Auflassungsvormerkung beim Immobilienkauf

Die Lücke, die sie schließt

Ein Verkauf erzeugt zwei getrennte Dinge: den Vertrag, der dem Käufer einen Anspruch darauf gibt, Eigentümer zu werden (§ 433 BGB, in notarieller Form nach § 311b), und die Übertragung, die Einigung und Eintragung verlangt (§ 873). Bis zur Eintragung ist der Verkäufer im Grundbuch noch Eigentümer. Grundsätzlich könnte er erneut verkaufen, die Immobilie belasten oder sie von einem Gläubiger pfänden lassen.

§ 883 Abs. 1 lässt eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung eines Rechts an einem Grundstück zu, und derselbe Paragraf erlaubt, damit auch einen künftigen oder bedingten Anspruch zu sichern. Der Anspruch des Käufers auf Eigentum erfüllt diese Voraussetzung.

Was die Vormerkung bewirkt

Aus dem Gesetz folgen drei Wirkungen.

• Spätere Verfügungen sind unwirksam. Eine nach der Eintragung vorgenommene Verfügung ist insoweit unwirksam, als sie den Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde; das Gleiche gilt für Maßnahmen der Zwangsvollstreckung und für Verfügungen eines Insolvenzverwalters (§ 883 Abs. 2).
• Der Rang steht fest. Der Rang des zu erwerbenden Rechts bestimmt sich nach dem Zeitpunkt der Vormerkung (§ 883 Abs. 3).
• Der Käufer kann Mitwirkung verlangen. Erwirbt jemand ein eingetragenes Recht in einer Weise, die dem Käufer gegenüber unwirksam ist, kann der Käufer von ihm die Zustimmung zu der Eintragung oder Löschung verlangen, die zur Verwirklichung des gesicherten Anspruchs nötig ist (§ 888 Abs. 1).

Das ist kein Eigentum. Die Vormerkung lässt den Verkäufer im Grundbuch stehen und schützt nur den Anspruch des Käufers; am Ende muss der Käufer trotzdem als Eigentümer eingetragen werden.

Wie sie eingetragen wird

Die Eintragung beruht auf der Bewilligung des betroffenen Eigentümers oder auf einer einstweiligen Verfügung des Gerichts (§ 885 Abs. 1 BGB; § 19 GBO), und die Eintragung darf zur näheren Bezeichnung des Anspruchs auf die Bewilligung Bezug nehmen (§ 885 Abs. 2). Die Bewilligung ist durch eine öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde nachzuweisen (§ 29 Abs. 1 GBO), in der Praxis durch den notariellen Vertrag. Die Eintragung erfolgt auf Antrag (§ 13 GBO), den der Notar stellt, sobald die Urkunde eingereicht werden kann (§ 53 BeurkG). Weil eine Eintragung nur erfolgen soll, wenn der Betroffene als Berechtigter eingetragen ist (§ 39 GBO), setzt die Vormerkung voraus, dass der Verkäufer als Eigentümer eingetragen ist; ein Grund, zuerst den Auszug zu lesen, siehe den Ratgeber zum Grundbuchauszug.

Wo steht sie? In Abteilung II des Blattes stehen Vormerkungen und Widersprüche, die das Eigentum betreffen (§ 10 Abs. 1 Buchst. b der Grundbuchverfügung). Suchen Sie dort Ihre eigene Vormerkung und jede frühere zugunsten eines anderen, die im Rang vor Ihrer stünde.

Was die Vormerkung nicht leistet

Sie zahlt nicht den Preis, garantiert nicht, dass die Immobilie frei von bereits davor eingetragenen Grundpfandrechten ist, und überträgt das Eigentum nicht selbst. Früher eingetragene Rechte behalten ihren Rang vor der Vormerkung. Die Vormerkung schützt außerdem nur den Anspruch, wie er beschrieben ist; wird der Vertrag später so geändert, dass neue Pflichten hinzukommen, fragen Sie den Notar, ob die Eintragung sie noch abdeckt.

Ein Käufer, der weiß, dass das Grundbuch unrichtig ist, genießt keinen Schutz durch den öffentlichen Glauben (§ 892); der übliche Weg ist deshalb, den Auszug zu lesen und sich nicht bloß auf ihn zu verlassen.

Wann sie verschwindet

Sobald Sie als Eigentümer eingetragen sind, ist der durch die Vormerkung gesicherte Anspruch erfüllt. Unabhängig davon kann der Eigentümer die Beseitigung einer Vormerkung verlangen, wenn ihm eine dauernde Einrede zusteht, die den gesicherten Anspruch ausschließt (§ 886 BGB). Die Löschung einer Vormerkung kostet pauschal 25 € (Nr. 14152).

Was sie kostet

Das Grundbuchamt berechnet nach Nr. 14150 das 0,5-Fache der Tabellengebühr. Der Wert ist der Wert des Rechts, das die Vormerkung sichert (§ 45 Abs. 3 GNotKG), bei einem Kauf also der Wert der Immobilie. Es sind Berechnungen, keine Angebote:

Die spätere Eintragung des Käufers als Eigentümer kostet das 1,0-Fache der Tabellengebühr (Nr. 14110), bei 400.000 € kosten die beiden Eintragungen zusammen also 1.177,50 €. Der Ratgeber zu den Notar- und Grundbuchkosten zeigt die vollständige Berechnung, und die Gesamtkosten beim Kauf ordnen sie ein.

Welcher Fachmann hilft

Der Notar veranlasst die Eintragung; fragen Sie, wann sie beantragt wird und wie Sie über den Vollzug informiert werden. Siehe Notar und den Ratgeber zur Rolle des Notars. Ein Rechtsanwalt Ihrer Wahl kann die Vertragsklauseln prüfen, die die Zahlung an die Eintragung knüpfen. Den gesamten Ablauf finden Sie unter Immobilienkauf Schritt für Schritt.