Spekulationssteuer auf Immobilien: Die Zehn-Jahres-Frist

Die Regel im Gesetz

§ 23 Absatz 1 EStG behandelt als steuerpflichtige „private Veräußerungsgeschäfte“ den Verkauf von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten wie dem Erbbaurecht, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Gebäude und Außenanlagen sind eingeschlossen, soweit sie in diesem Zeitraum errichtet, ausgebaut oder erweitert werden; das gilt auch für selbständige Gebäudeteile und für Eigentumswohnungen.

„Nicht mehr als zehn Jahre“ heißt: Ein Verkauf nach mehr als zehn Jahren liegt außerhalb der Regel. Das Gesetz definiert die beiden Zeitpunkte nicht in § 23 selbst; was im Einzelfall als Anschaffung oder Veräußerung zählt, klärt ein Steuerberater. Haben Sie die Immobilie geerbt oder geschenkt bekommen, wird Ihnen der Anschaffungszeitpunkt dessen zugerechnet, von dem Sie sie erhalten haben (§ 23 Absatz 1 Satz 3); siehe den Ratgeber zum Verkauf einer geerbten Immobilie.

Die Ausnahme bei Selbstnutzung

Die Zehn-Jahres-Regel gilt nicht für ein Wirtschaftsgut, das zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder das im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 Absatz 1 Satz 1 Nr. 1, letzter Halbsatz). Aus dem Wortlaut folgen zwei Punkte:

• Die erste Alternative verlangt ausschließliche Selbstnutzung für den gesamten Zeitraum von der Anschaffung (oder Fertigstellung) bis zum Verkauf. Die zweite Alternative betrachtet nur drei Jahre: das Verkaufsjahr und die beiden Jahre davor. Nach dem Wortlaut fällt eine Immobilie, die in diesen drei Jahren selbst genutzt wurde, unter die Ausnahme, auch wenn sie früher anders genutzt wurde.
• Das Gesetz spricht von der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken. Wie das für einen dort wohnenden Angehörigen, eine Zweitwohnung oder einen Leerstand gilt, regelt § 23 nicht; das klären Steuerberater oder Finanzamt.

So wird der Gewinn berechnet

§ 23 Absatz 3 EStG: Gewinn oder Verlust ist der Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungs- oder Herstellungskosten und abzüglich der Werbungskosten. Wurden Absetzungen für Abnutzung, erhöhte Absetzungen oder Sonderabschreibungen bei Einkünften aus Vermietung oder ähnlichen Einkünften abgezogen, mindern diese Beträge die Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Das Gesetz sieht keinen pauschalen Kostenbetrag vor, deshalb lässt sich hier nur eine Formel angeben:

Gewinn = Verkaufspreis − (Anschaffungs- oder Herstellungskosten − bereits geltend gemachte Abschreibung) − Veräußerungskosten

Die 1.000-€-Grenze und Verluste

Gewinne bleiben steuerfrei, wenn der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr weniger als 1.000 € betrug. Ab 1.000 € ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig, nicht nur der übersteigende Teil.

Verluste sind eingeschränkt. Nach § 23 Absatz 3 darf ein Verlust nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften desselben Kalenderjahres verrechnet werden, und er darf nicht nach den allgemeinen Regeln des § 10d abgezogen werden. Nach § 10d mindert er die Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften des unmittelbar vorangegangenen Jahres oder der folgenden Jahre.

Der Steuersatz

Der Gewinn zählt als Einkommen und wird zusammen mit Ihren übrigen Einkünften nach dem progressiven Tarif des § 32a EStG besteuert. Für den Veranlagungszeitraum 2026 beträgt die Steuer bis zu einem zu versteuernden Einkommen von 12.348 € (Grundfreibetrag) null und steigt dann nach Formeln; der Grenzsteuersatz beträgt 42 % von 69.879 € bis 277.825 € und 45 % darüber. Zusammenveranlagte Ehegatten werden nach dem Splittingverfahren besteuert: das Doppelte der Steuer auf die Hälfte ihres gemeinsamen Einkommens (§ 32a Absatz 5). Zuschläge und Kirchensteuer behandelt dieser Ratgeber nicht.

Wenn Sie im Ausland leben

§ 49 Absatz 1 EStG führt die inländischen Einkünfte beschränkt Steuerpflichtiger auf (§ 1 Absatz 4). Nr. 8 dieser Liste nennt den Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften mit inländischen Grundstücken; wer im Ausland lebt und innerhalb der zehn Jahre eine deutsche Immobilie verkauft, ist daher mit dem Gewinn in Deutschland steuerpflichtig. Nach § 1 Absatz 1 EStG ist unbeschränkt steuerpflichtig, wer in Deutschland einen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt hat; das wirkt sich darauf aus, wie Ihre übrigen Einkünfte behandelt werden. Eine Entlastung nach einem Doppelbesteuerungsabkommen ist eine eigene Frage: siehe die Ratgeber zu den Abkommen mit Großbritannien, den USA und Kanada sowie den Ratgeber zum Verkauf als Nichtansässiger.

Welche Fachleute helfen

Ein Steuerberater ermittelt den Gewinn und prüft die Selbstnutzung; Payotte listet keine Steuerberater. Ein Immobiliengutachter kann Werte dokumentieren (siehe die Seite zum Gutachter). Ein Notar beurkundet den Verkauf, berät aber nicht steuerlich (siehe die Seite zum Notar).