Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Immobilienkauf

Was die Bescheinigung bewirkt

In Deutschland werden Sie zivilrechtlich Eigentümer einer Immobilie mit der Eintragung im Grundbuch, nicht mit der Unterschrift unter den Vertrag. Die steuerliche Regel ist eine Schranke vor diesem letzten Schritt. § 22 Abs. 1 sagt, ein Erwerber „darf in das Grundbuch erst dann eingetragen werden“, wenn eine Bescheinigung des zuständigen Finanzamts vorgelegt wird. Das Bayerische Landesamt für Steuern formuliert denselben Gedanken in einfachen Worten: Der Käufer wird erst mit der Eintragung zivilrechtlich Eigentümer, und die Eintragung darf nur gegen Vorlage der Bescheinigung erfolgen.

Die Regel schützt den Steueranspruch: Der Staat lässt die Immobilie im Register nicht den Eigentümer wechseln, solange ihre Steuer offen ist. Für Sie bedeutet das: Die zügige Zahlung der Steuer ist keine Formalität, sondern der Schritt, der die endgültige Eintragung freigibt. Der Ratgeber zum Grundbuchauszug zeigt, was das Grundbuch enthält, und der Ratgeber zur Auflassungsvormerkung behandelt die dort eingetragene Vormerkung.

Wann das Finanzamt sie erteilen muss

Nach § 22 Abs. 2 muss das Finanzamt die Bescheinigung erteilen, wenn die Steuer gezahlt, sichergestellt oder gestundet ist, und auch dann, wenn der Vorgang befreit ist. In anderen Fällen kann es sie erteilen, wenn der Steueranspruch nach seiner Beurteilung nicht gefährdet ist. Das Gesetz fügt zwei formale Punkte hinzu: Die Bescheinigung muss schriftlich erteilt werden, und die elektronische Übermittlung ist ausgeschlossen.

Die Länder können im Einvernehmen mit ihren Justizministerien Ausnahmen vorsehen (§ 22 Abs. 1). Das Bayerische Landesamt weist darauf hin, dass das Grundbuchamt bei eindeutig befreiten Vorgängen auf eine Bescheinigung verzichten kann.

Der Ablauf in der Praxis

1. Der Vertrag wird vor dem Notar unterzeichnet. Die Steuer entsteht mit dem wirksamen Vertrag, und der Notar zeigt ihn dem Finanzamt an.
2. Der Steuerbescheid kommt. Die Steuer wird einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig (§ 15). Das Finanzamt nimmt zunächst die Partei in Anspruch, die sich im Vertrag zur Übernahme der Steuer verpflichtet hat, in der Praxis meist der Käufer. Zur Mechanik und zu den Sätzen je Land siehe den Ratgeber zur Grunderwerbsteuer in Deutschland.
3. Sie zahlen. Die Finanzämter in Nordrhein-Westfalen betonen, dass die Bescheinigung nach Eingang der Zahlung erteilt wird; eine verspätete oder falsch referenzierte Überweisung hält sie also auf.
4. Das Finanzamt schickt die Bescheinigung dem Notar, ohne dass Sie darum bitten müssen, zur Weitergabe an das Grundbuchamt. Die Seiten Bayerns und Nordrhein-Westfalens sagen dies, und die Seite Hamburgs sagt, der Notar brauche sie für die Eintragung.
5. Der Notar reicht sie ein, und das Grundbuchamt trägt Sie ein.

Was sie verzögern kann

Die amtlichen Seiten nennen drei Ursachen.

• Nicht zuordenbare Zahlung. Kaufen Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner gemeinsam, erhält jeder einen Bescheid mit eigener Steuernummer. Die Finanzämter in Nordrhein-Westfalen bitten, bei einer gemeinsamen Überweisung beide Nummern anzugeben oder jeden Bescheid getrennt zu zahlen; sonst kann sich die Zuordnung der Zahlung und die Erteilung der Bescheinigung verzögern. Das hessische Ministerium ergänzt, dass das Finanzamt die Beträge intern umbucht, bevor es die Bescheinigungen erteilt, wenn zwei Bescheide mit einer Summe gezahlt wurden.
• Teilzahlung. Die Steuer muss vollständig gezahlt werden. Nach den Worten des hessischen Ministeriums kann der Antrag auf die Landesförderung nicht gestellt werden, solange ein Teil der Steuer offen ist.
• Fehlende Steuerdaten. Die Finanzämter in Nordrhein-Westfalen sagen, der Notar brauche Ihre Steuer-Identifikationsnummer, um das Finanzamt ordnungsgemäß zu benachrichtigen; geben Sie sie früh an. Siehe Steuer-ID für Immobilienkäufer.

Stundung und Schwierigkeiten

Das Gesetz erlaubt dem Finanzamt, eine längere Zahlungsfrist zu setzen (§ 15), doch die Ämter beschreiben dies als Ausnahme. Das Bayerische Landesamt sagt, eine Stundung komme nur in begründeten Ausnahmefällen in Betracht, und das Finanzamt Nordrhein-Westfalen sagt, eine Stundung könne in der Regel nicht gewährt werden. Planen Sie das Geld im Voraus, am besten innerhalb Ihrer Finanzierung.

An wen Sie sich wenden können

Der Notar kümmert sich in Ihrem Auftrag um die Bescheinigung und teilt Ihnen mit, wenn sie eingegangen ist (siehe die Seite Notar). Bei einem Streit über die Höhe der Steuer sind das zuständige Finanzamt oder ein Steuerberater die richtigen Ansprechpartner. Payotte listet, bewertet und empfiehlt keine Notare.