Ratgeber · Käufer aus dem Ausland

Eine Immobilie in Deutschland aus dem Ausland verkaufen

Deutsche Immobilie aus dem Ausland verkaufen: Die Zehnjahresregel gilt auch für Nichtansässige, dazu Energieausweis, Steuer-ID, Vertretung und Zahlungsweg.

Geprüft am anhand der amtlichen Quellen unten auf der Seite.

Kurz gesagt

Wer im Ausland lebt, nimmt eine deutsche Immobilie nicht aus dem deutschen Steuerzugriff. Der Verkauf einer Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf ist für einen Nichtansässigen ebenso ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft wie für einen Ansässigen (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG, mit § 49 Abs. 1 Nr. 8 EStG für beschränkt Steuerpflichtige), es sei denn, die Ausnahme für ausschließliche Eigennutzung greift. Neben der Steuer braucht der Verkäufer einen Energieausweis und eine Identifikationsnummer für die Anzeige des Notars, und er muss den Kaufpreis per Banküberweisung erhalten, da Barzahlung verboten ist. Der Verkauf ist zudem ein Anlass zur Abmeldung, wenn Sie noch eine deutsche Anschrift haben.

Die Steuerregel, die Nichtansässige trifft

§ 49 Abs. 1 Nr. 8 EStG zählt zu den inländischen Einkünften eines beschränkt Steuerpflichtigen „sonstige Einkünfte“ nach § 22 Nr. 2, wenn es sich um ein privates Veräußerungsgeschäft über inländische Grundstücke oder grundstücksgleiche Rechte handelt. Die Zehnjahresregel des § 23 gilt also für einen Verkäufer, der in einem anderen Land lebt, genauso wie für einen Ansässigen.

§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1: Die Veräußerung eines Grundstücks ist ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Gebäude und Außenanlagen sind eingeschlossen, ebenso Eigentumswohnungen. Der Zeitraum wird zwischen Anschaffung und Veräußerung gerechnet; im Sonderfall eines unentgeltlichen Erwerbs wird dem neuen Eigentümer die Anschaffung des Rechtsvorgängers zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3). Ein Verkauf nach mehr als zehn Jahren liegt außerhalb dieser Vorschrift.

Die Ausnahme für Eigennutzung

Eine Immobilie ist von der Regel ausgenommen, wenn sie zwischen Anschaffung (oder Fertigstellung) und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3). Der Wortlaut fragt nach der Nutzung, nicht danach, wo Sie Steuern zahlen. Wer eine Wohnung als Zuhause gekauft hat, dort gewohnt hat und ins Ausland gezogen ist, kann trotzdem profitieren, wenn die zweite Alternative erfüllt ist; wer die Wohnung in den maßgeblichen Jahren an Mieter vermietet hat, kann das in der Regel nicht. Siehe Spekulationssteuer und die Zehnjahresfrist und zum Thema Meldung die Wohnsitzanmeldung: Die Meldung ist ein Indiz, aber das Gesetz spricht von der Nutzung.

Wie der Gewinn berechnet wird

Gewinn oder Verlust ist der Veräußerungspreis abzüglich der Anschaffungs- oder Herstellungskosten und der Werbungskosten (§ 23 Abs. 3 Satz 1). Früher bei den Mieteinkünften geltend gemachte Abschreibungen mindern die Anschaffungskosten (Satz 4), eine vermietete und abgeschriebene Wohnung ergibt also einen höheren Gewinn. Gewinne sind steuerfrei, wenn der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr weniger als 1.000 € betragen hat (Satz 5). Verluste können nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften im selben Jahr verrechnet und nach § 10d ein Jahr zurück- oder vorgetragen werden (Sätze 7 und 8). Welcher Steuersatz auf das Ergebnis anzuwenden ist, hängt von Ihren übrigen deutschen Einkünften und vom Abkommen mit Ihrem Land ab; siehe die Ratgeber zu den Abkommen für Großbritannien, die Vereinigten Staaten und Kanada.

Abgabe der Steuererklärung: Das Gesetz verlangt vom Steuerpflichtigen, für den Veranlagungszeitraum eine eigenhändig unterschriebene Einkommensteuererklärung abzugeben (§ 25 Abs. 3 EStG). In den gelesenen Vorschriften habe ich keinen gesonderten Steuerabzug beim Verkauf gefunden; die Steuer wird also nach dem Verkaufsjahr durch Veranlagung festgesetzt. Bestätigen Sie die Praxis beim Finanzamt oder bei Ihrem Berater.

