Hausgeld: die monatliche Zahlung in der Eigentümergemeinschaft

Wofür das Hausgeld verwendet wird

§ 16 Abs. 2 WEG bestimmt, dass die Kosten der Gemeinschaft, „insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums“, von jedem Eigentümer nach seinem Anteil getragen werden. Der monatliche Betrag deckt daher die laufenden Kosten der Gemeinschaft, die Verwaltungskosten und einen Beitrag zur Erhaltungsrücklage; welche laufenden Kosten anfallen (Heizung, Aufzug, Hausmeister und so weiter), hängt vom Gebäude ab.

§ 19 Abs. 2 zählt auf, was zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört: eine Hausordnung, die ordnungsmäßige Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, eine angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert samt Haftpflichtversicherung, die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage und die Festsetzung der Vorschüsse. Verlangt wird außerdem ein zertifizierter Verwalter, es sei denn, die Gemeinschaft hat weniger als neun Einheiten, ein Eigentümer ist Verwalter und weniger als ein Drittel der Eigentümer verlangt einen zertifizierten.

Wie der Wirtschaftsplan funktioniert

§ 28 beschreibt den Ablauf:

1. Der Verwalter stellt für jedes Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan mit den erwarteten Einnahmen und Ausgaben auf (§ 28 Abs. 1).
2. Die Eigentümer beschließen über die Vorschüsse und die Rücklagen.
3. Nach Ablauf des Jahres erstellt der Verwalter die Jahresabrechnung. Die Eigentümer beschließen dann über etwaige Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse (§ 28 Abs. 2).
4. Der Verwalter erstellt außerdem einen Vermögensbericht über den Stand der Rücklagen und die wesentlichen Vermögenswerte der Gemeinschaft, der jedem Eigentümer zur Verfügung zu stellen ist (§ 28 Abs. 4).

Die Eigentümer können beschließen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind (§ 28 Abs. 3). Die Fälligkeit Ihrer monatlichen Zahlung bestimmt also der Beschluss der Gemeinschaft, nicht ein im Gesetz festgelegtes Datum.

Wie Ihr Anteil bestimmt wird

§ 16 Abs. 1 knüpft den Anteil jedes Eigentümers an das im Grundbuch nach § 47 der Grundbuchordnung eingetragene Verhältnis der Miteigentumsanteile. Nach § 16 Abs. 2 können die Eigentümer für bestimmte Kosten oder Kostenarten eine andere Verteilung beschließen, zum Beispiel nach Verbrauch. Eine vom eingetragenen Anteil abweichende Verteilung braucht daher einen Beschluss. Ihr Anteil steht als Bruch (etwa als Anzahl „Tausendstel“) in der Teilungserklärung, die Sie vor dem Kauf anfordern können.

Als Formel, mit S für Ihren Miteigentumsanteil, C für die Gesamtkosten eines Postens und P für Ihre Zahlung: P = S × C. Eine Wohnung wird nicht nach Wohnfläche belastet, es sei denn, die Eigentümer haben es so vereinbart.

Bauliche Veränderungen und wer zahlt

§ 20 erlaubt den Eigentümern, über Veränderungen zu beschließen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung hinausgehen. Nach § 20 Abs. 2 hat jeder Eigentümer Anspruch auf angemessene Veränderungen für Barrierefreiheit, das Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, Einbruchschutz, einen Telekommunikationsanschluss mit sehr hoher Kapazität und Steckersolargeräte. § 21 ordnet dann die Kosten zu: Der Eigentümer, der die Maßnahme verlangt hat oder dem sie gestattet wurde, zahlt und behält die Vorteile, außer wenn eine Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde (sofern sie nicht unverhältnismäßige Kosten verursacht) oder sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisiert. In diesem Fall tragen alle Eigentümer die Kosten nach ihren eingetragenen Anteilen.

Abstimmung und Versammlungen

§ 24 verpflichtet den Verwalter, mindestens einmal im Jahr eine Eigentümerversammlung einzuberufen, in Textform und in der Regel mindestens drei Wochen vorher. § 25 entscheidet nach der Mehrheit der abgegebenen Stimmen, mit einer Stimme je Eigentümer; gehört eine Wohnung mehreren Personen, stimmen sie einheitlich ab. Eine Vollmacht bedarf der Textform.

Nach § 18 Abs. 4 haben Sie außerdem Anspruch auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen.

Einen Beschluss anfechten

§ 45 setzt sehr kurze Fristen: Die Klage auf Ungültigerklärung eines Beschlusses muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden. Wer die Monatsfrist versäumt, muss den Beschluss in der Regel hinnehmen. Halten Sie einen Beschluss zum Hausgeld oder zur Rücklage für falsch, lassen Sie sich sofort beraten.

Hausgeld ist nicht dasselbe wie die Nebenkosten eines Mieters

Wenn Sie die Wohnung vermieten, kann nur ein Teil des Hausgelds auf den Mieter umgelegt werden. Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) listet in § 2 die umlagefähigen Betriebskosten auf, darunter die Grundsteuer sowie Wasser-, Heizungs- und ähnliche laufende Kosten. § 1 Abs. 2 nimmt Verwaltungskosten und Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten von den Betriebskosten aus. Die Vergütung des Verwalters und der Rücklagenbeitrag bleiben daher beim Eigentümer, und Ihre Abrechnung sollte sie getrennt ausweisen.

Wen Sie hinzuziehen sollten

Ein Notar erläutert beim Kauf die Teilungserklärung; ein Immobiliengutachter oder ein Architekt kann den Zustand des Gebäudes beurteilen, von dem die Rücklage abhängt. Für das Kaufbudget siehe den Kaufnebenkosten-Rechner und für den Kaufablauf den Ratgeber zur Eigentumswohnung.