Ratgeber · Käufer aus dem Ausland

Immobilienkauf in Deutschland als Ausländer

Was ein Käufer ohne deutschen Pass braucht: Beurkundung, Grundbuch, Grunderwerbsteuer von 3,5 % bis 6,5 %, Gebühren und Besonderheiten für Nichtansässige.

Geprüft am anhand der amtlichen Quellen unten auf der Seite.

Kurz gesagt

Wer ohne deutsche Staatsangehörigkeit eine Immobilie in Deutschland kauft, durchläuft dasselbe Verfahren wie jeder andere: einen notariellen Kaufvertrag, die Zahlung und die Eintragung im Grundbuch. In den für diesen Ratgeber gelesenen Vorschriften betreffen die Anforderungen Form und Eintragung, nicht Staatsangehörigkeit oder Wohnsitz. Der Käufer zahlt die landesrechtlich festgelegte Grunderwerbsteuer von 3,5 % bis 6,5 %, je nach Land, sowie Notar- und Grundbuchkosten. Die üblichen praktischen Hürden für Nichtansässige sind Sprache, Identifizierung, Steuernummer und der Zahlungsnachweis; sie werden unten behandelt.

Das rechtliche Gerüst eines Kaufs

Drei Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) prägen jeden Immobilienkauf in Deutschland. Nach § 311b braucht ein Vertrag über die Übertragung oder den Erwerb eines Grundstücks die notarielle Beurkundung; ein ohne sie geschlossener Vertrag wird erst gültig, wenn die Auflassung (die förmliche Einigung über den Eigentumsübergang) und die Eintragung im Grundbuch erfolgt sind. Nach § 925 muss die Auflassung von beiden Seiten bei gleichzeitiger Anwesenheit vor einer zuständigen Stelle erklärt werden, und jeder Notar ist zur Entgegennahme zuständig. Nach § 873 geht das Eigentum erst mit der Eintragung im Grundbuch über, nicht mit der Unterschrift.

Einen privaten Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses durch bloße Unterschrift gibt es also nicht: Der Notar gehört zum Geschäft und ist kein optionales Extra. Payotte listet, bewertet und empfiehlt keine Notare; in der Regel haben Sie es mit einem für das Geschäft gewählten Notariat zu tun, dessen Kosten für den Käufer gesetzlich festgelegt sind (siehe unten).

Staatsangehörigkeit, Wohnsitz und die praktischen Voraussetzungen

Weder § 311b, § 873 oder § 925 BGB noch das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) verlangen vom Käufer, Deutscher zu sein, in Deutschland zu wohnen oder einen Aufenthaltstitel zu besitzen. Eine amtliche Seite, die ein generelles Erwerbsverbot für Ausländer nennt, habe ich nicht gefunden; bei einem bestimmten Objekt (etwa landwirtschaftlichen Flächen) oder einem ungewöhnlichen Käufer wie einer Gesellschaft fragen Sie den Notar, was gilt.

Was ein ausländischer Käufer in der Praxis braucht:

  • Identifizierung. Der Notar muss jede Partei vor dem Geschäft identifizieren (Geldwäschegesetz, § 11 GwG); bringen Sie daher einen gültigen Reisepass oder Personalausweis mit.
  • Eine Steueridentifikationsnummer. Der Notar zeigt den Verkauf dem Finanzamt an, und die Anzeige verlangt die Steuer-Identifikationsnummer von Verkäufer und Käufer (§ 20 GrEStG). Siehe den Ratgeber zur Steuer-ID für Immobilienkäufer.
  • Sprache. Wenn Sie kein Deutsch sprechen, muss der Notar Ihnen die Urkunde übersetzen; siehe notarielle Urkunde in Fremdsprache.
  • Anwesenheit oder Vertretung. Sie können persönlich teilnehmen oder sich vertreten lassen; siehe Immobilienkauf mit Vollmacht.
  • Eine Banküberweisung. Bargeld ist als Zahlung nicht erlaubt; siehe Barzahlungsverbot.

