Erbbaurecht: ein Haus auf fremdem Grund kaufen

Was das Recht ist

§ 1 des Erbbaurechtsgesetzes (ErbbauRG) beschreibt eine Belastung eines Grundstücks zugunsten des Berechtigten, der auf oder unter der Oberfläche ein Bauwerk haben darf; das Recht ist veräußerlich und vererblich. Es kann nicht auf ein Stockwerk oder einen Teil eines Gebäudes beschränkt werden (§ 1 Absatz 3) und nicht auflösend bedingt werden (§ 1 Absatz 4). Der Inhaber ist der Erbbauberechtigte, der Grundstückseigentümer der Eigentümer des Grundstücks.

Ein Kauf unterliegt derselben Form wie ein gewöhnlicher Grundstückskauf: Ein Vertrag über die Bestellung oder den Erwerb des Rechts bedarf der notariellen Form, weil § 11 Absatz 2 ErbbauRG den § 311b Absatz 1 BGB für anwendbar erklärt. Das Recht hat ein eigenes Grundbuchblatt, das Erbbaugrundbuch, und der Grundstückseigentümer wird über jede Eintragung benachrichtigt (§ 17). Steuerlich werden Erbbaurechte den Grundstücken gleichgestellt: § 2 Absatz 2 GrEStG; auf den Verkauf des Rechts fällt daher die Grunderwerbsteuer des Landes an (siehe den Ratgeber zur Grunderwerbsteuer).

Was der Vertrag regeln kann

§ 2 führt auf, was Inhalt des Rechts sein kann. Für Käufer am wichtigsten sind folgende Bedingungen:

• wie das Bauwerk zu unterhalten, zu versichern und nach einer Zerstörung wieder aufzubauen ist;
• wer öffentliche und private Lasten und Abgaben trägt;
• der Heimfall: die Verpflichtung, das Recht beim Eintritt bestimmter Voraussetzungen auf den Grundstückseigentümer zu übertragen;
• Vertragsstrafen;
• ein Vorrecht auf Erneuerung des Rechts nach Ablauf;
• die Verpflichtung des Grundstückseigentümers, das Grundstück an den Erbbauberechtigten zu verkaufen.

Wenn Sie das Grundstück eines Tages erwerben können möchten, achten Sie auf den letzten Punkt. Er besteht nur, wenn die Urkunde ihn enthält.

Zustimmung zu Verkauf und Belastung

Nach § 5 ErbbauRG kann die Urkunde vorsehen, dass der Berechtigte zur Veräußerung des Rechts die Zustimmung des Grundstückseigentümers braucht, und gesondert zu dessen Belastung mit einer Hypothek, Grundschuld oder Rentenschuld. Sieht die Urkunde das vor, kann eine Bank ihre Sicherheit ohne diese Zustimmung nicht eintragen lassen; Ihre Finanzierungsplanung hängt also davon ab. Lassen Sie sich vom Verkäufer zuerst die Urkunde und die Zustimmungsklauseln geben und vom Notar prüfen. Der Baufinanzierungsrechner berechnet nur Raten; klären Sie daher mit dem Kreditgeber, ob er die Urkunde akzeptiert.

Erbbauzins: was ihn verändern kann

Wird das Bauwerk zu Wohnzwecken genutzt, beschränkt § 9a Klauseln, die eine Änderung des Erbbauzinses erlauben. Eine Erhöhung ist nur insoweit geschuldet, als sie unter Berücksichtigung aller Umstände nicht unbillig ist; unbillig ist sie in der Regel, wenn sie über die Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse seit Vertragsschluss hinausgeht. Wertänderungen des Grundstücks bleiben, vorbehaltlich bestimmter Ausnahmen, außer Betracht, und eine Erhöhung kann frühestens drei Jahre nach Vertragsschluss oder nach der letzten Erhöhung verlangt werden. Achten Sie genau auf die Indexierungsklausel in Ihrer Urkunde.

Auch Rückstände sind wichtig. Zahlungsverzug kann dem Grundstückseigentümer nur dann einen Heimfallanspruch geben, wenn Sie mit mindestens zwei Jahresbeträgen im Rückstand sind (§ 9 Absatz 4). Der Erbbauzins ist eine Reallast, sodass der Anspruch des Grundstückseigentümers dem Grundstück folgt (§ 9 Absatz 1 und 2). Die Urkunde kann außerdem vorsehen, dass diese Reallast eine Zwangsversteigerung des Erbbaurechts überdauert (§ 9 Absatz 3).

Ablauf und Entschädigung

Erlischt das Recht durch Zeitablauf, muss der Grundstückseigentümer dem Berechtigten eine Entschädigung für das Bauwerk zahlen (§ 27 Absatz 1). Die Urkunde kann Höhe und Zahlungsbedingungen festlegen oder sie sogar ausschließen. Wurde das Recht bestellt, um das Wohnbedürfnis breiter Schichten der Bevölkerung mit geringem Einkommen zu decken, muss die Entschädigung mindestens zwei Drittel des Wertes des Bauwerks bei Ablauf betragen, und der Grundstückseigentümer kann sich nicht auf einen niedrigeren Betrag berufen (§ 27 Absatz 2). Der Grundstückseigentümer kann die Zahlung abwenden, indem er das Recht für die voraussichtliche Standdauer des Bauwerks verlängert; lehnen Sie die Verlängerung ab, erlischt der Anspruch (§ 27 Absatz 3).

Entschädigung und Restlaufzeit bestimmen, welchen Preis Sie akzeptieren sollten. Eine kurze Restlaufzeit ohne Entschädigung bedeutet, dass das Haus an den Grundstückseigentümer zurückfällt. Derselbe Handel kann bei langer Laufzeit, großzügiger Entschädigungsklausel oder einem Vorrecht auf Erneuerung vernünftig sein.

Weitere Kosten und Regeln

Der Berechtigte, nicht der Grundstückseigentümer, zahlt die Erschließungsbeiträge, wenn ein Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet ist (§ 134 Absatz 1 BauGB). Die Gemeinde hat an Erbbaurechten kein gesetzliches Vorkaufsrecht (§ 24 Absatz 2 BauGB). Beim Verkauf eines Gebäudes ist ein Energieausweis erforderlich; das Gesetz nennt ausdrücklich die Bestellung oder Übertragung eines Erbbaurechts (siehe Energieausweis).

Welche Fachleute helfen

Ein Notar erläutert die Urkunde und die Zustimmungsklauseln. Ein Immobiliengutachter kann das Erbbaurecht bewerten, einschließlich Restlaufzeit und Entschädigung. Ein Baufinanzierungsvermittler kann nachfragen, ob Kreditgeber die Urkunde akzeptieren.