Bodenrichtwert und BORIS: Grundstückswerte nachschlagen

Was die Zahl bedeutet

Nach § 196 Abs. 1 BauGB ermitteln die Gutachterausschüsse durchschnittliche Lagewerte für den Boden, flächendeckend für Zonen mit weitgehend gleicher Nutzung. In bebauten Gebieten ist es der Wert, den der Boden hätte, wenn er unbebaut wäre. Der Wert wird für ein Bodenrichtwertgrundstück festgelegt, das fiktiv und unbebaut ist und den typischen Merkmalen der Zone entspricht (§ 13 Abs. 2 ImmoWertV). Je Zone wird ein Wert angegeben, nie eine Spanne.

Das Bodenrichtwertgrundstück trägt keine Merkmale, die sich erst bei einer Einzelbewertung zeigen, etwa eine bestimmte Dienstbarkeit oder eine andere privat- oder öffentlich-rechtliche Besonderheit eines einzelnen Grundstücks (§ 16 Abs. 1 ImmoWertV). Seine wesentlichen Merkmale, etwa die Art der Nutzung und das zulässige Maß der Bebauung, müssen mit dem Wert angegeben werden (§ 16 Abs. 2). Bei Bauland geht der Wert in der Regel davon aus, dass keine Erschließungsbeiträge mehr offen sind (§ 16 Abs. 5), ein Punkt, der in Ihre Prüfungen gehört; siehe Erschließungsbeiträge.

Der Wert bezieht sich auf einen Stichtag. Das Gesetz verlangt neue Werte zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres, sofern das Land keine häufigere Aktualisierung vorschreibt (§ 196 Abs. 1). Lesen Sie neben der Zahl immer das Datum.

Wer ihn erstellt

Für jedes Gebiet gibt es einen unabhängigen Gutachterausschuss (§ 192 BauGB) mit einer Geschäftsstelle. Er führt eine Kaufpreissammlung und leitet daraus die Bodenrichtwerte und weitere für Bewertungen erforderliche Daten ab, etwa Marktanpassungsfaktoren für Häuser (§ 193 Abs. 5). Die Bodenrichtwerte werden veröffentlicht, und jeder kann sie bei der Geschäftsstelle des Ausschusses erfragen (§ 196 Abs. 3). Die Ausschüsse können auf Antrag, unter anderem von Eigentümern, auch förmliche Gutachten über ein bestimmtes Grundstück erstatten (§ 193 Abs. 1). Diese Gutachten sind nicht bindend, sofern nichts anderes vereinbart ist (§ 193 Abs. 3).

Wo Sie sie nachschlagen

Jedes Land betreibt ein amtliches Portal, und BORIS-D, ein gemeinsames Projekt mehrerer Länder, zeigt Bodenrichtwerte über Ländergrenzen hinweg, „um erste allgemeine Informationen über den Immobilienmarkt zu geben“. Es wird zusätzlich zu den amtlichen Portalen der Länder betrieben. Für eine Zahl, auf die Sie sich verlassen wollen, etwa für einen Einspruch gegen den Steuerbescheid oder eine Kaufentscheidung, nutzen Sie das Portal des Landes, in dem das Grundstück liegt, und notieren Sie den Stichtag.

Die Bedingungen der Weiterverwendung unterscheiden sich, was wichtig ist, wenn Sie die Werte kopieren, speichern oder veröffentlichen wollen:

• Nordrhein-Westfalen: Die Daten werden unter der Lizenz dl-de/zero-2.0 zum Download angeboten, die jede Nutzung ohne Einschränkung oder Bedingung erlaubt.
• Niedersachsen und Hamburg: dl-de/by-2.0 (Namensnennung erforderlich). Niedersachsen verlangt einen Quellenvermerk auf seinen Oberen Gutachterausschuss, Hamburg nennt seinen Ausschuss als Quelle.
• Bayern: Sie dürfen die Daten innerhalb der Anwendung und im Ausdruck für den eigenen Gebrauch nutzen, doch das Extrahieren von Daten und jede weitere Verwendung in beliebiger Form ist nicht erlaubt.
• Baden-Württemberg: Die kostenlose Abfrage (BORIS-BW) schließt die gewerbliche Nutzung aus.

Lesen Sie bei anderen Ländern die Nutzungsbedingungen des Portals, bevor Sie etwas kopieren.

Wie der Bodenrichtwert in Ihre Steuer eingeht

In einigen Ländern ist der Bodenrichtwert auch eine Steuergrundlage. In Baden-Württemberg wird der Grundsteuerwert im Wesentlichen aus zwei Faktoren ermittelt, der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert, die multipliziert werden; das landeseigene Beispiel ist ein Grundstück von 400 m² mit 250 € je m², das 100.000 € ergibt, wobei die Gebäude keine Rolle spielen. Andere Länder verwenden andere Modelle; der Ratgeber zur Grundsteuerreform erläutert, welche.

Beim Kauf nutzen

Nutzen Sie den Wert zur Orientierung, nicht als Preis:

1. Multiplizieren Sie den Wert je m² mit der Grundstücksfläche, um einen groben Bodenanteil zu erhalten.
2. Vergleichen Sie ihn mit dem Angebotspreis. Der Rest ist der Wert des Gebäudes und seines Zustands, eine Aufteilung, die nur ein Immobiliengutachter sachgerecht beurteilen kann.
3. Prüfen Sie, ob Ihr Grundstück für die Zone typisch ist: Ein Eckgrundstück, ein steiler Hang oder eine Dienstbarkeit sind Merkmale, die der Richtwert ausklammert (§ 16 Abs. 1 ImmoWertV).

Bei Wohnungen ist es anders. Der Boden gehört allen Eigentümern gemeinsam, ein Wert je m² Grundstück sagt daher wenig über den Preis einer einzelnen Einheit.

Wen Sie hinzuziehen sollten

Ein Immobiliengutachter trennt Boden- und Gebäudewert und berücksichtigt die Besonderheiten des Grundstücks. Ein Architekt kann sagen, was die Planung auf dem Grundstück zulässt. Der Notar erläutert die Urkunde.