So funktioniert die Baufinanzierung: Vertrag, Bonitätsprüfung, Grundschuld

Was das Gesetz Ihr Darlehen nennt

§ 491 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) definiert die Kategorie. Ein Darlehen fällt darunter, wenn es durch eine Grundschuld oder eine Reallast gesichert ist oder dazu bestimmt ist, Eigentum an Grundstücken oder Gebäuden zu erwerben oder zu erhalten, einschließlich noch zu errichtender Gebäude. Der Kreditgeber muss ein Unternehmer und der Darlehensnehmer ein Verbraucher sein. Passt ein Darlehen in diese Definition, gilt das Verbraucherkreditrecht des BGB in vollem Umfang, unabhängig von der Staatsangehörigkeit oder dem steuerlichen Wohnsitz des Darlehensnehmers.

Die Grundpflichten ergeben sich aus § 488 BGB. Der Kreditgeber stellt die vereinbarte Summe zur Verfügung. Der Darlehensnehmer zahlt die geschuldeten Zinsen und zahlt das Darlehen bei Fälligkeit zurück.

Vor der Unterschrift

Der Kreditgeber muss Sie vor Vertragsschluss in der Form informieren, die Artikel 247 des Einführungsgesetzes zum BGB vorschreibt (§ 491a Absatz 1 BGB). Sie können einen Vertragsentwurf verlangen. Macht ein Kreditgeber ein verbindliches Angebot zu bestimmten Bedingungen für ein Immobiliendarlehen, muss er mindestens anbieten, einen Entwurf auszuhändigen. Besteht kein Widerrufsrecht, muss der Entwurf ausgehändigt werden. Der Kreditgeber muss Ihnen außerdem „angemessene Erläuterungen“ geben, damit Sie beurteilen können, ob das Produkt zu Ihrem Zweck und Ihren finanziellen Verhältnissen passt (§ 491a Absatz 3).

Der Vertrag selbst muss schriftlich sein und die Pflichtangaben nach Artikel 247 enthalten (§ 492 BGB). Nach der Unterschrift erhalten Sie eine Abschrift, und solange ein Rückzahlungstermin feststeht, können Sie jederzeit einen Tilgungsplan verlangen (§ 492 Absatz 3). Ein an einen Index gebundener variabler Zins ist nur wirksam, wenn der Index objektiv bestimmt und für beide Seiten überprüfbar ist (§ 492 Absatz 7).

Widerruf oder Bedenkzeit

Bei einem Verbraucherdarlehen besteht nach § 355 BGB ein gesetzliches Widerrufsrecht mit einer Frist von 14 Tagen. Die Frist beginnt erst, wenn der Kreditgeber Ihnen die Vertragsurkunde oder eine Abschrift Ihres Antrags ausgehändigt hat (§ 356b Absatz 1). Fehlen die Pflichtangaben zum Widerrufsrecht, beträgt die Frist einen Monat und beginnt erst, wenn sie nachgereicht werden. Bei einem Immobiliendarlehen erlischt das Recht spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss.

Eine Ausnahme ist in der Praxis wichtig. Ein Widerrufsrecht besteht nicht bei einem Vertrag, der notariell beurkundet werden muss, wenn der Notar bestätigt, dass Ihre Rechte aus den §§ 491a und 492 gewahrt sind (§ 495 Absatz 2 Nr. 2). In diesem Fall muss der Kreditgeber Ihnen vor Vertragsschluss eine Bedenkzeit von mindestens sieben Tagen einräumen und bleibt in dieser Zeit an sein Angebot gebunden (§ 495 Absatz 3).

Die Kreditwürdigkeitsprüfung

Vor Vertragsschluss muss der Kreditgeber Ihre Kreditwürdigkeit prüfen (§ 505a Absatz 1 BGB; dieselbe Pflicht gilt für Kreditinstitute nach § 18a des Kreditwesengesetzes, KWG). Bei einem Immobiliendarlehen darf der Kreditgeber den Vertrag nur schließen, wenn die Prüfung ergibt, dass es wahrscheinlich ist, dass Sie Ihre Verpflichtungen erfüllen. Eine erhebliche Erhöhung des Nettodarlehensbetrags nach der Unterschrift erfordert eine neue Prüfung (§ 505a Absatz 2). Das Gesetz zählt die Unterlagen nicht auf, die der Kreditgeber verlangt. Welche Unterlagen er anfordert, richtet sich nach seinen eigenen Verfahren; für Darlehensnehmer im Ausland siehe den Ratgeber zur Baufinanzierung für Nichtansässige.

Die Sicherheit: die Grundschuld

Die übliche Sicherheit ist eine Grundschuld auf der Immobilie. Darlehensvertrag und Grundschuld sind getrennte Dinge, die durch die Sicherungsabrede verbunden sind. Die Mechanik, die Notar- und Grundbuchkosten und die Löschung stehen im Ratgeber zur Grundschuld. Als Rechenbeispiel nach dem GNotKG kostet eine Grundschuld über 300.000 € beim Notar eine 1,0-Gebühr nach Tabelle B und beim Grundbuchamt ebenfalls 1,0; mit Tabelle B bei 635 € für diesen Wert sind das 635 € beim Notar zuzüglich 19 % Umsatzsteuer und 635 € beim Grundbuchamt.

Zins und Zinsbindung

Das Gesetz unterscheidet den gebundenen Sollzinssatz, der für einen Zeitraum als fester Prozentsatz vereinbart ist, vom variablen Zins. Die Kündigungsrechte des Darlehensnehmers hängen davon ab, welchen Sie haben (§ 489 BGB). Sie werden im Ratgeber zur Sollzinsbindung erklärt, für vorzeitige Ausstiege im Ratgeber zur Vorfälligkeitsentschädigung. Das aktuelle Marktniveau behandelt der Ratgeber zu den Bauzinsen der Bundesbank.

Geraten Sie in Rückstand, setzt § 497 Absatz 4 BGB den Verzugszins bei einem Immobiliendarlehen auf 2,5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz pro Jahr fest.

Ein Darlehen in anderer Währung

Lautet Ihr Darlehen nicht auf die Währung des EU-Staates, in dem Sie leben, gibt Ihnen § 503 BGB das Recht, es in diese Währung umzuwandeln, sobald die Restschuld oder die Raten, gemessen in Ihrer Heimatwährung, mehr als 20 % über dem liegen, was der ursprüngliche Wechselkurs ergeben hätte. Der Vertrag kann Ihre Heimatwährung anders bestimmen, zum Beispiel als die Währung, in der Sie überwiegend verdienen. Prüfen Sie diese Klausel, wenn Sie im Ausland verdienen.

Welche Fachleute helfen

Ein Baufinanzierungsvermittler, der Immobiliendarlehen vermittelt oder berät, braucht eine Erlaubnis nach § 34i der Gewerbeordnung (GewO) und muss im Vermittlerregister eingetragen sein, das Sie selbst durchsuchen können (siehe die Seite zum Baufinanzierungsvermittler). Der Notar beurkundet die Grundschuld und prüft die Darlehensunterlagen, wenn eine Beurkundung erforderlich ist (siehe die Seite zum Notar). Um ein Darlehen zu bemessen, probieren Sie den Baufinanzierungsrechner.