Barzahlungsverbot beim Immobilienkauf in Deutschland

Was genau verboten ist

§ 16a Abs. 1 Satz 1 GwG bestimmt, dass bei Rechtsgeschäften über den Kauf oder Tausch inländischer Immobilien die geschuldete Gegenleistung nur anders als durch Bargeld, Kryptowerte, Gold, Platin oder Edelsteine erbracht werden darf. Satz 2 erstreckt dieselbe Regel auf den Erwerb von Anteilen an Gesellschaften, zu deren Vermögen unmittelbar oder mittelbar inländische Immobilien gehören; wer ein Grundstück über eine Gesellschaft hält, kann das Verbot also nicht durch den Kauf der Anteile umgehen.

Die Banküberweisung ist der übliche zulässige Weg. Dasselbe gilt für Zahlungen über das Anderkonto eines Notars (siehe unten). Das Gesetz betrifft die Gegenleistung, nicht alles, was mit dem Kauf zusammenhängt, doch die dokumentierten Prüfungen des Notars sind auf den Kaufpreis zugeschnitten.

Was passiert, wenn trotzdem bar gezahlt wird

Wer Bargeld, Gold, Platin oder Edelsteine als Gegenleistung übergibt oder Kryptowerte überträgt, kann sie nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die ungerechtfertigte Bereicherung zurückfordern; die üblichen Rückforderungssperren bei verbotenen Geschäften (§§ 815 und 817 Satz 2 BGB) gelten dabei nicht (§ 16a Abs. 1 Satz 3). Das Verbot wirkt also als zivilrechtliche Folge und nicht nur als Meldepflicht. Eine Geldbuße habe ich im Paragrafen selbst nicht gefunden; zu den Folgen eines konkreten Falls fragen Sie einen Rechtsanwalt.

Der Notar als Kontrollinstanz

Drei Pflichten liegen bei den Beteiligten und beim Notar.

1. Nachweis. Die Beteiligten müssen dem Notar, der den Eintragungsantrag stellt, nachweisen, dass die Gegenleistung auf anderem Weg als den genannten erbracht wurde. Als geeigneter Nachweis sind Zahlungsbestätigungen der auf Verkäufer- oder Käuferseite beteiligten Kreditinstitute genannt (§ 16a Abs. 2).
2. Prüfung. Der Notar prüft den Nachweis auf Schlüssigkeit und darf den Eintragungsantrag erst stellen, wenn er überzeugt ist oder wenn die Beteiligten nach Fälligkeit und erfolgloser Aufforderung innerhalb angemessener Frist keinen schlüssigen Nachweis erbracht haben (§ 16a Abs. 3). Besteht für den Notar eine Meldepflicht nach § 43 Abs. 1, muss die Meldung erfolgt sein, und das Geschäft darf frühestens am fünften Werktag nach der Absendung der Meldung durchgeführt werden.
3. Spätere Zahlungen. Wird der Preis teilweise erst nach der Antragstellung fällig, prüft der Notar den Nachweis innerhalb angemessener Frist nach jedem Fälligkeitstermin, kann bei mehreren Raten bis zu einem Jahr warten, und die Pflicht endet für Beträge, die später als ein Jahr nach der Antragstellung fällig werden (§ 16a Abs. 4). Vertragsänderungen, die den Preis betreffen und nach Bindung an die Auflassung eintreten, müssen durch übereinstimmende Erklärungen der Beteiligten offengelegt werden (§ 16a Abs. 2 Satz 3).

Für den Zeitablauf heißt das: Die Eintragung des Käufers und damit der Eigentumserwerb nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (siehe den Ratgeber zum Immobilienkauf als Ausländer) wartet, bis der Notar von der Zahlung überzeugt ist. Für einen sauberen Ablauf siehe auch die Auflassungsvormerkung und die Rolle des Notars.

Ausnahmen und Schwellenwerte

Die Absätze 2 bis 4 (Nachweis- und Prüfpflichten) gelten nicht, wenn die geschuldete Gegenleistung 10.000 € oder weniger beträgt, oder soweit sie über das Anderkonto des Notars gezahlt wird, der den Eintragungsantrag stellt (§ 16a Abs. 5 Satz 1). Außerdem gilt der Nachweis als vollständig, wenn dem Notar nur für einen Wert von nicht mehr als 10.000 € der Gegenleistung der Nachweis fehlt (Satz 2). Absatz 4 gilt nicht, wenn nach der Vertragsgestaltung ausgeschlossen erscheint, dass die aufgeschobene Zahlung aus Erträgen einer Straftat stammt oder mit Terrorismusfinanzierung zusammenhängt (Satz 3). Die erste Ausnahme beseitigt die Prüfungen des Notars, nicht das Verbot selbst: Das Verbot in § 16a Abs. 1 kennt im gelesenen Text keine Schwelle.

Weitere Pflichten für ausländische Käufer

Das Verbot ist eine von mehreren Geldwäschevorschriften. Der Notar muss die Beteiligten vor dem Geschäft identifizieren (§ 11 Abs. 1 GwG), und der Käufer muss die Angaben und Unterlagen liefern (§ 11 Abs. 6); der Notar muss außerdem der Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen unabhängig von der Höhe alle Tatsachen melden, die darauf hindeuten, dass ein Vermögensgegenstand aus einer Straftat stammt oder mit Terrorismusfinanzierung zusammenhängt (§ 43 Abs. 1). Diese Regeln zielen nicht darauf ab, Ausländer auszusondern, aber ein ausländischer Käufer hat oft mehr zu belegen: woher das Geld stammt, in welcher Währung und über welche Bank.

Ein Rechenbeispiel

Bei einem Haus für 400.000 €, das per Banküberweisung bezahlt wird, verlangt der Notar die Zahlungsbestätigung der Bank. Wollte der Käufer 50.000 € in Scheinen zahlen, verböte § 16a das, und die 50.000 € ließen sich zurückfordern.

An wen Sie sich wenden

Der Notar, der die Urkunde betreut, prüft den Nachweis; ein Rechtsanwalt kann beraten, wenn eine Zahlungsgestaltung ungewöhnlich ist; die Bank, die die Überweisung ausführt, liefert die Bestätigung. Payotte listet, bewertet und empfiehlt keine Notare.