Sollzinsbindung bei der Baufinanzierung: Dauer, Kündigung, Zinsen

Was das Gesetz unter „gebunden“ versteht

§ 489 Absatz 5 BGB bestimmt die Begriffe. Der Sollzinssatz ist der periodisch auf den in Anspruch genommenen Darlehensbetrag bezogene Prozentsatz pro Jahr. Er ist gebunden, wenn für die gesamte Vertragslaufzeit ein oder mehrere Zinssätze, jeweils als fester Prozentsatz, vereinbart sind. Deckt keine Bindung die gesamte Laufzeit ab, gilt der Zinssatz nur für die Zeiträume als gebunden, für die ein fester Prozentsatz gilt.

Ein Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung und einem Rückzahlungstermin nach dreißig Jahren hat also zehn Jahre einen gebundenen Zinssatz; die übrigen zwanzig Jahre sind offen, bis Sie und der Kreditgeber einen neuen Zinssatz vereinbaren. Der Vertrag muss Laufzeit und Zinssatz nennen; für Verbraucherdarlehen ist ein schriftlicher Vertrag mit den Pflichtangaben erforderlich (§ 492 BGB), und ein Tilgungsplan kann verlangt werden, solange ein Rückzahlungstermin festgelegt ist.

Wann der Darlehensnehmer kündigen kann

§ 489 BGB eröffnet drei Wege.

Zur ersten Zeile: Wird der Zinssatz in Abständen von bis zu einem Jahr angepasst, können Sie nur zum Ende des Tages kündigen, an dem die jeweilige Bindung endet. Zur zweiten Zeile: Vereinbaren Sie und der Kreditgeber später einen neuen Rückzahlungstermin oder einen neuen Zinssatz, tritt der Tag dieser Vereinbarung an die Stelle des Empfangstags, sodass die zehn Jahre neu beginnen.

Zwei weitere Regeln schützen das Recht. Eine Kündigung gilt als nicht erfolgt, wenn Sie den geschuldeten Betrag nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung zurückzahlen (§ 489 Absatz 3). Und das Recht nach den Absätzen 1 und 2 kann nicht durch Vertrag ausgeschlossen oder erschwert werden (§ 489 Absatz 4), ausgenommen Darlehen an öffentliche Stellen.

Der Zehn-Jahres-Weg ist kein allgemeiner Ausweg aus einer kurzen Zinsbindung. Innerhalb der Zinsbindung ist die vorzeitige Rückzahlung eine eigene Frage, die sich nach den §§ 490 Absatz 2, 500 und 502 BGB richtet; siehe den Ratgeber zu Vorfälligkeitsentschädigung und Zehnjahres-Kündigungsrecht.

Was die Bundesbank nach Zinsbindung ausweist

Die Bundesbank veröffentlicht den volumengewichteten durchschnittlichen Effektivzins für neue Wohnungsbaukredite an private Haushalte nach Band der anfänglichen Zinsbindung. Für August 2026 zeigen die Reihen:

Verstehen Sie dies als statistischen Durchschnitt der im Monat abgeschlossenen Kredite, nicht als Angebot. Der niedrigste Wert gehört zum Band von 5 bis 10 Jahren; das längste Band liegt etwas höher. Ein Jahr zuvor, im August 2025, lag das Band von 5 bis 10 Jahren bei 3,56 %. Wie die Reihe aufgebaut ist, erklärt der Ratgeber zu den Bauzinsen der Bundesbank.

Die Länge wählen

Das Gesetz sagt nicht, welche Zinsbindung Sie wählen sollen; es regelt nur Ihre Ausstiegsrechte. Aus dem Text folgen drei Konsequenzen:

• Eine Zinsbindung von weniger als zehn Jahren bedeutet bei ihrem Ende eine neue Zinsverhandlung und ein Recht, zu diesem Zeitpunkt auszusteigen (§ 489 Absatz 1 Nr. 1).
• Eine Zinsbindung von mehr als zehn Jahren kann nach zehn Jahren mit sechs Monaten Frist verlassen werden.
• Bei veränderlichem Zinssatz können Sie jederzeit mit drei Monaten Frist aussteigen (§ 489 Absatz 2).

Staatlich geförderte Kredite haben eigene Bedingungen. Das KfW-Wohneigentumsprogramm (124) bietet nach der Produktseite der KfW zum Beispiel eine Zinsbindung von 5 oder 10 Jahren bei Laufzeiten bis zu 35 Jahren.

Welche Fachleute helfen

Ein Baufinanzierungsvermittler kann Angebote über verschiedene Zinsbindungen hinweg vergleichen (siehe die Seite zum Baufinanzierungsvermittler). Ein Notar bereitet Grundschuld-Unterlagen vor und beglaubigt sie (siehe die Seite zum Notar). Mit dem Baufinanzierungsrechner können Sie die Raten durchrechnen.