Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland–USA: Immobilie, Miete und Gewinn

Die Dokumente hinter der Antwort

Das IRS veröffentlicht das am 29. August 1989 in Bonn unterzeichnete Abkommen, dessen allgemeiner Anwendungsbeginn der 1. Januar 1990 ist, und ein am 1. Juni 2006 in Berlin unterzeichnetes Protokoll, das mehrere Artikel ersetzt hat. Dieser Ratgeber liest beide zusammen. Das Protokoll von 2006 hat Artikel 1 (Geltungsbereich, einschließlich der „Rückfallklausel“, saving clause) und Artikel 23 (Vermeidung der Doppelbesteuerung) neu gefasst und Artikel 6 sowie Artikel 13 Absätze 1, 2 und 5 so belassen, wie sie 1989 lauteten (ersetzt hat es nur Artikel 13 Absatz 6 über Personen, die ihren Wohnsitz wechseln). Die Seite des IRS führt das Protokoll und eine technische Erläuterung auf; die Daten des Inkrafttretens stehen dort und werden hier nicht wiederholt.

Artikel 2 nennt die erfassten Steuern. Für Deutschland sind das die Einkommensteuer, die Körperschaftsteuer, die Gewerbesteuer und die Vermögensteuer; für die USA die Einkommensteuern des Bundes. Einkommensteuern der Einzelstaaten, die deutsche Grunderwerbsteuer und die jährliche Grundsteuer stehen nicht auf der Liste.

Die Rückfallklausel: warum US-Bürger anders gestellt sind

Artikel 1 Absatz 4 des Abkommens in der Fassung von 2006 besagt, dass das Abkommen die Besteuerung der in den USA Ansässigen und der US-Bürger durch die USA nicht berührt, mit Ausnahme der in Absatz 5 aufgeführten besonderen Vergünstigungen. Dazu gehören Artikel 23 (Vermeidung der Doppelbesteuerung) und Artikel 24 (Gleichbehandlung). Absatz 4 erlaubt den USA außerdem, einen früheren Bürger oder langjährig Ansässigen zehn Jahre nach dem Verlust dieser Stellung zu besteuern.

In der Praxis kann ein US-Bürger mit Immobilienbesitz in Deutschland sich nicht auf das Abkommen berufen, um deutsche Mieten oder einen deutschen Gewinn nicht in den USA zu erklären. Das Abkommen gewährleistet stattdessen, dass die USA die deutsche Steuer auf dasselbe Einkommen anrechnen. Welche deutschen Steuern in Betracht kommen, bestimmt Artikel 23 Absatz 1: Die in Artikel 2 genannten Einkommensteuern, mit Ausnahme der Vermögensteuer, gelten als Einkommensteuern.

Miete aus einer deutschen Immobilie

Artikel 6 Absatz 1 erlaubt einem Staat, Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen in seinem Gebiet zu besteuern, wem auch immer es gehört. Artikel 6 Absatz 3 stellt klar, dass dies für Einkünfte aus unmittelbarer Nutzung, Vermietung oder jeder anderen Nutzungsform gilt. Deutschland darf also die Miete eines US-Eigentümers besteuern, und § 49 Einkommensteuergesetz (EStG) macht Mieten aus deutschem Grundbesitz für einen beschränkt Steuerpflichtigen zu inländischen Einkünften.

Die Entlastung kommt aus Artikel 23 Absatz 1. Nach Maßgabe und vorbehaltlich der Beschränkungen des US-Rechts gewähren die USA ihren Ansässigen und Bürgern eine Anrechnung auf die US-Einkommensteuer für die an Deutschland gezahlte oder geschuldete Einkommensteuer. Artikel 23 Absatz 2 behandelt einen Einkunftsposten, den Deutschland nach dem Abkommen besteuern darf, insoweit als Einkünfte aus deutschen Quellen. Die Anrechnung hängt daher von den Regeln des US-Rechts zur Anrechnung ausländischer Steuern ab, deren Grenzen hier nicht erörtert werden; nach dem Protokoll müssen künftige Änderungen des US-Rechts eine Anrechnung der deutschen Steuer auf Einkünfte, die Deutschland nach dem Abkommen besteuern darf, erhalten.

