Doppelbesteuerungsabkommen mit dem Vereinigten Königreich: Immobilien in Deutschland

Was das Abkommen ist und welche Fassung gilt

Das Abkommen wurde am 30. März 2010 unterzeichnet und trat am 30. Dezember 2010 in Kraft. Nach GOV.UK gilt es in Deutschland seit dem 1. Januar 2011 und im Vereinigten Königreich seit dem 6. April 2011 für die Einkommensteuer und die Kapitalertragsteuer (Capital Gains Tax). Zwei Protokolle haben es geändert: eines, unterzeichnet am 17. März 2014 (in Kraft seit dem 29. Dezember 2015), und eines, unterzeichnet am 12. Januar 2021 (in Kraft seit dem 17. Dezember 2021). Die britische Steuerverwaltung HM Revenue and Customs veröffentlicht einen konsolidierten Text in der Fassung beider Protokolle, zuletzt aktualisiert am 8. September 2022. Die hier behandelten Artikel sind diesem konsolidierten Text entnommen; prüfen Sie die Seite von GOV.UK auf später Veröffentlichtes.

Erfasste Steuern (Artikel 2) sind für das Vereinigte Königreich die Einkommensteuer, die Körperschaftsteuer und die Kapitalertragsteuer, für Deutschland die Einkommensteuer, die Körperschaftsteuer, die Gewerbesteuer und die Kapitalsteuer, einschließlich Zuschlägen. Das Abkommen gilt für Personen, die in einem Staat oder in beiden Staaten ansässig sind (Artikel 1). Die Grunderwerbsteuer und die jährliche Grundsteuer stehen nicht in dieser Liste.

Wer als ansässig gilt

Artikel 4 definiert als ansässig eine Person, die in einem Staat aufgrund ihres Wohnsitzes, ihres Aufenthalts, des Orts ihrer Geschäftsleitung oder eines ähnlichen Merkmals steuerpflichtig ist. Ist eine natürliche Person in beiden Staaten ansässig, gilt die Vorrangregel in dieser Reihenfolge: der Staat, in dem sie über eine ständige Wohnstätte verfügt; bei Wohnstätten in beiden Staaten der Staat der engeren persönlichen und wirtschaftlichen Beziehungen (Mittelpunkt der Lebensinteressen); dann der gewöhnliche Aufenthalt; dann die Staatsangehörigkeit; zuletzt verständigen sich die beiden Steuerbehörden.

Zunächst gilt das deutsche Recht. Nach § 1 EStG ist unbeschränkt steuerpflichtig, wer in Deutschland einen Wohnsitz oder seinen gewöhnlichen Aufenthalt hat. Einen Wohnsitz hat, wer eine Wohnung unter Umständen innehat, die darauf schließen lassen, dass er sie beibehalten und benutzen wird (§ 8 AO); der gewöhnliche Aufenthalt wird bei einem zusammenhängenden Aufenthalt von mehr als sechs Monaten von Beginn an angenommen (§ 9 AO), es sei denn, der Aufenthalt dient nur Besuchs-, Erholungs- oder Kurzwecken und dauert nicht länger als ein Jahr. Eine Wohnung, die Sie in Deutschland bereithalten, kann daher für sich genommen einen deutschen Wohnsitz begründen, und die Vorrangregel des Abkommens entscheidet dann, welcher Staat der Ansässigkeitsstaat ist. Lassen Sie sich beraten, bevor Sie davon ausgehen, nur im Vereinigten Königreich ansässig zu sein.

Miete aus einer deutschen Immobilie

Artikel 6 Absatz 1 sagt, dass Einkünfte, die eine in einem Staat ansässige Person aus unbeweglichem Vermögen im anderen Staat bezieht, in diesem anderen Staat besteuert werden dürfen, und Artikel 6 Absatz 3 dehnt das auf Einkünfte aus unmittelbarer Nutzung, Vermietung oder jeder anderen Nutzung aus. Für eine im Vereinigten Königreich ansässige Person, die in Deutschland eine Wohnung vermietet, ist Deutschland daher berechtigt, die Miete zu besteuern.

