Mieteinkünfte versteuern in Deutschland: Kosten und AfA

Was als steuerpflichtige Mieteinkunft gilt

§ 21 Abs. 1 erfasst Einkünfte aus der Vermietung von Gebäuden, Gebäudeteilen und Grundstücken sowie von Rechten wie dem Erbbaurecht. Besteuert wird der Überschuss: Einnahmen abzüglich Werbungskosten nach § 9.

§ 21 Abs. 2 behandelt Mieten unter dem Marktniveau. Beträgt die Miete für eine Wohnung weniger als 50 % der ortsüblichen Marktmiete, wird die Nutzung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt, und Kosten können nur für den entgeltlichen Teil abgezogen werden. Beträgt die Miete bei einer auf Dauer angelegten Vermietung mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, gilt die Vermietung als voll entgeltlich. Für den Bereich zwischen 50 % und 66 % enthält dieser Paragraf keine Regel.

Was Sie abziehen können

§ 9 Abs. 1 nennt die wichtigsten Posten:

• Zinsen auf Darlehen, soweit sie wirtschaftlich mit der Vermietung zusammenhängen (Nummer 1).
• Grundsteuer, andere öffentliche Abgaben und Versicherungen, die das Gebäude betreffen (Nummer 2).
• Abschreibung (Absetzung für Abnutzung, AfA), Sonderabschreibung nach § 7b und erhöhte Absetzungen (Nummer 7).

Laufende Reparaturen, Verwaltungskosten und andere mit der Miete zusammenhängende Aufwendungen fallen unter die allgemeine Definition der Werbungskosten in § 9 Abs. 1: Aufwendungen „zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen“. Der Kaufpreis des Gebäudes wird über die Abschreibung zurückgeholt, nicht als sofortiger Aufwand.

Abschreibung: drei Jahressätze

§ 7 Abs. 4 legt den jährlichen Abzug für ein zu Wohnzwecken vermietetes Gebäude als Prozentsatz der Anschaffungs- oder Herstellungskosten fest:

Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer als 33, 50 beziehungsweise 40 Jahre, können Sie stattdessen die kürzere Dauer ansetzen. Abgeschrieben wird nur auf die Kosten des Gebäudes; der Grundstücksanteil am Kaufpreis ist nicht abschreibbar, der Preis muss also in Boden und Gebäude aufgeteilt werden. Wie die Aufteilung erfolgt, nennt dieser Ratgeber nicht; die Methode des Finanzamts sollte geprüft werden.

Für Wohngebäude, die im Jahr der Fertigstellung gebaut oder gekauft werden, erlaubt § 7 Abs. 5a eine degressive Abschreibung von 5 % im Jahr vom jeweiligen Restbuchwert, wenn mit dem Bau nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wurde (oder der Kaufvertrag in diesem Zeitraum geschlossen wurde). Der Steuerpflichtige kann später zur linearen Abschreibung zurückwechseln. Bei einem so abgeschriebenen Gebäude sind Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung nicht zulässig.

§ 7b ergänzt eine Sonderabschreibung für neue Mietwohnungen: bis zu 5 % im Jahr im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren, zusätzlich zur normalen Abschreibung, für Wohnungen, für die der Bauantrag nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gestellt wurde, in einem Gebäude, das den Standard „Effizienzhaus 40“ mit einer Nachhaltigkeitsklasse erfüllt. Die Kosten dürfen 5.200 € je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen, die Bemessungsgrundlage ist auf 4.000 € je Quadratmeter begrenzt, und die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung und in den folgenden neun Jahren zu Wohnzwecken vermietet werden.

Renovierung kurz nach dem Kauf

§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG bestimmt, dass Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf eines Gebäudes als Herstellungskosten gelten, statt sofort abzugsfähig zu sein, wenn sie 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Umsatzsteuer) übersteigen. Erweiterungen und jährlich übliche Erhaltungsarbeiten zählen nicht mit. Planen Sie Arbeiten und deren Zeitpunkt mit Blick auf diese Grenze.

Wenn Sie im Ausland leben

§ 49 Abs. 1 Nr. 6 EStG besteuert Einkünfte aus Vermietung, wenn das Grundstück in Deutschland liegt oder in ein inländisches öffentliches Buch oder Register eingetragen ist; ein nichtansässiger Eigentümer einer deutschen Wohnung hat daher in Deutschland steuerpflichtige Einkünfte. § 50 Abs. 1 beschränkt seine Abzüge auf Aufwendungen, die mit den inländischen Einkünften zusammenhängen, und schließt eine Reihe persönlicher Abzüge und Freibeträge aus, darunter die der §§ 32 und 33. Die Steuer hängt von Ihrer Situation und einem etwaigen Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Ihrem Wohnsitzstaat ab; siehe die Ratgeber zu den Abkommen mit dem Vereinigten Königreich, den USA und Kanada sowie Vermieten als Nichtansässiger.

Beim Verkauf

Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, kann der Gewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig sein; siehe Spekulationsfrist von zehn Jahren. Die Abschreibung senkt die Anschaffungskosten und ist deshalb beim Verkauf von Bedeutung.

An wen Sie sich wenden können

Ein Steuerberater erstellt die Steuererklärung und die Aufteilung zwischen Boden und Gebäude. Ein Immobiliengutachter kann ein Gutachten erstellen, das die Aufteilung stützt. Das gesamte Kaufbudget sehen Sie im Kaufnebenkosten-Rechner.