Eigentumswohnung kaufen: So funktioniert das WEG-System

Was Ihnen tatsächlich gehört

§ 1 WEG fasst das Recht in einem Satz zusammen: Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Nicht zu Wohnzwecken genutzte Räume, etwa ein Laden oder ein Büro, sind Teileigentum und unterliegen denselben Regeln.

§ 5 zieht die Grenze zwischen den beiden Ebenen. Die Einheit selbst, also die Räume und die Einbauten, die Sie verändern oder entfernen können, ohne die Substanz oder die Fassade zu beeinträchtigen, gehört Ihnen allein. Teile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, und Anlagen, die allen dienen, sind gemeinschaftliches Eigentum, auch wenn sie durch Ihre Wohnung verlaufen. Kfz-Stellplätze können Sondereigentum sein (§ 3), ebenso ein Garten oder eine Terrasse, wenn der Aufteilungsplan sie durch Maße festlegt.

Diese Unterlagen definieren Ihre Einheit:

• der Aufteilungsplan, eine von der Baubehörde bestätigte Zeichnung, die alle zu einer Einheit gehörenden Räume mit einer Nummer versieht (§ 7 Abs. 4 WEG);
• die Teilungserklärung oder die Urkunde, die die Einheiten schafft und in der meist auch die Hausordnung der Gemeinschaft steht;
• das Wohnungsgrundbuch, das für jeden Miteigentumsanteil angelegt wird (§ 7 Abs. 1). Siehe den Ratgeber zum Grundbuchauszug.

Wer das Gebäude verwaltet

Die Eigentümer bilden zusammen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Nach § 18 WEG verwaltet die Gemeinschaft das gemeinschaftliche Eigentum, und jeder Eigentümer kann eine Verwaltung und Benutzung verlangen, die dem Interesse aller Eigentümer entspricht (ordnungsmäßige Verwaltung). § 19 Abs. 2 zählt auf, was dazugehört, darunter die ordnungsmäßige Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, eine angemessene Versicherung zum Neuwert und der Aufbau einer angemessenen Erhaltungsrücklage.

Der Verwalter beruft die Versammlung mindestens einmal im Jahr in Textform ein, in der Regel mindestens drei Wochen vorher (§ 24 WEG). Die Versammlung beschließt über den jährlichen Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung (§ 28); ein Beschluss ist nur gültig, wenn sein Gegenstand in der Einladung bezeichnet war (§ 23 Abs. 2). Der Verwalter führt eine Beschluss-Sammlung mit dem Wortlaut der Beschlüsse und der gerichtlichen Entscheidungen seit dem 1. Juli 2007 (§ 24 Abs. 7).

Die Kosten der Gemeinschaft werden nach dem Verhältnis der im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile verteilt, sofern die Eigentümer nicht wirksam für bestimmte Kosten einen anderen Schlüssel beschließen (§ 16 Abs. 2). Der monatliche Vorschuss auf diese Kosten ist Thema des Ratgebers zum Hausgeld.

Regeln, die auf Sie übergehen können

Zwei Bestimmungen sollten Sie vor der Unterschrift kennen.

Ein Verkauf kann zustimmungsbedürftig sein. Nach § 12 WEG können die Eigentümer als Inhalt des Sondereigentums vereinbaren, dass ein Verkauf der Zustimmung der anderen Eigentümer oder eines Dritten, etwa des Verwalters, bedarf. Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund versagt werden; solange sie nicht erteilt ist, sind der Verkauf und die Verpflichtung zum Verkauf unwirksam. Eine solche Beschränkung muss ausdrücklich im Grundbuch eingetragen sein (§ 7 Abs. 3) und ist daher im Blatt zu erkennen.

Nicht jede Regel steht im Grundbuch. § 10 Abs. 3 bestimmt: Vereinbarungen, die vom Gesetz abweichen, binden einen späteren Erwerber nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Gewöhnliche Beschlüsse binden den Erwerber dagegen ohne Eintragung. Ein im vergangenen Jahr gefasster Beschluss zur Dachsanierung geht Sie daher an, obwohl kein Register ihn zeigt; zu finden ist er in der Beschluss-Sammlung. Bis ein Gericht ihn für ungültig erklärt, bleibt ein Beschluss wirksam (§ 23 Abs. 4); die Anfechtung richtet sich gegen die Gemeinschaft (§ 44).

Was Sie vom Verkäufer verlangen sollten

Da ein Kaufinteressent noch kein Eigentümer ist, steht das Einsichtsrecht des § 18 Abs. 4 WEG dem Verkäufer zu, der Kopien anfordern kann. Lassen Sie sich in der Praxis vom Verkäufer geben:

1. die Teilungserklärung, den Aufteilungsplan und die Hausordnung;
2. die Protokolle der letzten Versammlungen und die Beschluss-Sammlung;
3. den aktuellen Wirtschaftsplan, die letzte Jahresabrechnung und den Vermögensbericht, den der Verwalter nach jedem Kalenderjahr erstellen muss und der die Rücklagen und die wesentlichen Vermögensgegenstände der Gemeinschaft zeigt (§ 28 Abs. 4);
4. jeden anhängigen Rechtsstreit gegen die Gemeinschaft, der in der Beschluss-Sammlung erscheint;
5. den Energieausweis (siehe den Ratgeber zum Energieausweis).

An wen Sie sich wenden

Der Notar entwirft die Urkunde und erläutert sie; siehe die Seite Notar und den Ratgeber zum Immobilienkauf Schritt für Schritt. Ein Bausachverständiger oder Architekt kann die Protokolle und den Zustand des Gemeinschaftseigentums beurteilen, ein Immobiliengutachter den Preis einschätzen. Auch eine finanzierende Bank verlangt die Aufteilungsunterlagen.