Der Verkauf selbst

Der Vertrag bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB), und der Käufer wird erst ins Grundbuch eingetragen, nachdem das Finanzamt bestätigt hat, dass der Eintragung steuerlich nichts entgegensteht (§ 22 GrEStG). Die Anzeige des Notars an das Finanzamt enthält Identifikationsnummer, Geburtsdatum und Anschrift von Verkäufer und Käufer (§ 20 Abs. 1 GrEStG); ein nichtansässiger Verkäufer ohne Nummer sollte den Ratgeber zur Steuer-ID lesen.

Energieausweis. Nach § 80 Abs. 3 GModG (dem früheren GEG, mit Wirkung vom 29. Juli 2026 umbenannt) muss für einen Verkauf ein Energieausweis ausgestellt werden, wenn kein gültiger vorliegt. Der Verkäufer oder der Makler muss ihn Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung zeigen (oder unverzüglich, wenn es keine Besichtigung gibt, oder auf Verlangen) und nach Vertragsschluss unverzüglich übergeben (§ 80 Abs. 4). Bei einem Haus mit nicht mehr als zwei Wohnungen muss der Käufer ein Informationsgespräch zum Energieausweis führen, wenn es kostenlos angeboten wird (§ 80 Abs. 4 letzter Satz). Siehe den Ratgeber zum Energieausweis.

Vertretung. Wenn Sie nicht anwesend sein können, kann ein Bevollmächtigter für Sie unterschreiben; siehe Immobilienkauf mit Vollmacht, was für Verkäufer genauso funktioniert.

Zahlung. Bargeld, Kryptowerte, Gold, Platin und Edelsteine dürfen nicht als Gegenleistung verwendet werden; die Parteien müssen dem Notar den Nachweis einer unbaren Zahlung vorlegen, und der Notar darf die Eintragung des Käufers nicht beantragen, bevor er den Nachweis geprüft hat (§ 16a GwG). Einzelheiten im Ratgeber zum Barzahlungsverbot.

Nach dem Verkauf. Waren Sie an der Immobilie gemeldet und verlassen Deutschland, müssen Sie sich innerhalb von zwei Wochen nach dem Auszug abmelden (§ 17 Abs. 2 BMG).

Was es kostet

Die Kosten des Verkäufers sind die Steuer auf einen steuerpflichtigen Gewinn. Notar- und Grundbuchkosten für den Verkauf werden auf den Tabellenwert des Preises berechnet, und die Urkunde bestimmt, wer die Kosten und die Grunderwerbsteuer trägt. Zur Gebührentabelle siehe Notar- und Grundbuchkosten. Die Maklerprovision ist gesetzlich nicht festgelegt, es gibt daher keinen gesetzlichen Prozentsatz, den man nennen könnte; zum Verkauf siehe Immobilienverkauf: Kosten.

Welcher Fachmann hilft

Ein Steuerberater, der Nichtansässige als Eigentümer kennt, sollte die Zahlen sehen, bevor Sie unterschreiben; der Notar betreut die Urkunde und die Anzeige; ein Energieberater stellt den Ausweis aus; ein Immobiliengutachter kann den Wert dokumentieren. Siehe die Seite Immobiliengutachter.

Häufige Fragen

Wird ein Nichtansässiger bei einem Verkauf nach zehn Jahren besteuert?

Nicht nach § 23 EStG, der Verkäufe innerhalb von zehn Jahren erfasst. Andere Steuern auf den Verkauf, falls es welche gibt, werden von den gelesenen Quellen nicht abgedeckt.

Ich habe drei Jahre dort gewohnt und dann vermietet. Bin ich befreit?

Die Eigennutzung muss zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich gewesen sein oder in das Jahr des Verkaufs und die beiden Vorjahre fallen. Vermietung in diesen Jahren unterbricht die zweite Alternative in der Regel.

Brauche ich einen Energieausweis?

Ja, wenn kein gültiger vorliegt (§ 80 Abs. 3 GModG), und er muss spätestens bei der Besichtigung gezeigt werden.

Kann ich den Preis in bar erhalten?

Nein. Die Gegenleistung darf nicht bar gezahlt werden, und der Notar prüft den Nachweis der Banküberweisung (§ 16a GwG).

Wer gibt die Steuererklärung ab?

Sie, mit einer unterschriebenen Erklärung für das Jahr (§ 25 Abs. 3 EStG), es sei denn, ein Berater reicht sie für Sie ein.

Allgemeine Informationen aus den amtlichen Quellen, die auf dieser Seite genannt und datiert sind. Dies ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung: Fragen Sie für Ihre eigene Situation eine zugelassene Fachperson.

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Quellen

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