Erbschaftsteuer bei Immobilien in Deutschland

Wann deutsche Steuer anfällt

§ 2 ErbStG unterscheidet die unbeschränkte und die beschränkte Steuerpflicht. Die Steuer erfasst alles, was Sie erben (unbeschränkte Steuerpflicht), wenn der Verstorbene oder der Erbe zum maßgeblichen Zeitpunkt „Inländer“ war. Inländer ist, wer in Deutschland einen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt hat, sowie ein deutscher Staatsangehöriger, der sich nicht länger als fünf Jahre dauernd im Ausland aufgehalten hat, ohne in Deutschland einen Wohnsitz zu haben.

In allen anderen Fällen erfasst die Steuer nur Vermögen im Inland (beschränkte Steuerpflicht), wozu über den Verweis auf § 121 des Bewertungsgesetzes auch inländischer Grundbesitz mit Gebäuden gehört. Ein britischer, amerikanischer oder kanadischer Erbe einer deutschen Wohnung kann daher deutsche Steuer schulden, auch wenn keiner von beiden hier gewohnt hat. § 16 Abs. 2 kürzt dann den Freibetrag anteilig um den Wert des nicht in Deutschland gelegenen Vermögens, das von derselben Person in denselben zehn Jahren angefallen ist. Ob ein Abkommen oder eine ausländische Steueranrechnung die Gesamtbelastung senkt, hängt von Ihrem Wohnsitzstaat ab; fragen Sie einen Berater.

Steuerklassen und Freibeträge

§ 15 ordnet die Erben in drei Klassen ein, und § 16 legt für jede den Freibetrag fest (bei unbeschränkter Steuerpflicht):

Ein nichtehelicher Partner fällt nach § 15 in die Klasse III.

Die Steuersätze

§ 19 legt den Satz nach dem Wert des steuerpflichtigen Erwerbs nach Abzug des Freibetrags und nach der Klasse fest:

Der Satz gilt für den gesamten steuerpflichtigen Betrag, mit einer Entlastung in § 19 Abs. 3, wenn der Sprung in die nächste Stufe sonst mehr kosten würde als ein Teil des übersteigenden Betrags. Als Rechenbeispiel, keine Beratung: Ein Kind, das einen Anteil im Wert von 700.000 € erbt und sonst nichts erhält, hat 300.000 € über dem Freibetrag von 400.000 €. Beim Satz von 11 % sind das 33.000 €, vor einer etwaigen Befreiung oder einem Abzug.

Wie die Immobilie bewertet wird

§ 12 Abs. 3 bewertet inländischen Grundbesitz mit dem Wert, den das Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz zum Todestag feststellt, nicht mit dem Preis, den ein Käufer zahlen würde. § 13d erlaubt, vermietete Wohngrundstücke mit 90 % ihres Werts anzusetzen, wenn sie zu Wohnzwecken vermietet sind und die Voraussetzungen dieses Paragrafen erfüllen. Das Angebot eines Käufers oder ein unabhängiges Gutachten kann vom Steuerwert abweichen.

Die Befreiung des Familienheims

§ 13 Nr. 4b befreit den Erwerb des Familienheims durch den überlebenden Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner, Nr. 4c durch ein Kind (oder das Kind eines verstorbenen Kindes), jeweils wenn:

• der Verstorbene dort bis zum Tod gewohnt hat oder aus zwingenden Gründen daran gehindert war;
• der Erbe beabsichtigt, unverzüglich einzuziehen und dort zu wohnen;
• bei einem Kind die Wohnfläche höchstens 200 Quadratmeter beträgt und
• der Erbe das Haus nicht aufgrund eines Testaments oder einer Erbauseinandersetzung an einen Dritten übertragen muss.

Die Befreiung entfällt rückwirkend, wenn der Erbe das Haus innerhalb von zehn Jahren nicht mehr selbst bewohnt, es sei denn, zwingende Gründe hindern ihn daran. Das Haus muss in Deutschland, der EU oder dem EWR liegen. Ehegatten können sich ein Familienheim zu Lebzeiten ebenfalls steuerfrei schenken, nach Nr. 4a.

Fristen und Steuerschuldner

Die Steuer entsteht mit dem Tod (§ 9). Jeder Erbe muss dem zuständigen Finanzamt den Erwerb innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis vom Anfall der Erbschaft schriftlich anzeigen (§ 30 Abs. 1); keine Anzeige ist nötig, wenn ein deutsches Gericht oder ein Notar ein Testament eröffnet hat, aus dem das Verhältnis eindeutig hervorgeht, es sei denn, zum Nachlass gehören Grundbesitz, ein Betrieb, bestimmte Anteile oder Auslandsvermögen (§ 30 Abs. 3). Das Finanzamt kann eine Steuererklärung mit einer Frist von mindestens einem Monat verlangen (§ 31).

Der Erbe ist Steuerschuldner (§ 20). Bis zur Teilung des Nachlasses haftet der Nachlass für die Steuer der Beteiligten.

Frühere Schenkungen

§ 14 rechnet alle Schenkungen und Erbschaften von derselben Person innerhalb von zehn Jahren zusammen; ein durch eine Schenkung verbrauchter Freibetrag steht in diesem Zeitraum für eine Erbschaft nicht erneut zur Verfügung. Siehe Schenkungsteuer bei Immobilien.

An wen Sie sich wenden können

Ein Notar kümmert sich um den Erbschein und die Grundbuchänderungen. Ein Steuerberater oder ein Rechtsanwalt bereitet die Anzeige vor und wendet die Befreiungen an. Ein Immobiliengutachter kann helfen, wenn Sie einen Steuerwert anfechten wollen.