Maklerprovision beim Immobilienkauf in Deutschland

Wann überhaupt eine Provision geschuldet ist

§ 652 BGB enthält die Grundregel. Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eine Provision verspricht, schuldet sie nur, wenn der Vertrag infolge dieses Nachweises oder dieser Vermittlung zustande kommt. Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, kann die Provision erst verlangt werden, wenn die Bedingung eingetreten ist. Aufwendungen werden nur ersetzt, wenn das vereinbart ist, auch wenn kein Vertrag zustande kommt.

Lesen Sie die Klausel deshalb genau: Eine Provision, die schon „bei Unterzeichnung“ Ihres Maklervertrags fällig wird, egal ob Sie kaufen oder nicht, passt nicht zu § 652 Abs. 1.

Die Textform

Für eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus braucht der Vertrag mit dem Makler die Textform (§ 656a BGB); ein mündliches Versprechen allein genügt nicht. Die folgenden Regeln (§§ 656c, 656d) gelten nur, wenn der Käufer Verbraucher ist (§ 656b). Mehrfamilienhäuser, unbebaute Grundstücke und Gewerbeimmobilien sind nicht erfasst; sie behandelt dieser Ratgeber nicht.

Der Makler arbeitet für beide Seiten

Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufs eine Provision versprechen, müssen die Anteile gleich hoch sein (§ 656c Abs. 1). Vereinbart der Makler mit einer Partei, unentgeltlich für sie tätig zu sein, kann er von der anderen keine Provision verlangen. Ein Verzicht gegenüber einer Partei kommt auch der anderen zugute, und abweichende Vereinbarungen der Parteien sind nicht möglich. Ein Vertrag, der davon abweicht, ist unwirksam (§ 656c Abs. 2). § 654 ergänzt: Der Makler verliert den Anspruch auf Provision und Aufwendungsersatz, wenn er dem Inhalt des Vertrags zuwider auch für die andere Seite tätig war.

Nur eine Seite hat den Makler beauftragt

Das ist der übliche Fall bei einem Inserat: Der Verkäufer hat den Makler beauftragt, der Käufer nicht. § 656d Abs. 1 erlaubt eine Vereinbarung, nach der die andere Partei die Provision zahlen oder erstatten muss, nur dann, wenn die Partei, die den Makler beauftragt hat, mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Praktisch darf der Anteil des Käufers also nicht höher sein als der des Verkäufers. Als Formel: Beträgt die Gesamtprovision T, darf der Käuferanteil höchstens T geteilt durch zwei betragen. Der Anspruch gegen den Käufer wird zudem erst fällig, nachdem die Partei, die den Makler beauftragt hat, gezahlt hat und der Makler oder diese Partei dies nachgewiesen hat.

Rechenbeispiel, keine Zusage: Legt der Vertrag eine Gesamtprovision von T fest und hat der Verkäufer den Makler beauftragt, genügt eine Klausel, die von Ihnen 70 % von T verlangt, § 656d Abs. 1 nicht, weil dem Verkäufer der kleinere Anteil bliebe.

Was das Gesetz nicht regelt

Gesetzlich geregelt ist nur der Verbraucherschutz: wer zur Zahlung herangezogen werden darf, in welcher Form und in welchem Verhältnis. Die hier gelesenen Texte legen keinen Provisionssatz, keine Obergrenze und keinen regionalen Brauch fest. Die in Inseraten genannten Sätze setzt der Makler selbst, und Sie können darüber verhandeln; es ist kein gesetzlicher Tarif. Zu Ihren übrigen Kosten siehe Kaufnebenkosten im Überblick. Weil die Bundesregeln nicht von Land zu Land abweichen, gibt es keine Länder-Tabelle. Was sich je nach Land unterscheidet, ist die Grunderwerbsteuer: siehe Grunderwerbsteuer.

Den Makler prüfen

Ein Immobilienmakler braucht eine Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 der Gewerbeordnung (GewO), die bei Unzuverlässigkeit oder ungeordneten Vermögensverhältnissen des Antragstellers versagt wird (§ 34c Abs. 2). Das Vermittlerregister nach § 11a GewO erfasst nur einige andere Gewerbe und führt Immobilienmakler nach § 34c nicht; für diesen Ratgeber wurde kein öffentliches Register der Makler gefunden. Die Behörde kann eine Erlaubnis im Umfang beschränken und mit Auflagen versehen, soweit dies zum Schutz der Auftraggeber erforderlich ist (§ 34c Abs. 1); deshalb kommt es auf den Wortlaut der Erlaubnis an, nicht nur auf ihr Vorhandensein. Lassen Sie sich vom Makler die Erlaubnis und die ausstellende Behörde nennen und wenden Sie sich an diese Behörde, wenn Sie es bestätigen lassen möchten. Payotte bewertet und empfiehlt keine Makler.

An wen Sie sich wenden können

Die Seite Immobilienmakler erklärt das Berufsbild allgemein. Ein Notar kann erläutern, wie die Urkunde die Maklerprovision behandelt. Ein Rechtsanwalt kann einen Maklervertrag prüfen, bevor Sie unterschreiben.