Baufinanzierungsvermittler in Deutschland: die Erlaubnis nach § 34i

Was ein Baufinanzierungsvermittler tut

Ein Immobiliardarlehensvermittler bringt einen Darlehensvertrag zwischen Darlehensnehmer und Darlehensgeber zustande oder berät Dritte zu solchen Darlehen. Er unterscheidet sich vom Darlehensgeber und vom Bankberater: § 34i Absatz 3 lässt Kreditinstitute mit Banklizenz ohne die Erlaubnis nach § 34i arbeiten. Ein Vermittler führt entweder den Vertrag herbei oder berät gegen Honorar. Das Gesetz hält beides auseinander. Wer sich als unabhängiger Honorarberater ausgibt (Honorar-Immobiliardarlehensberater), muss eine ausreichende Zahl von Verträgen am Markt vergleichen, darf keine Zahlungen vom Darlehensgeber annehmen und nicht von ihm abhängig sein; ein solcher Berater darf nicht zugleich als Vermittler tätig sein, und umgekehrt (§ 34i Absatz 5).

Wie ein Darlehen funktioniert, lesen Sie unter Baufinanzierung: so funktioniert sie; probieren Sie den Baufinanzierungsrechner.

Wie der Beruf geregelt ist

§ 34i Absatz 1 GewO macht eine Erlaubnis nötig für jeden, der gewerbsmäßig Verträge über Immobiliar-Verbraucherdarlehen (im Sinne von § 491 Absatz 3 BGB) oder entsprechende entgeltliche Finanzierungshilfen vermitteln oder Dritte dazu beraten will. Die Erlaubnis kann beschränkt und mit Auflagen verbunden werden.

Absatz 2 nennt die Versagungsgründe. Dazu gehören: fehlende Zuverlässigkeit (in der Regel nach einer Verurteilung innerhalb von fünf Jahren wegen eines Verbrechens oder einer Straftat wie Betrug, Untreue oder Geldwäsche), ungeordnete Vermögensverhältnisse, fehlender Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung oder gleichwertigen Garantie und fehlender Nachweis der Sachkunde durch eine Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer über „fachlichen und rechtlichen Grundlagen sowie über die Kundenberatung“. Die Hauptniederlassung des Antragstellers muss in Deutschland liegen und die Tätigkeit dort ausgeübt werden.

Die Prüfung ist in der Immobiliardarlehensvermittlungsverordnung (ImmVermV) geregelt. § 1 sagt, dass ihr Bestehen die nötige Produkt- und Beratungskenntnis belegt, und nennt drei Bereiche: Kundenberatung, Fachkenntnisse sowie Finanzierungs- und Kreditprodukte.

Weitere Pflichten nach § 34i: Ein Vermittler darf nur Personen für Vermittlung oder Beratung beschäftigen, die denselben Sachkundenachweis haben und auf Zuverlässigkeit geprüft wurden (Absatz 6), und die Vergütungsstruktur darf sie nicht daran hindern, im bestmöglichen Interesse des Darlehensnehmers zu handeln (Absatz 7). Vermittler, die in einem anderen EU- oder EWR-Staat zugelassen sind, dürfen nach Absatz 4 tätig werden, nach dem Verfahren der Richtlinie 2014/17/EU.

So prüfen Sie einen Vermittler selbst

Dafür gibt es das Register. § 11a Absatz 1 GewO nennt als Zweck, „der Allgemeinheit, vor allem … Darlehensnehmern und Darlehensgebern, die Überprüfung der Zulassung sowie des Umfangs der zugelassenen Tätigkeit … zu ermöglichen“. Die Eintragung ist Pflicht: § 34i Absatz 8 verlangt die Registrierung „unverzüglich nach Aufnahme ihrer Tätigkeit“, ebenso für Personen, die unmittelbar an der Vermittlung mitwirken oder sie leiten.

1. Rufen Sie das Register unter https://www.vermittlerregister.info/ auf und wählen Sie die Suche.
2. Suchen Sie nach Registrierungsnummer, Nachname, Vorname oder Firma. Die Hinweise des Registers nennen zusätzlich optionale Adressfelder (Straße, Hausnummer, Postleitzahl, Ort).
3. Lesen Sie, was zurückkommt. § 6 ImmVermV regelt, was gespeichert wird: Name, die Angabe, dass die Person eine Erlaubnis nach § 34i Absatz 1 besitzt, ob sie als Honorarberater tätig ist, die zuständige Erlaubnis- und Registerbehörde, die Geschäftsanschrift, die Registrierungsnummer und ob die Person gebundener Vermittler ist. Das Geburtsdatum wird gespeichert, darf aber nach § 8 ImmVermV nicht automatisch abgerufen werden.
4. Vergleichen Sie die Registrierungsnummer und die Geschäftsanschrift mit den Unterlagen, die der Vermittler Ihnen gegeben hat.

Das Register gibt den Status an einem bestimmten Tag wieder. Es sagt nicht, ob die Beratung gut war, und ein eingetragener Vermittler wird von Payotte nicht empfohlen.

Die Nutzungsbedingungen des Registers

Wir haben die Nutzungsbedingungen (Fassung „Stand: 01. Januar 2023“) gelesen. Sie lauten wörtlich:

• „I. Die Nutzung der Daten zu werblichen Zwecken ist untersagt.“
• „II. Die über die Webseite des Vermittlerregisters abrufbaren Inhalte und Dokumente dürfen grundsätzlich gespeichert, weitergegeben und vervielfältigt werden. Etwas anderes gilt, sofern in den jeweiligen Inhalten oder Dokumenten abweichendes bestimmt ist. Die Weitergabe oder Vervielfältigung ist nur unter deutlicher Angabe der Quelle zulässig. Sofern am Dokument nicht anders vermerkt, ist als Quelle anzugeben: © DIHK“
• „VI. Den Nutzern des Vermittlerregisters ist es untersagt … b. jegliche Hilfsmittel wie Robots oder ähnliche Methoden einzusetzen, um Daten zu sammeln oder auszuwerten“
• „Die Datenbank wird täglich aktualisiert.“ und „Es ist eine Wartezeit implementiert, um eine nicht autorisierte Nutzung des Registers zu verhindern.“
• Der DIHK übernimmt keine Gewähr für Aktualität, Richtigkeit oder Vollständigkeit (Abschnitte 1 und 6).

Aus diesem Grund nutzt Payotte die Daten des Registers nicht für Werbung, sammelt sie nicht automatisch und kopiert keine Zeilen daraus. Payotte verlinkt auf das Register und rät Ihnen, selbst zu suchen.

Welchen Fachmann Sie sonst brauchen

Für den Wert der Immobilie, die das Darlehen besichert, siehe Immobiliengutachter. Die Sicherheit selbst wird im Notariat bestellt. Ein Rechtsanwalt kann ein Vermittlungs- oder Darlehensangebot prüfen.