Kaufnebenkosten in Deutschland: Steuer, Notar, Makler

Die gesetzliche Regel: Der Käufer zahlt Urkunde und Grundbuch

§ 448 Abs. 2 BGB bestimmt, dass der Käufer eines Grundstücks die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung, der Grundbucheintragung und der dazu nötigen Erklärungen trägt. Die Grunderwerbsteuer ist eine eigene Sache: Beide Parteien haften nach § 13 GrEStG, doch der Vertrag legt sie üblicherweise dem Käufer auf. Lesen Sie die Kostenklausel im Vertragsentwurf, denn sie kann anders gefasst sein.

Posten 1: Grunderwerbsteuer

Die Steuer wird auf die Gegenleistung erhoben, vor allem den Kaufpreis (§§ 8 und 9 GrEStG), und auf volle Euro abgerundet (§ 11 Abs. 2). Der bundesgesetzliche Satz von 3,5 % gilt nur, wo ein Land keinen eigenen festlegt; die bayerische Steuerverwaltung gibt an, dass dort 3,5 % gelten, Nordrhein-Westfalen nennt 6,5 % für Verträge, die ab dem 1. Januar 2015 beurkundet wurden. Die anderen Länder liegen dazwischen. Die Seite nach Bundesland listet sie auf, und die Ratgeber zu den Landessätzen (Bayern und Baden-Württemberg, Nordrhein-Westfalen, Berlin und Brandenburg) geben die Einzelheiten. Zu den für alle Länder gemeinsamen Regeln siehe die Grunderwerbsteuer in Deutschland.

Posten 2: Notarkosten

Die Notarkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG); eine Vereinbarung über einen anderen Betrag ist unwirksam (§ 125), und der Notar muss die gesetzliche Gebühr erheben (§ 17 BNotO). Bei einem Kauf sind die Gebühren Vielfache einer Tabellengebühr aus Tabelle B (§ 34 GNotKG, Anlage 2, gültig seit dem 1. Juni 2025), wobei der Wert der Kaufpreis zuzüglich übernommener Verpflichtungen ist oder der Verkehrswert, wenn dieser höher liegt (§ 47):

• Kaufvertrag einschließlich Auflassung: das 2,0-Fache der Tabellengebühr (Nr. 21100),
• Vollzugstätigkeit, etwa die Einholung von Bescheinigungen: 0,5 (Nr. 22110),
• Überwachung der Zahlungsbedingungen: 0,5 (Nr. 22200),
• Umsatzsteuer auf die gesamte Rechnung (Nr. 32014) zum allgemeinen Satz von 19 % (§ 12 Abs. 1 UStG).

Druck, Porto und ähnliche Auslagen kommen hinzu.

Posten 3: Grundbuchkosten

Die Grundbuchgebühren sind Gerichtsgebühren, und die unten genannten Positionen des Kostenverzeichnisses enthalten keine Umsatzsteuer: 0,5 der Tabellengebühr für die Vormerkung (Nr. 14150) und 1,0 für die Eintragung des Käufers als Eigentümer (Nr. 14110).

Rechenbeispiele

Tabellengebühr für einen Wert bis zur nächsten Zeile der Tabelle B: 535 € bei 250.000 €; 785 € bei 400.000 €; 1.095 € bei 600.000 €. Das Notar-Vielfache beträgt 3,0 und das Grundbuch-Vielfache 1,5.

Finanziert der Käufer mit einem Darlehen, kommen durch die Grundschuld zwei Posten hinzu, deren Wert der Nennbetrag ist (§ 53). Bei einer Grundschuld über 300.000 € beträgt die Tabellengebühr 635 €: Das 1,0-Fache beim Notar ergibt 635 € zuzüglich Umsatzsteuer, also 755,65 €, und das 1,0-Fache beim Grundbuch ergibt 635 € (Nr. 21200 und 14121). Eine Vollmacht des Käufers zur Bestellung einer Grundschuld oder die Übernahme eines durch das Objekt gesicherten Darlehens gilt als derselbe Gegenstand wie der Kauf und erhöht dessen Wert nicht (§ 109 Abs. 1). Weitere Tätigkeiten, etwa die Löschung einer bestehenden Grundschuld, können eigene Gebühren auslösen.

Posten 4: Maklerprovision

Kein Gesetz legt einen Prozentsatz fest. Das Gesetz regelt nur, wie sie aufgeteilt wird. Ein Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Haus bedarf der Textform (§ 656a BGB). Lässt sich der Makler von beiden Parteien eine Provision zahlen, müssen die Beträge gleich hoch sein (§ 656c). Hat nur eine Partei den Makler beauftragt, ist eine Klausel, die die andere zahlen lässt, nur wirksam, wenn die auftraggebende Partei mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt, und der Anspruch gegen die andere wird erst fällig, wenn die erste gezahlt hat (§ 656d). Diese Regeln gelten, wenn der Käufer Verbraucher ist (§ 656b). Der Ratgeber zur Maklerprovision beim Kauf geht weiter darauf ein.

Ein vollständiges Beispiel

Für eine Immobilie für 400.000 € mit einem Darlehen von 300.000 € und ohne Makler addiert die Tabelle unten Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch für den Kauf sowie Notar und Grundbuch für die Grundschuld. Nicht enthalten sind Makler, Auslagen, ein etwaiges Gutachten und Umzugskosten.

Der Unterschied zwischen den beiden Zeilen ist allein die Grunderwerbsteuer: 12.000 €. Für andere Preise und Länder nutzen Sie den Kaufnebenkosten-Rechner.

An wen Sie sich wenden

Der Notar stellt eine Rechnung aus, die die Gebührenpositionen, den Wert und die Beträge ausweisen muss (§ 19 GNotKG); lassen Sie sie sich vorab geben, wenn Sie budgetieren möchten. Ein Baufinanzierungsvermittler kann die Finanzierung zusammenstellen, und die Seite Notar erklärt die Rolle.