Neubau vom Bauträger kaufen: Zahlung nach Baufortschritt, Sicherheiten, Abnahme

Um was für einen Vertrag es sich handelt

§ 650u BGB definiert den Bauträgervertrag: Er betrifft die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines ähnlichen Bauwerks und enthält im selben Vertrag die Pflicht, dem Käufer das Grundstück oder ein Erbbaurecht zu übertragen. Für den Bauteil gilt das Werkvertragsrecht, für die Übertragung des Grundstücks das Kaufrecht. Weil ein Grundstück verkauft wird, braucht der gesamte Vertrag eine notarielle Beurkundung (§ 311b BGB).

Nicht jede Vorschrift aus dem Bauvertragsrecht gilt für Sie. § 650u Abs. 2 schließt eine Reihe davon aus (§§ 648, 648a, 650b bis 650e, 650k Abs. 1, 650l und 650m Abs. 1). Ein Artikel über gewöhnliche „Bauverträge“ beschreibt Ihre Lage deshalb nicht zwingend.

Die Baubeschreibung

Ist der Käufer Verbraucher, muss der Bauträger eine Baubeschreibung mit den im Einführungsgesetz (EGBGB) vorgeschriebenen Angaben vorlegen (§ 650j BGB), es sei denn, Sie oder Ihr Vertreter liefern die Planung. § 650k Abs. 1, wonach die Angaben automatisch Vertragsinhalt würden, gehört zu den Vorschriften, die für Bauträgerverträge ausgeschlossen sind. Achten Sie deshalb darauf, dass die Urkunde selbst auf die Beschreibung verweist. Ist die Beschreibung unklar oder unvollständig, wird der Vertrag nach dem Komfort- und Qualitätsniveau ausgelegt, das sich aus den übrigen Teilen der Beschreibung ergibt; Zweifel gehen zulasten des Bauträgers (§ 650k Abs. 2). Der Vertrag muss außerdem einen verbindlichen Fertigstellungstermin oder die Dauer der Bauarbeiten nennen, sonst gilt der in der Baubeschreibung angegebene Termin (§ 650k Abs. 3).

Sicherheit, bevor Sie zahlen

Nach § 3 Abs. 1 MaBV darf der Bauträger Ihr Geld nur annehmen, wenn alle folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:

1. Der Vertrag ist wirksam, alle dafür erforderlichen Genehmigungen liegen vor, der Notar hat dies schriftlich bestätigt, und der Bauträger hat kein Rücktrittsrecht.
2. Zu Ihren Gunsten ist im vereinbarten Rang eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen; bei einer Wohnung muss zudem die Aufteilung in Einheiten im Grundbuch vollzogen sein.
3. Das Grundstück ist von vorrangigen Grundpfandrechten frei, die Sie nicht übernehmen, und dies ist auch für den Fall gesichert, dass das Gebäude nie fertig wird.
4. Die Baugenehmigung ist erteilt, oder die Behörde hat bestätigt, dass sie als erteilt gilt, oder es darf nach den Vorschriften mit dem Bau begonnen werden.

Diese Voraussetzungen kann der Bauträger nur umgehen, indem er eine Bürgschaft stellt, die jeden Anspruch auf Rückzahlung Ihres Geldes abdeckt (§ 7 MaBV). Fragen Sie nach, welchen Weg der Vertrag wählt, und lassen Sie sich die Unterlagen vom Notar erläutern. Für dieses Geschäft braucht der Bauträger eine Erlaubnis nach § 34c GewO.

Zahlung in Raten

Nach § 650v BGB darf der Bauträger Abschlagszahlungen nur verlangen, soweit sie nach der Verordnung, also der MaBV, vereinbart sind. § 3 Abs. 2 MaBV erlaubt bis zu sieben Raten, in Prozentsätzen der Vertragssumme, die dem Baufortschritt folgen:

• 30 % nach Beginn der Erdarbeiten (20 %, wenn ein Erbbaurecht im Spiel ist);
• danach von der verbleibenden Summe 40 % nach Rohbaufertigstellung, 8 % für die Dachflächen und Dachrinnen, je 3 % für die Rohinstallation der Heizungs-, der Sanitär- und der Elektroanlagen, 10 % für die Fenster, 6 % für den Innenputz, 3 % für den Estrich, 4 % für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich, 12 % nach Bezugsfertigkeit gegen Besitzübergabe, 3 % für die Fassadenarbeiten und 5 % nach vollständiger Fertigstellung.

Rechenbeispiel, kein Angebot: Bei einem Vertrag über 400.000 € beträgt die erste Rate höchstens 120.000 € (30 %). Von den verbleibenden 280.000 € erlaubt die Rohbaustufe 40 %, also 112.000 €, und die Dachstufe 8 %, also 22.400 €. Entfällt eine der aufgeführten Leistungen, wird ihr Prozentsatz auf die übrigen Raten verteilt.

Abnahme und Mängel

Nach der Fertigstellung entscheiden Sie, ob Sie das Werk abnehmen (§ 640 BGB). Ein unwesentlicher Mangel ist kein Grund, die Abnahme zu verweigern. Nehmen Sie ein Werk ab, obwohl Sie den Mangel kennen, verlieren Sie mehrere Rechte, wenn Sie sich Ihre Rechte nicht bei der Abnahme vorbehalten. Setzt der Bauträger eine angemessene Frist und nehmen Sie weder ab noch verweigern Sie die Abnahme unter Angabe mindestens eines Mangels, gilt das Werk als abgenommen; bei einem Verbraucher aber nur, wenn der Bauträger ihn mit der Aufforderung in Textform darauf hingewiesen hat.

Mängelansprüche bei einem Bauwerk verjähren fünf Jahre nach der Abnahme (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 2). Hat der Bauträger einen Mangel arglistig verschwiegen, gilt stattdessen die regelmäßige Verjährungsfrist, die nicht kürzer ist als die fünf Jahre. Heben Sie das Abnahmeprotokoll und die Mängelliste auf.

Welcher Fachmann hilft

Ein Notar erläutert die Urkunde. Ein unabhängiger Architekt kann die Baubeschreibung lesen und an der Abnahme teilnehmen. Ein Baufinanzierungsvermittler kann bei Kreditgebern erfragen, wie sich Ratenzahlungen mit dem Darlehen vertragen.