Vorfälligkeitsentschädigung und das Zehn-Jahres-Kündigungsrecht beim Baukredit

Drei verschiedene Wege

Viele werfen drei getrennte Wege aus einem Darlehen durcheinander. Sie haben unterschiedliche Voraussetzungen.

§ 500 Abs. 2 BGB geht vom Grundsatz aus, dass ein Verbraucher ein Darlehen „jederzeit“ ganz oder teilweise zurückzahlen kann. Bei einem Immobiliardarlehen mit gebundenem Sollzinssatz ist die Rückzahlung innerhalb der Zinsbindung aber nur zulässig, wenn der Darlehensnehmer ein berechtigtes Interesse hat. Ist diese Voraussetzung erfüllt, findet das gesonderte Kündigungsrecht des § 490 Abs. 2 keine Anwendung, und der Entschädigungsanspruch richtet sich nach § 502.

§ 490 Abs. 2 nennt ein typisches berechtigtes Interesse: Der Darlehensnehmer muss das beliehene Grundstück anderweitig verwerten; der übliche Fall ist der Verkauf. Außerdem müssen seit der vollständigen Auszahlung des Darlehens sechs Monate vergangen sein, und die Kündigungsfristen des § 488 Abs. 3 (drei Monate) sind einzuhalten. Der Darlehensnehmer muss den Schaden der Bank ersetzen.

Was die Bank verlangen darf

§ 502 Abs. 1 BGB: Bei vorzeitiger Rückzahlung kann die Bank eine angemessene Entschädigung für den unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängenden Schaden verlangen, wenn Sie zum Zeitpunkt der Rückzahlung einen gebundenen Sollzins schulden. Das Gesetz nennt für ein Immobiliardarlehen weder eine Formel noch einen Prozentsatz. Die Grenzen in § 502 Abs. 3, nämlich 1 % des vorzeitig zurückgezahlten Betrags (0,5 %, wenn nicht mehr als ein Jahr bis zum vereinbarten Ende bleibt) und der Zins, den Sie bis zum vereinbarten Termin gezahlt hätten, sind nur für allgemeine Verbraucherdarlehen geschrieben. Eine Bank, die ein Immobiliardarlehen vergeben hat, ist an diese Grenzen daher nicht gebunden.

§ 502 Abs. 2 BGB schließt den Anspruch in zwei Fällen aus:

1. Die Rückzahlung erfolgt aus einer Versicherung, die Sie nach dem Darlehensvertrag selbst zur Sicherung der Rückzahlung abschließen mussten.
2. Die Angaben des Vertrags zur Laufzeit, zum Kündigungsrecht des Darlehensnehmers oder zur Berechnung der Entschädigung sind unzureichend.

Der zweite Fall ist der Grund, warum man einen Vertrag vor einem Verkauf genau lesen sollte. Das Gesetz sagt nicht, wie viele Angaben „ausreichend“ sind; das ist eine Frage für einen Rechtsanwalt, der Ihren tatsächlichen Vertrag und die Berechnung der Bank liest.

Was das Zehn-Jahres-Kündigungsrecht ändert

Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kann ein Darlehensnehmer mit gebundenem Sollzinssatz in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang des Darlehens mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Das Recht kann nicht durch Vertrag ausgeschlossen oder erschwert werden (§ 489 Abs. 4). § 489 erwähnt keinen Entschädigungsanspruch. Eine neue Vereinbarung über die Rückzahlungszeit oder den Zinssatz verlegt den Fristbeginn auf den Tag dieser Vereinbarung.

Der Ratgeber zu den Zinsbindungsfristen beschreibt die übrigen Kündigungstermine. Ein Vorbehalt: Eine Kündigung nach § 489 Abs. 3 gilt als nicht erfolgt, wenn Sie nicht binnen zwei Wochen nach ihrem Wirksamwerden zurückzahlen. Halten Sie die Mittel daher bereit, bevor Sie kündigen.

Geförderte Darlehen haben eigene Bedingungen

Die KfW erklärt für ihre Programme 124 (Wohneigentumsprogramm) und 300 (Familien), dass der gesamte noch offene Betrag jederzeit vorzeitig zurückgezahlt werden kann, dass dann eine Entschädigung (Vorfälligkeitsentschädigung) fällig wird und dass Teilrückzahlungen und Sondertilgungen nicht möglich sind. Siehe den Ratgeber zu den KfW-Förderkrediten für Wohneigentum. Für andere Darlehen spricht § 500 Abs. 2 BGB von der Rückzahlung „ganz oder teilweise“, vorbehaltlich der oben genannten Voraussetzung während der Zinsbindung.

Wenn Sie die Immobilie verkaufen

Ein Verkauf ist das übliche Beispiel für ein berechtigtes Interesse nach § 490 Abs. 2. Die Freigabe durch die Bank und die Löschung im Grundbuch sind im Ratgeber zur Grundschuld beschrieben, die Kosten eines Verkaufs im Ratgeber Immobilienverkauf: Kosten. Ob ein Käufer das Darlehen mit der Immobilie übernehmen kann, hängt vom Vertrag und von der Bank ab; die für diesen Ratgeber gelesenen Vorschriften regeln das nicht.

Welcher Fachmann hilft

Ein Rechtsanwalt für Bank- oder Immobilienrecht kann den Vertrag und die Berechnung lesen; Payotte listet keine Rechtsanwälte. Ein Baufinanzierungsvermittler kann Umschuldungsangebote vergleichen (siehe die Seite Baufinanzierungsvermittler), und der Notar wickelt die Löschung der Grundschuld ab (siehe die Seite Notar).