Notar- und Grundbuchkosten beim Immobilienkauf: so werden sie berechnet

Der rechtliche Rahmen

Das GNotKG hat die Tarifänderungen des Kostenrechtsänderungsgesetzes von 2025 (BGBl. 2025 I Nr. 109) aufgenommen, dessen Artikel 5 bis 11 am 1. Juni 2025 in Kraft getreten sind. Jede Tabelle aus der Zeit davor ist überholt. Zwei Regeln schützen den Kunden: Eine Vereinbarung über die Höhe der Kosten ist unwirksam (§ 125), und die Rechnung muss die Nummern des Kostenverzeichnisses, den Wert und jeden Betrag nennen (§ 19). Der Notar darf Gebühren nur aufgrund einer solchen Berechnung einfordern (§ 19 Abs. 1).

Schritt 1: der Wert

Bei einem Kauf ist der Wert der Kaufpreis zuzüglich des Wertes der Nutzungsrechte, die der Verkäufer sich vorbehält, und der Verpflichtungen, die der Käufer übernimmt; liegt das Ergebnis unter dem Verkehrswert, gilt der Verkehrswert (§ 47). Den Verkehrswert kann man aus dem Vertrag, den Angaben der Beteiligten oder amtlichen Daten ableiten (§ 46). Bei einer Grundschuld ist der Wert ihr Nennbetrag (§ 53).

Schritt 2: die Tabellengebühr

Die Gebühr ist der Tabellenbetrag für den Wert, aufgerundet auf die nächste Tabellenzeile. Tabelle B beginnt bei 15 € für Werte bis 500 € und steigt dann stufenweise; die Formel in § 34 Abs. 2 addiert 4 € je 500 € bis 2.000 €, 6 € je 1.000 € bis 10.000 €, 8 € je 3.000 € bis 25.000 €, 10 € je 5.000 € bis 50.000 €, 27 € je 15.000 € bis 200.000 € und 50 € je 30.000 € bis 500.000 €. Darüber gelten 80 € je 50.000 € bis 5 Millionen €. Die Gebühren werden auf den nächsten Cent gerundet (§ 34 Abs. 4), mit einer Mindestgebühr von 15 € (§ 34 Abs. 5). Ausgewählte Tabellenzeilen aus Anlage 2:

Schritt 3: die Gebührensätze

Jede Tätigkeit trägt einen Satz der Tabellengebühr (Kostenverzeichnis, Anlage 1):

Dokumentenpauschalen und Porto kommen als Auslagen hinzu.

Rechenbeispiele

Jede Zeile multipliziert die Tabellengebühr für den Preis mit 3,0 für den Notar, addiert 19 % Umsatzsteuer und multipliziert mit 1,5 für das Grundbuch. Es sind Berechnungen, keine Angebote.

Der Anteil sinkt mit steigendem Preis, weil die Tabellengebühr langsamer wächst als der Wert. Bei 400.000 € beträgt der Nettobetrag des Notars 2.355 €: 1.570 € für die Urkunde, 392,50 € für den Vollzug und 392,50 € für die Betreuung, dazu kommen 447,45 € Umsatzsteuer.

Kosten für ein Darlehen

Eine Bank verlangt in der Regel eine Grundschuld. Die Erklärung beim Notar kostet das 1,0-Fache aus dem Nennbetrag der Grundschuld, die Eintragung im Grundbuch ebenfalls das 1,0-Fache. Bei 300.000 € beträgt die Tabellengebühr 635 €, der Notar berechnet also 755,65 € mit Umsatzsteuer und das Grundbuch 635 €, zusammen 1.390,65 €. Nach § 109 GNotKG erhöhen eine Vollmacht, die dem Käufer die Belastung der Immobilie erlaubt, und die Übernahme eines gesicherten Darlehens den Wert des Kaufs nicht. Der Ratgeber zur Grundschuld erklärt das Instrument.

Wer diese Kosten trägt

Grundsätzlich trägt der Käufer die Kosten der Beurkundung, der Auflassung und der Eintragung (§ 448 Abs. 2 BGB), wobei derjenige, der die Arbeit in Auftrag gegeben hat, dem Notar gegenüber haftet (§ 29 GNotKG). Die Löschung einer bestehenden Belastung auf der Verkäuferseite ist eine andere Position, die dieser Ratgeber nicht berechnet; fragen Sie den Notar.

Was es insgesamt kostet

Diese Gebühren sind ein Teil der Kaufnebenkosten. Hinzu kommt die Grunderwerbsteuer, die 2026 je nach Bundesland von 3,5 % bis 6,5 % reicht; rechnen Sie im Kaufnebenkosten-Rechner oder im Ratgeber zu den Gesamtkosten beim Kauf. Die Rolle hinter den Gebühren steht im Ratgeber zur Rolle des Notars.

Welcher Fachmann hilft

Lassen Sie sich vom Notar vorab einen Kostenvoranschlag geben. Ein Baufinanzierungsvermittler kann sagen, welche Grundschuld Ihre Bank braucht, und die Seite Notar beschreibt das Amt.