Bausparvertrag in Deutschland: So funktioniert er

So funktioniert der Vertrag rechtlich

§ 1 BauSparkG beschreibt das Geschäft. Eine Bausparkasse ist ein Kreditinstitut, das Einlagen von Bausparern (Bauspareinlagen) entgegennimmt und aus den eingesammelten Beträgen Darlehen für wohnwirtschaftliche Zwecke gewährt. Bausparer ist, wer einen Vertrag schließt, aus dem er nach Leistung der Einlagen einen Rechtsanspruch auf ein Bauspardarlehen erwirbt. Jeder Bausparer gehört zu einem Kollektiv, der Gemeinschaft der Bausparer des Instituts.

Vier Begriffe des Gesetzes sollten Sie kennen:

• Die Zuteilung ist die Auszahlung Ihres Sparguthabens und Ihres Darlehens aus der verfügbaren Masse, sobald die vertraglichen Voraussetzungen erreicht sind.
• Die Zuteilungsmasse ist der Mittelbestand, aus dem die Zuteilung bezahlt wird.
• Die Wartezeit ist die Zeit vom Vertragsbeginn bis zur Zuteilung.
• Das Bauspardarlehen ist das Darlehen, das bei der Zuteilung ausgezahlt wird.

Das Produkt hat also zwei Phasen: zuerst die Sparphase, dann die Darlehensphase. Die Zinssätze legt der Vertrag fest, nicht dieser Ratgeber: § 5 verlangt, dass die Allgemeinen Bedingungen die Zinsen für Einlagen und Darlehen, die den Bausparern berechneten Entgelte, die Voraussetzungen und die Reihenfolge der Zuteilung, die Möglichkeiten zur Kündigung, Abtretung oder Erhöhung des Vertrags sowie die Sicherheiten für das Darlehen nennen. Die Zahlen stehen in Ihrem Vertrag.

Was als wohnwirtschaftlicher Zweck gilt

§ 1 Absatz 3 BauSparkG zählt die „wohnwirtschaftlichen Maßnahmen“ auf: Bau, Kauf, Erhaltung und Verbesserung von Wohngebäuden und Wohnungen; Erwerb des Dauerwohnrechts; Erwerb eines Grundstücks oder Erbbaurechts zum Wohnungsbau; Erschließung von Wohngebieten; Ablösung von Verbindlichkeiten, die für diese Maßnahmen aufgenommen wurden oder auf einem überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Grundstück lasten. Ein Bausparkassendarlehen kann deshalb auch Schulden auf einer Immobilie ablösen, die Ihnen schon gehört.

Aufsicht

Eine Bausparkasse braucht eine Erlaubnis der Aufsicht (§ 2 BauSparkG), muss als Privatunternehmen eine Aktiengesellschaft sein und unter anderem Kernkapital von mindestens 20 Millionen € vorhalten. Die Finanzaufsicht (BaFin) beaufsichtigt sie nach diesem Gesetz und dem Kreditwesengesetz (§ 3). Die Allgemeinen Bedingungen müssen ein „ausgewogenes Verhältnis“ zwischen den Leistungen der Bausparer und denen des Instituts wahren und dürfen die Zuteilung nicht unangemessen verzögern (§ 5 Absatz 4).

Die staatliche Prämie

Das Wohnungsbau-Prämiengesetz (WoPG) zahlt eine Prämie auf Bausparbeiträge. Als Rechnung aus dem Gesetz:

Voraussetzungen nach dem Gesetz:

• Sie müssen unbeschränkt einkommensteuerpflichtig sein (§ 1 WoPG mit Verweis auf § 1 Absatz 1, 2 oder 3 EStG) und das 16. Lebensjahr vollendet haben oder Vollwaise sein. Nach § 1 Absatz 1 EStG bedeutet das einen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland. Wer im Ausland lebt, fällt in der Regel nicht darunter, mit den Ausnahmen, die das Einkommensteuergesetz aufführt.
• Die Beiträge an dieselbe Bausparkasse müssen im Sparjahr mindestens 50 € betragen (§ 2 Absatz 1 Nr. 1 WoPG), und die Bausparkasse muss in der EU niedergelassen und zugelassen sein.
• Beiträge, die vermögenswirksame Leistungen (vom Arbeitgeber gezahlte Leistungen zur Vermögensbildung) mit Anspruch auf Arbeitnehmer-Sparzulage sind, begründen nicht zusätzlich die Prämie (§ 1 Nr. 1).
• Für die Einkommensgrenze zählt das zu versteuernde Einkommen des Sparjahrs, bei Ehegatten der Betrag der Zusammenveranlagung.
• Der Prämienanspruch entsteht mit Ablauf des Sparjahrs; beantragt wird er bis zum Ablauf des zweiten Kalenderjahres nach dem Sparjahr bei dem Institut, das die Beiträge erhalten hat (§ 4).

Verwendung des Geldes

Um die Prämie zu behalten, müssen Sie die ausgezahlte Summe oder das, was Sie durch Beleihung der Ansprüche erhalten, unverzüglich und unmittelbar für den Wohnungsbau verwenden (§ 2 Absatz 2 WoPG). Es gibt eine Ausnahme: Eine Auszahlung ohne wohnwirtschaftliche Verwendung lässt die Prämie nicht verfallen, wenn sie mindestens sieben Jahre nach Vertragsabschluss erfolgt und der Bausparer beim Abschluss noch nicht 25 war. Dann ist die Prämie auf die letzten sieben Sparjahre begrenzt, und die Ausnahme kann jeder nur einmal nutzen. Unschädlich sind auch der Tod oder die volle Erwerbsunfähigkeit des Bausparers oder seines Ehegatten sowie mindestens ein Jahr ununterbrochene Arbeitslosigkeit. Die wohnwirtschaftliche Verwendung muss in einem EU- oder EWR-Staat erfolgen, soweit nichts anderes bestimmt ist.

Passt er zu einem Käufer aus dem Ausland?

Das Gesetz knüpft keine Bedingung an die Staatsangehörigkeit. Die Prämie hängt jedoch davon ab, dass Sie unbeschränkt einkommensteuerpflichtig sind. Wer als Rückkehrer einen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland begründet, erfüllt diese Voraussetzung ab diesem Zeitpunkt. Zu Darlehensalternativen siehe den Ratgeber zur Baufinanzierung und den Ratgeber zu den KfW-Krediten.

Welche Fachleute helfen

Ein Baufinanzierungsvermittler kann Bausparangebote mit einem Bankdarlehen vergleichen (siehe die Seite zum Baufinanzierungsvermittler). Ein Steuerberater prüft die Prämienvoraussetzungen anhand Ihres Einkommens; Payotte listet keine Steuerberater. Für die Seite des Bankdarlehens nutzen Sie den Baufinanzierungsrechner.