Verkauf der Immobilie

Artikel 13 Absatz 1 erlaubt Deutschland, Gewinne aus der Veräußerung deutschen unbeweglichen Vermögens zu besteuern. Artikel 13 Absatz 2 weitet den Begriff „unbewegliches Vermögen“ auf Anteile an einer in diesem Staat ansässigen Gesellschaft aus, deren Vermögen ausschließlich oder überwiegend aus solchem Vermögen besteht, sowie auf Beteiligungen an einer Personengesellschaft, einem Trust oder einem Nachlass, soweit deren Vermögen aus solchem Vermögen besteht. Gewinne aus anderen Vermögenswerten, etwa Anteilen an einer nicht immobilienreichen Gesellschaft, werden nur im Wohnsitzstaat des Verkäufers besteuert (Artikel 13 Absatz 5).

Auf deutscher Seite gilt die Regel über private Veräußerungsgeschäfte in § 23 EStG für deutschen Grundbesitz, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen; Immobilien, die vom Kauf bis zum Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren, fallen nicht darunter. Der Ratgeber zur Spekulationsfrist von zehn Jahren erklärt die Regel, und der Ratgeber Verkaufen als Nichtansässiger behandelt die Schritte. Weil die USA ihren Bürger auf den Gewinn ebenfalls besteuern, verhindert die Anrechnung nach Artikel 23 Absatz 1, dass der Gewinn zweimal voll besteuert wird.

Wenn Sie nach Deutschland ziehen

Wer in Deutschland ansässig ist, auch ein US-Bürger, fällt unter § 1 EStG, der Personen mit Wohnsitz oder gewöhnlichem Aufenthalt in Deutschland mit ihrem Welteinkommen besteuert. Artikel 4 enthält die Vorrangregel für den Fall, dass beide Staaten eine Person als ansässig ansehen: ständige Wohnstätte, dann Mittelpunkt der Lebensinteressen, dann gewöhnlicher Aufenthalt, dann Staatsangehörigkeit, und andernfalls einigen sich die zuständigen Behörden. Artikel 23 Absatz 3 gilt dann für einen in Deutschland Ansässigen mit US-Einkünften: Einkünfte, die die USA besteuern dürfen, werden grundsätzlich von der deutschen Bemessungsgrundlage ausgenommen, wobei Deutschland sie zur Bestimmung des Steuersatzes für die übrigen Einkünfte berücksichtigen darf. Bestimmte Posten, etwa einige nach Artikel 13 Absatz 2 Buchstabe b in den USA steuerbare Gewinne, werden stattdessen durch Anrechnung entlastet.

Gleichbehandlung

Artikel 24 Absatz 1 verbietet jedem der beiden Staaten, Staatsangehörige des anderen Staates in gleicher Lage belastender zu besteuern als seine eigenen Staatsangehörigen, und gilt sogar für Personen, die in keinem der beiden Staaten ansässig sind. Eine Protokollnotiz fügt hinzu, dass dies die USA nicht verpflichtet, einen deutschen Staatsangehörigen, der nicht in den USA lebt, wie einen US-Bürger zu behandeln, der nicht in den USA lebt.

Welcher Fachmann hilft

Es sind zwei Erklärungen abzugeben, also zwei Berater: ein Steuerberater in Deutschland und ein US-Steuerberater (tax preparer), der sich mit der Anrechnung ausländischer Steuern auskennt. Ein Notar (siehe die Seite Notar) betreut nur den Vertrag. Payotte berichtet über veröffentlichte Regeln und gibt keine persönliche Steuerberatung.