Grundsteuerreform 2025: So funktioniert die Grundsteuer

Warum sie reformiert wurde

Die FAQ des Finanzministeriums Baden-Württemberg erklärt, dass das Bundesverfassungsgericht 2018 die frühere Bewertung für verfassungswidrig erklärt hat, dass das Bundesgesetz neu gefasst wurde und dass die Länder davon abweichen durften. § 266 des Bewertungsgesetzes (BewG) legt die erste Hauptfeststellung auf den 1. Januar 2022 fest; die neue Veranlagung gilt ab dem 1. Januar 2025. Bescheide, die vor 2025 nach altem Recht ergangen waren, wurden dadurch Ende 2024 für die Zukunft kraft Gesetzes aufgehoben.

Drei Schritte: Wert, Satz, Hebesatz

Das Bundesmodell hat drei Schritte, geregelt im Grundsteuergesetz (GrStG):

1. Das Finanzamt stellt nach dem Bewertungsgesetz einen Grundsteuerwert fest.
2. Es wendet die Steuermesszahl (in Promille) an, um den Steuermessbetrag zu erhalten, nach § 13.
3. Die Gemeinde multipliziert diesen Betrag mit ihrem Hebesatz (§ 25). Das Ergebnis ist die Jahressteuer.

Der Hebesatz ist eine Entscheidung der Gemeinde. Er wird normalerweise bis zum 30. Juni des Jahres beschlossen und gilt rückwirkend ab Jahresbeginn, und er muss für alle Grundstücke der Gemeinde gleich sein (§ 25 Abs. 3 und 4), wobei eine Gemeinde für baureife Grundstücke einen eigenen, höheren Satz festlegen darf (§ 25 Abs. 5).

Das Bundesmodell

Für Häuser und Wohnungen bewerten die §§ 247 bis 254 BewG den Boden mit Fläche mal Bodenrichtwert, den der örtliche Gutachterausschuss festlegt. Gebäude werden im Ertragswertverfahren bewertet: der kapitalisierte Reinertrag aus einer gesetzlichen Miete je Quadratmeter, je nach Land, Gebäudeart, Größe und Baujahr, zuzüglich des abgezinsten Bodenwerts. Geschäftsgrundstücke werden im Sachwertverfahren bewertet.

§ 15 GrStG setzt die Steuermesszahl für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungen auf 0,31 Promille und für unbebaute Grundstücke sowie für Nichtwohngrundstücke auf 0,34 Promille fest. Sie wird für geförderten Wohnraum und bestimmte Wohnungsunternehmen um 25 % und für Baudenkmäler um 10 % ermäßigt. Diese Ermäßigungen werden auf Antrag gewährt.

Die fünf Landesmodelle

Das Saarland und Sachsen behalten die Bundesbewertung bei, legen aber nach den Fußnoten zu § 15 GrStG eigene Steuermesszahlen fest, und auch andere Länder können Sätze anpassen. Liegt Ihre Immobilie in einem der fünf Modellländer, gilt die oben beschriebene Bundesberechnung für Sie nicht.

Wer zahlt und wann

§ 10 GrStG macht den Eigentümer, dem das Grundstück zugerechnet wird, zum Steuerschuldner; Miteigentümer haften als Gesamtschuldner. § 12 ergänzt, dass die Steuer als öffentliche Last auf dem Grundstück ruht, sodass unbezahlte Steuer dem Grundstück folgen kann.

Die Steuer wird in vier gleichen Teilen am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig (§ 28 Abs. 1). Eine Gemeinde kann bei sehr kleinen Beträgen eine einmalige Zahlung festsetzen. Auf Antrag können Sie das ganze Jahr am 1. Juli zahlen, wenn Sie den Antrag bis zum 30. September des Vorjahres stellen. Bis ein neuer Bescheid eintrifft, zahlen Sie Vorauszahlungen in der bisherigen Höhe (§ 29).

Änderungen anzeigen

Ein Eigentümer muss Änderungen, die den Wert, die Art des Grundstücks oder das Eigentum betreffen, in einer Anzeige melden, und zwar bis zum Beginn des Folgejahres; dafür hat er drei Monate nach Ablauf des Jahres, in dem die Änderung eingetreten ist (§ 228 Abs. 2 BewG). Erklärungen werden elektronisch abgegeben (§ 228 Abs. 6).

Wann die nächste Bewertung kommt

§ 221 BewG sieht eine Hauptfeststellung alle sieben Jahre vor; nach dem Bundesmodell folgt auf die Bewertung zum 1. Januar 2022 also sieben Jahre später eine weitere, und die Werte werden neu festgesetzt. Die Finanzbehörde Hamburg gibt an, dass ihr Modell nur einen Bewertungsstichtag (1. Januar 2022) kennt, und Niedersachsen sagt dasselbe über sein Modell. Hessen beschreibt sein Modell als wertunabhängig.

An wen Sie sich wenden können

Ihren Bescheid kann ein Steuerberater prüfen, für den Bodenwert auch ein Immobiliengutachter. Fragen zum Hebesatz beantwortet die Gemeinde, Fragen zum Messbetrag das Finanzamt. Siehe auch Hausgeld.