Der Ablauf

Der Notar soll dem Verbraucher als Käufer den Vertragsentwurf zusenden, im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung (§ 17 Abs. 2a BeurkG); ist die Frist kürzer, werden die Gründe in der Urkunde vermerkt. Bei der Beurkundung wird die Urkunde vorgelesen, genehmigt und eigenhändig unterschrieben (§ 13 BeurkG). Danach erlässt das Finanzamt einen Steuerbescheid; die Steuer wird einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig (§ 15 GrEStG). Der Käufer kann erst dann im Grundbuch eingetragen werden, wenn das Finanzamt bestätigt, dass der Eintragung steuerlich nichts entgegensteht; das geschieht, sobald die Steuer gezahlt, sichergestellt, gestundet oder nicht zu zahlen ist (§ 22 GrEStG). Der Notar stellt den Antrag, und die Eintragung im Register schließt den Kauf ab. Zwischenzeitlich wird in der Regel eine Auflassungsvormerkung zum Schutz des Käufers eingetragen; siehe Auflassungsvormerkung.

Was es kostet

Die Grunderwerbsteuer ist der größte Posten und hängt vom Standort der Immobilie ab. Der bundesrechtliche Grundsatz in § 11 GrEStG ist 3,5 %, und die Länder bestimmen ihren Satz selbst. Zwei Beispiele, berechnet für ein Haus für 400.000 €: In Bayern, wo das Finanzamt 3,5 % nennt, beträgt die Steuer 14.000 €; in Nordrhein-Westfalen, wo die Finanzämter 6,5 % nennen, sind es 26.000 €. Die anderen Länder liegen dazwischen; nutzen Sie den Ratgeber zur Grunderwerbsteuer oder den Kaufnebenkosten-Rechner.

Notar- und Grundbuchgebühren richten sich nach der seit dem 1. Juni 2025 geltenden Tabelle des GNotKG. Berechnet auf 400.000 € (Zeile der Gebührentabelle: 785 €): Beurkundung 2,0 = 1.570 €, Vollzug 0,5 = 392,50 € und Betreuung 0,5 = 392,50 €, also 2.355 € zuzüglich 19 % Umsatzsteuer = 2.802,45 € beim Notar. Das Grundbuchamt berechnet für die Vormerkung 0,5 (392,50 €) und für die Eigentumsumschreibung 1,0 (785 €), zusammen 1.177,50 € ohne Umsatzsteuer. Eine Grundschuld für die Finanzierung verursacht eine weitere Gebühr beim Notar und eine beim Grundbuchamt. Die Maklerprovision ist nicht gesetzlich festgelegt; siehe Maklerprovision beim Kauf.

An wen Sie sich wenden können

Der Notar ist der einzige zwingend beteiligte Berufsträger. Ein Rechtsanwalt für Immobilienrecht, der Ihre Sprache spricht, kann den Entwurf vor der Beurkundung mit Ihnen durchgehen; ein Baufinanzierungsvermittler kann Angebote vergleichen, wenn Sie aus dem Ausland finanzieren; ein Immobiliengutachter kann eine unabhängige Einschätzung des Preises abgeben. Payotte veröffentlicht kein Erlaubnisregister für Makler: Für das Gewerbe nach § 34c der Gewerbeordnung gibt es kein öffentliches Register, lassen Sie sich daher die von der örtlichen Behörde erteilte Erlaubnis zeigen.

Häufige Fragen

Kann ein Nichtansässiger ein Haus in Deutschland kaufen?

Die gelesenen Vorschriften knüpfen den Kauf selbst nicht an Wohnsitz oder Staatsangehörigkeit. Der Notar verlangt einen Identitätsnachweis und eine Steuernummer und will sehen, dass die Zahlung über eine Bank erfolgt.

Brauche ich ein deutsches Bankkonto?

Keine gelesene Vorschrift verlangt eines, aber die Zahlung darf nicht in bar erfolgen, und eine Zahlungsbestätigung der Bank ist der übliche Nachweis. Fragen Sie den Notar, wie er die Überweisung belegt haben möchte.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?

Das Gesetz macht beide Parteien zu Steuerschuldnern (§ 13 GrEStG), aber der Vertrag weist sie fast immer dem Käufer zu, und die Urkunde nennt, wer sie trägt.

Wie lange dauert ein Kauf?

Das Gesetz legt nur einige Fristen fest: die Zwei-Wochen-Frist für den Entwurf und die Monatsfrist für die Zahlung nach dem Steuerbescheid. Der Rest hängt von den beteiligten Stellen ab.

Gehört mir die Immobilie mit der Unterschrift?

Nein. Das Eigentum geht mit der Eintragung im Grundbuch über (§ 873 BGB), nach der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung.

Allgemeine Informationen aus den amtlichen Quellen, die auf dieser Seite genannt und datiert sind. Dies ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung: Fragen Sie für Ihre eigene Situation eine zugelassene Fachperson.

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Quellen

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