Grunderwerbsteuer in Berlin und Brandenburg: 6 % und 6,5 %

Warum die Grenze zählt

Das Grundgesetz gibt jedem der sechzehn Länder die Befugnis, den Satz dieser Steuer zu bestimmen (Art. 105 Abs. 2a Satz 2). Das Bundesgesetz, das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), legt in § 11 einen Standardsatz von 3,5 % fest, aber jedes Land ersetzt ihn durch ein eigenes Gesetz. Berlin und Brandenburg haben beide einen hohen Satz gewählt, und der Brandenburgs liegt einen halben Punkt höher.

• Berlin: 6 %. Die Senatsverwaltung für Finanzen gibt an, dass der Satz für Vorgänge gilt, die ab dem 1. Januar 2014 „verwirklicht“ werden. Zwischen dem 1. April 2012 und dem 31. Dezember 2013 betrug er 5 %.
• Brandenburg: 6,5 %. Das Satzgesetz des Landes, geändert am 23. Juni 2015, wendet Paragraf 1 auf Vorgänge an, die ab dem 1. Juli 2015 verwirklicht werden. Dasselbe Gesetz bestimmt, dass für Vorgänge zwischen dem 1. Januar 2011 und dem 30. Juni 2015 die frühere Textfassung gilt, die dieser Ratgeber nicht beschreibt.

Maßgeblich ist die Regel des Landes, in dem das Grundstück liegt. Eine Wohnung in Potsdam wird mit 6,5 % besteuert; eine Wohnung jenseits der Stadtgrenze in Berlin mit 6 %.

Worauf die Steuer erhoben wird

Die Steuer wird vom Wert der Gegenleistung berechnet, nicht vom Verkehrswert. Bei einem Kauf zählt nach § 9 GrEStG der Kaufpreis zuzüglich sonstiger vom Käufer übernommener Leistungen und der vom Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen. Die Steuer selbst wird weder der Bemessungsgrundlage hinzugerechnet noch von ihr abgezogen (§ 9 Abs. 3).

Die Berliner Steuerverwaltung weist auf einen Punkt hin, der Käufer von Grundstücken überrascht: Kaufen Sie ein Grundstück und schließen Sie mit dem Verkäufer oder einer ihm nahestehenden Partei einen Bauvertrag für das Haus, behandeln die Gerichte beides als ein Paket (einheitliches Vertragswerk). Die Steuer wird dann auf die Baukosten und auf den Grundstückspreis erhoben. Befinden Sie sich in dieser Lage, sprechen Sie vor der Unterschrift mit Ihrem Notar.

Wer zahlt

Nach dem Gesetz sind die Vertragsparteien Steuerschuldner (§ 13 GrEStG). In den meisten Verträgen verpflichtet sich der Käufer, die Steuer zu tragen. Das Berliner Finanzamt erklärt, dass der Bescheid dann zuerst an den Käufer geht, das Amt die Steuer aber vom Verkäufer verlangen kann, wenn der Käufer nicht zahlt. Lesen Sie die Verteilungsklausel im Vertragsentwurf: Sie entscheidet, wer die Rechnung erhält, beseitigt aber nicht das Risiko des Verkäufers.

Die Freigrenze von 2.500 €

§ 3 GrEStG befreit einen Erwerb, wenn die Bemessungsgrundlage 2.500 € nicht übersteigt. Die Berliner FAQ betont, dass dies eine Freigrenze und kein Freibetrag ist: Sobald die Gegenleistung über 2.500 € liegt, wird die Steuer auf den gesamten Betrag erhoben. Übertragungen an den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner und zwischen Personen in gerader Linie sind nach § 3 ebenfalls befreit; diese Fälle behandelt der Ratgeber zur Grunderwerbsteuerbefreiung in der Familie.

Von der Unterschrift bis zur Eintragung

1. Anzeige des Notars. Nach der Beurkundung zeigt der Notar den Verkauf dem Finanzamt innerhalb von zwei Wochen elektronisch an (§ 18 GrEStG), auch wenn der Vorgang befreit ist.
2. Steuerbescheid. Für Berliner Grundstücke nennt die Berliner Steuerverwaltung das Finanzamt Spandau als zentral zuständig. Für anderen Grundbesitz ist das Finanzamt zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 17 GrEStG). Die Satzseite Brandenburgs nennt kein Amt; der Notar weiß, welches gilt.
3. Zahlung. Die Steuer ist einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig, und das Amt kann eine längere Frist setzen (§ 15).
4. Unbedenklichkeitsbescheinigung. Sobald die Steuer gezahlt ist, schickt das Amt dem Notar die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Nach § 22 GrEStG darf das Grundbuchamt den Käufer ohne sie nicht eintragen. Der Ratgeber zur Unbedenklichkeitsbescheinigung beschreibt das Dokument.

Welcher Fachmann hilft

Der Notar, der Ihre Urkunde vorbereitet, meldet den Verkauf dem Finanzamt und ist die richtige Ansprechperson für die Verteilungsklausel und die Frage des Vertragspakets; siehe Notar. Ein Steuerberater kann sagen, wie die Steuer mit Ihrer eigenen Situation zusammenwirkt. Die Seite Nach Bundesland nennt den Satz für jedes Land.