Die deutsche Vorschrift, die das Abkommen umsetzt, ist § 49 EStG: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gelten bei einem Nichtansässigen als inländische Einkünfte, wenn die Immobilie in Deutschland liegt. Wie die deutsche Steuer berechnet und erklärt wird, ist Sache des deutschen Finanzamts; siehe den Ratgeber zum Vermieten als Nichtansässiger in Deutschland.

Verkauf der Immobilie

Artikel 13 Absatz 1 sagt, dass Gewinne aus der Veräußerung unbeweglichen Vermögens im anderen Staat dort besteuert werden dürfen. Artikel 13 Absatz 2 geht weiter bei Anteilen oder ähnlichen Beteiligungen an einer Gesellschaft oder anderen Körperschaft, die ihren Wert zu mehr als 50 Prozent unmittelbar oder mittelbar aus Immobilien im anderen Staat beziehen: Auch diese Gewinne dürfen dort besteuert werden, es sei denn, die Anteile werden an einer Börse aktiv und regelmäßig gehandelt. Gewinne aus anderen Vermögenswerten werden nur im Ansässigkeitsstaat des Veräußerers besteuert (Artikel 13 Absatz 5).

Zur deutschen Seite: § 49 EStG bezieht private Verkäufe deutschen Grundbesitzes durch Nichtansässige in das deutsche Steuerrecht ein, und § 23 EStG behandelt einen Verkauf als steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Eine Immobilie, die zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren, ist ausgenommen. Die Ratgeber zur Zehnjahresfrist und zum Verkaufen als Nichtansässiger gehen das durch. Eine in diesem Zeitraum vermietete Immobilie erfüllt die Voraussetzung ausschließlicher Eigennutzung zu Wohnzwecken nicht.

Wie das Vereinigte Königreich die Doppelbesteuerung beseitigt

Nach Artikel 23 Absatz 2 wird die nach dem Abkommen zu zahlende deutsche Steuer auf Einkünfte oder steuerpflichtige Gewinne aus deutschen Quellen auf die britische Steuer angerechnet, die für dieselben Einkünfte oder Gewinne berechnet wird. Der Artikel macht die Anrechnung vom britischen Recht über die Anrechnung ausländischer Steuern abhängig; ihre Grenzen und die Formulare für den Antrag sind daher britische Angelegenheiten, die dieser Ratgeber nicht beschreibt. Nach Artikel 23 Absatz 3 gelten solche Einkünfte und Gewinne als aus Quellen in Deutschland stammend. Wie und wann die Anrechnung zu beantragen ist, ist eine Frage an HMRC oder einen grenzüberschreitend tätigen Berater.

Wenn Sie stattdessen in Deutschland ansässig werden, wirkt Artikel 23 Absatz 1 in die andere Richtung: Deutschland stellt im Vereinigten Königreich besteuerte Einkünfte frei oder rechnet an und behält das Recht, freigestellte Einkünfte bei der Festsetzung des Satzes für die übrigen Einkünfte zu berücksichtigen.

Diskriminierungsverbot

Artikel 25 Absatz 1 verbietet jedem Staat, Staatsangehörige des anderen Staates einer anderen oder belastenderen Besteuerung oder damit zusammenhängenden Verpflichtung zu unterwerfen als seine eigenen Staatsangehörigen unter gleichen Verhältnissen. Er schützt vor Regeln, die an die Staatsangehörigkeit anknüpfen, und verspricht keine Gleichbehandlung mit einem Ansässigen.

Wen Sie hinzuziehen sollten

Ein Steuerberater in Deutschland erstellt die deutsche Steuererklärung, und ein britischer Berater, der sich mit der Anrechnung ausländischer Steuern auskennt, kümmert sich um die britische Seite. Ein Notar (siehe die Seite zum Beruf des Notars) entwirft den Kauf- oder Verkaufsvertrag, berät aber nicht zu Ihrer Einkommensteuer. Payotte nennt veröffentlichte Regeln und gibt keine persönliche Steuerberatung.