Energieausweis beim Immobilienkauf in Deutschland

Die Rechtsgrundlage

Das Bundesministerium für Wohnen erklärt, dass das GModG das bisherige GEG ablöst und seine wichtigsten neuen Regeln seit dem 29. Juli 2026 gelten. Der amtliche Text im Bundesportal liegt noch unter der alten Adresse „geg“, trägt aber die Überschrift GModG; ältere Ratgeber, die das „GEG“ und die früheren Paragrafennummern zitieren, sollten Sie daher mit Vorsicht lesen. Dieser Ratgeber verwendet die Paragrafen in der Fassung vom 19. Oktober 2026.

§ 79 nennt den Zweck: Energieausweise informieren über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes und ermöglichen einen groben Vergleich zwischen Gebäuden. Sie beweisen nicht, dass ein Haus günstig im Betrieb ist. Ein Ausweis wird für zehn Jahre ausgestellt und verliert seine Gültigkeit früher, wenn eine wesentliche Änderung einen neuen Ausweis erforderlich macht (§ 79 Abs. 3).

Welche Art von Energieausweis

Es gibt zwei Arten, und bei einem älteren Haus kann die Art vorgegeben sein.

• Bedarfsausweis (Energiebedarfsausweis, § 81): berechnet aus den technischen Eigenschaften des Gebäudes.
• Verbrauchsausweis (Energieverbrauchsausweis, § 82): berechnet aus dem tatsächlichen Energieverbrauch, aus Abrechnungsdaten von mindestens 36 Monaten, mit Witterungsbereinigung beim Heizen.

Für ein Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, dessen Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, schreibt das Gesetz einen Bedarfsausweis vor (§ 80 Abs. 3). Ausgenommen ist ein Gebäude, das schon bei Fertigstellung den Wärmeschutzanforderungen von 1977 genügte oder später darauf gebracht wurde. Bei anderen Gebäuden darf der Eigentümer eine der beiden Arten wählen und auch beide angeben.

Was Verkäufer oder Makler tun müssen

§ 80 Abs. 3 bestimmt: Soll ein Grundstück mit Gebäude oder eine Wohnung verkauft oder ein Erbbaurecht bestellt oder übertragen werden, muss ein Energieausweis ausgestellt werden, sofern nicht bereits ein gültiger vorliegt. § 80 Abs. 4 regelt den Zeitpunkt:

1. Vor oder bei der Besichtigung zeigt der Verkäufer oder Makler den Energieausweis oder eine Kopie. Ein gut sichtbarer Aushang während der Besichtigung genügt.
2. Ohne Besichtigung muss er unverzüglich vorgelegt werden.
3. Auf Verlangen jederzeit muss er unverzüglich vorgelegt werden.
4. Nach Abschluss des Vertrags erhält der Käufer den Energieausweis oder eine Kopie unverzüglich.

Verkauft der Verkäufer ein Haus mit höchstens zwei Wohnungen, muss der Käufer außerdem an einem Informationsgespräch über den Energieausweis mit einem berechtigten Aussteller teilnehmen, aber nur, wenn dieses Gespräch als eigene Leistung kostenlos angeboten wird.

Für Inserate gilt eine eigene Regel. Wird in kommerziellen Medien eine Anzeige geschaltet und liegt bereits ein Energieausweis vor, muss die Anzeige nach § 87 die Art des Ausweises, den angegebenen Endenergiebedarf oder -verbrauch, den wesentlichen Energieträger der Heizung, bei Wohngebäuden das im Ausweis genannte Baujahr und die Effizienzklasse nennen. Dafür sorgen muss, wer für die Anzeige verantwortlich ist.

Wer den Energieausweis ausstellen darf

Nur bestimmte Personen dürfen ihn ausstellen (§ 88). Dazu gehört, wer nach dem Bauordnungsrecht eines Landes berechtigt ist, Energienachweise für neue Gebäude zu unterschreiben, sowie Absolventen genannter Fachrichtungen wie Architektur, Bauingenieurwesen oder Bauphysik, wenn sie Ausbildungs- oder Erfahrungsvoraussetzungen erfüllen, ebenso bestimmte Handwerksmeister und Techniker. Der Aussteller muss außerdem auf die Richtigkeit der Daten achten (§ 83). Fragen Sie den Aussteller, welche dieser Berechtigungen auf ihn zutrifft; für diesen Ratgeber wurde kein öffentliches Register der Aussteller gelesen, die Prüfung bleibt also Ihnen überlassen.

Wann die Pflicht nicht gilt

§ 79 Abs. 4 bestimmt, dass die Regeln dieses Teils für ein „kleines Gebäude“ nicht gelten und dass § 80 Abs. 3 bis 7 für ein Baudenkmal nicht gelten. Ein denkmalgeschütztes Haus braucht für den Verkauf daher keinen Energieausweis. Das Gesetz definiert „kleines Gebäude“ an anderer Stelle, und diese Definition wurde für diesen Ratgeber nicht gelesen; bei einem ungewöhnlichen Gebäude fragen Sie die Bauaufsichtsbehörde.

So lesen Sie den Energieausweis

Achten Sie zuerst auf die Art, das Ausstellungsdatum und die Effizienzklasse. Vergleichen Sie den Endenergiewert nur mit ähnlichen Häusern, wie § 79 es vorsieht. Ein Verbrauchsausweis sagt mehr über die letzten Bewohner aus als über die Hülle des Hauses. Ein Bedarfsausweis zeigt, was das Gebäude unter Standardbedingungen verbrauchen würde. Keiner von beiden ersetzt ein Gutachten. Die Kosten für die Erneuerung von Heizung und Dämmung sind eine eigene Frage.

An wen Sie sich wenden können

Ein Architekt oder ein Bauphysiker kann sagen, was eine schlechte Klasse für die Sanierung bedeutet. Ein Immobiliengutachter kann den Preis anpassen. Der Notar prüft den Energieausweis nicht, aber der Kaufvertrag kann festhalten, ob er übergeben wurde.