nicht gelesen und stützen uns deshalb nicht auf sie.

Das können Sie tun:

  1. Bitten Sie den Makler schriftlich um eine Kopie der Erlaubnis nach § 34c Absatz 1 Nummer 1 GewO samt Namen der ausstellenden Behörde.
  2. Fragen Sie diese Behörde, die das Bundesland bestimmt, ob die Erlaubnis für diesen Namen besteht und die Vermittlung der benötigten Art abdeckt. Payotte hat nicht geprüft, welche Auskünfte eine Behörde Dritten erteilt.
  3. Vergleichen Sie Name, Anschrift und Firma auf der Erlaubnis mit den Angaben im Maklervertrag.

Weil es kein Register gibt, gibt es für dieses Gewerbe auch keine Nutzungsbedingungen eines Registers, die wir zitieren könnten. Eine vorgelegte Erlaubnis ist ein Dokument, das Sie lesen, kein Status, den Payotte bestätigen kann.

Wovon die Provision abhängt

Die von uns gelesenen Quellen legen keine gesetzliche Staffel, Obergrenze oder Prozentzahl für die Kaufprovision fest, und wir nennen keine. Das Gesetz regelt Folgendes:

  • Form. Ein Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus braucht die Textform (§ 656a BGB), also einen Text auf einem dauerhaften Datenträger, nicht unbedingt ein unterschriebenes Papier.
  • Beide Seiten. Lässt sich der Makler von beiden Parteien eine Provision versprechen, müssen sich beide „in gleicher Höhe“ verpflichten (§ 656c Absatz 1). Arbeitet der Makler für eine Partei unentgeltlich, darf er von der anderen nichts verlangen; ein Verzicht kommt auch der anderen Partei zugute. Eine abweichende Vereinbarung ist unwirksam (Absatz 2). Diese Regeln gelten, wenn der Käufer Verbraucher ist.
  • Nur eine Seite. Hat nur eine Partei einen Maklervertrag geschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung verpflichtet, nur wirksam, wenn die erste Partei mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt (§ 656d Absatz 1). Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die erste gezahlt und dies nachgewiesen hat.
  • Vermietung. Nach § 2 Absatz 1a WoVermRG darf ein Makler vom Wohnungssuchenden kein Entgelt verlangen, es sei denn, er hat den Auftrag des Vermieters ausschließlich wegen des Vertrags mit dem Suchenden erhalten. Es droht ein Bußgeld von bis zu 25.000 € (§ 8 Absatz 2 WoVermRG). Lesen Sie wer den Makler bei der Vermietung bezahlt.

Für die übrigen Kosten des Kaufs nutzen Sie den Kaufnebenkosten-Rechner.

Welchen Fachmann Sie sonst brauchen

Für den Vertrag selbst begegnet Ihnen der Notar als Amtsperson. Für die Finanzierung siehe Baufinanzierungsvermittler. Für den Wert der Immobilie siehe Immobiliengutachter. Ein Rechtsanwalt kann einen Maklervertrag vor der Unterschrift prüfen.

Häufige Fragen

Braucht ein Makler in Deutschland eine Erlaubnis?

Ja, § 34c Absatz 1 GewO verlangt eine Erlaubnis für jeden, der gewerbsmäßig Verträge über Grundstücke oder Wohnungen vermittelt, vorbehaltlich der Ausnahmen in Absatz 5.

Gibt es eine Liste der zugelassenen Makler?

Ein öffentliches Register haben wir nicht gefunden. Das bundesweite Vermittlerregister nach § 11a GewO erfasst § 34c nicht.

Gibt es eine gesetzliche Höchstprovision?

Nicht in den Texten, die wir gelesen haben. Das Gesetz regelt die Form und wer zahlen darf, nicht die Höhe.

Darf ein Makler dem Mieter die Provision aufbürden?

In der Regel nicht. Nach § 2 Absatz 1a WoVermRG darf ein Makler vom Wohnungssuchenden nichts verlangen, außer in dem engen Fall, den der Absatz beschreibt.

Empfiehlt Payotte Makler?

Noch nicht: Payotte listet in Deutschland noch kein Unternehmen und bewertet Makler nie. Unternehmen können ihren Platz beantragen; Payotte wählt dann je Gewerbe und Gebiet ein Unternehmen auf Grundlage öffentlicher Daten nach einer veröffentlichten Skala aus, nie danach, was es zahlen kann. Die Eintragung bleibt von Ihnen selbst zu prüfen.

Quellen