Immobilienverkauf in Deutschland: Diese Kosten trägt der Verkäufer

Wer standardmäßig was zahlt

Drei Regeln legen die Ausgangslage fest.

1. Der Käufer zahlt Notar und Grundbuch. § 448 Abs. 2 BGB: Der Käufer eines Grundstücks trägt die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung, der Eintragung im Grundbuch und der dazu nötigen Erklärungen. Der Vertrag kann etwas anderes vorsehen.
2. Die Grunderwerbsteuer zahlt in der Praxis der Käufer. Beide Vertragsparteien haften dem Finanzamt (§ 13 Nr. 1 GrEStG), doch das Finanzministerium Rheinland-Pfalz weist darauf hin, dass die Parteien meist vereinbaren, dass der Käufer sie allein trägt. Den Satz bestimmt jedes Land zwischen 3,5 % und 6,5 %, sodass die Gesamtkosten des Käufers je nach Land verschieden sind; siehe den Ratgeber zur Grunderwerbsteuer. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts muss vorliegen, bevor der Käufer eingetragen werden kann (§ 22 GrEStG).
3. Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Ohne notarielle Urkunde ist ein Grundstückskauf unwirksam, bis Auflassung und Eintragung den Mangel heilen (§ 311b Abs. 1 BGB). Die Notarkosten trägt standardmäßig der Käufer.

Die Maklerprovision

Bei einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus, die an einen Verbraucher verkauft werden, bedarf der Maklervertrag der Textform (§ 656a BGB). Lässt sich der Makler von Verkäufer und Käufer eine Provision versprechen, müssen beide den gleichen Betrag schulden (§ 656c BGB). Arbeitet der Makler für eine Seite unentgeltlich, kann er von der anderen nichts verlangen. Hat nur der Verkäufer den Maklervertrag geschlossen, ist eine Vereinbarung, die den Käufer zahlen lässt, nur wirksam, wenn der Verkäufer mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt, und der Anteil des Käufers wird erst fällig, wenn der Verkäufer gezahlt und den Nachweis geführt hat (§ 656d BGB). Ein abweichender Maklervertrag ist nach § 656c Abs. 2 unwirksam.

Einfach gesagt: Hat der Verkäufer den Makler beauftragt, kann der Käufer höchstens die Hälfte der gesamten Provision tragen müssen. Das Gesetz legt keinen Prozentsatz fest, deshalb wird hier keiner genannt. Die Provision ist Sache des Maklervertrags. Makler nach § 34c der Gewerbeordnung haben kein öffentliches Register, in dem man sie prüfen könnte.

Das Darlehen beenden

Ist die Immobilie beliehen, muss das Darlehen geregelt werden, bevor der Käufer ein sauberes Grundbuch bekommt.

• Vorfälligkeitsentschädigung. Die Rückzahlung eines Darlehens mit Zinsbindung innerhalb der Bindung kann der Bank einen Anspruch auf angemessene Entschädigung für ihren unmittelbaren Schaden geben (§ 502 BGB); § 490 Abs. 2 nennt den Bedarf, die Immobilie anderweitig zu verwerten, etwa durch Verkauf, als berechtigtes Interesse. Bei Immobiliardarlehen gilt keine prozentuale Obergrenze. Einzelheiten stehen im Ratgeber zur vorzeitigen Rückzahlung.
• Löschung der Grundschuld. Grundbuchgebühr für die Löschung in Abteilung III: 0,5 des Tabellenwerts B der Grundschuld (GNotKG 14140). Notargebühr, wenn die Löschungsbewilligung des Eigentümers beurkundet wird: 0,5, mindestens 30 € (KV 21201 Nr. 4), zuzüglich 19 % Umsatzsteuer. Als Rechenbeispiel für eine Grundschuld über 300.000 € (Tabelle B: 635 €): Grundbuch 317,50 €; Notar 317,50 € zuzüglich Umsatzsteuer. Den Ablauf erklärt der Ratgeber zur Grundschuld.

Der Energieausweis

Vor dem Verkauf eines Gebäudes muss ein Energieausweis ausgestellt werden, wenn kein gültiger vorliegt (§ 80 Abs. 3 GModG, das umbenannte Gebäudeenergiegesetz, in Kraft seit dem 29. Juli 2026). Verkäufer oder Makler müssen ihn Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung zeigen und nach Vertragsschluss unverzüglich übergeben (§ 80 Abs. 4). Liegt bei der Veröffentlichung einer Online- oder Zeitungsanzeige ein Ausweis vor, muss die Anzeige die Art des Ausweises, den Energiewert, den wesentlichen Energieträger der Heizung, das Baujahr eines Wohngebäudes und seine Effizienzklasse nennen (§ 87). Einen Preis für den Ausweis nennt das Gesetz nicht. Siehe auch den Ratgeber zum Energieausweis beim Kauf.

Mängel und was Sie sagen

Auf eine Klausel, die die Rechte des Käufers bei Mängeln ausschließt, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat (§ 444 BGB).

Steuer auf den Gewinn

Wer innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft und die Immobilie nicht wie vorgeschrieben selbst bewohnt hat, schuldet Einkommensteuer auf den Gewinn (§ 23 EStG). Wer länger als zehn Jahre hält, ist nicht mehr steuerpflichtig. Die vollständige Regel, die Freigrenze von 1.000 € und die Lage Nichtansässiger stehen im Ratgeber zur Spekulationsfrist von zehn Jahren. Bei einer geerbten Immobilie siehe geerbte Immobilie verkaufen.

An wen Sie sich wenden

Ein Immobilienmakler (Erlaubnis nach § 34c) kann die Immobilie vermarkten (siehe die Maklerseite). Ein Immobiliengutachter kann den Preis stützen (siehe die Gutachterseite). Der Notar entwirft die Urkunde und wickelt die Löschung ab (siehe die Notarseite). Steuerfragen gehören zu einem Steuerberater.