Immobilienkauf in Deutschland mit Vollmacht

Was das Bürgerliche Gesetzbuch zur Vollmacht sagt

Die Regel ist einfach. Eine Vollmacht wird durch Erklärung gegenüber dem Bevollmächtigten oder gegenüber dem Dritten erteilt, dem gegenüber die Vertretung stattfinden soll (§ 167 Absatz 1 BGB). Die Erklärung bedarf nicht der Form, die für das zugrunde liegende Rechtsgeschäft gilt (§ 167 Absatz 2). Für einen Grundstückskauf, der nach § 311b BGB der notariellen Beurkundung bedarf, könnte die Vollmacht rechtlich also formlos erteilt werden.

Dazu kommen zwei praktische Regeln. Erstens muss der Notar die Vertretungsmacht dokumentieren können: Nach § 12 Absatz 1 BeurkG sollen Vollmachten, die bei der Beurkundung vorgelegt werden, der Urkunde im Original oder in beglaubigter Abschrift beigefügt werden. Zweitens das Grundbuch: Eine Eintragung erfolgt nur aufgrund öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Urkunden (§ 29 Absatz 1 GBO); eine Vollmacht mit bloßer Unterschrift ist daher riskant, sobald die Erklärungen des Bevollmächtigten das Grundbuch erreichen sollen. In der Praxis lässt ein Käufer, der sich vertreten lassen will, die Vollmacht deshalb notariell entwerfen oder zumindest die Unterschrift notariell beglaubigen; die hier gelesenen Quellen nennen das allerdings als Folge dieser beiden Vorschriften und nicht als ausdrückliche Einzelregel. Fragen Sie den Notar, der Ihren Kauf betreut, welche Form er akzeptiert.

Nach § 12 Absatz 2 BeurkG gilt, wenn eine Erklärung als von einem Vertreter abgegeben beurkundet wird, das Vorlegen der Vollmacht vor dem Notar auch als Vorlegen gegenüber der anderen Partei.

Wer handeln darf

Die gelesenen Quellen beschränken nicht, wer bevollmächtigt werden kann. Wichtiger sind die eigenen Pflichten des Notars. Bei Verbraucherverträgen soll der Notar darauf hinwirken, dass die Erklärungen des Verbrauchers persönlich oder durch eine Vertrauensperson abgegeben werden und dass der Verbraucher ausreichend Gelegenheit hat, sich vorab mit dem Text zu befassen; der Entwurf wird üblicherweise zwei Wochen vor der Beurkundung verschickt (§ 17 Absatz 2a BeurkG). Eine Vertrauensperson ist also kein Fremder, den man erst am Tag selbst findet. Wenn Sie jemanden bevollmächtigen, wählen Sie eine Person, mit der Sie den Entwurf gern gemeinsam lesen würden.

Die Auflassung, die förmliche Einigung über den Eigentumsübergang, muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden (§ 925 Absatz 1 BGB). Ob diese Anwesenheit durch einen Bevollmächtigten erfolgen kann, klärt der Notar für Ihre Urkunde.

Eine im Ausland erteilte Vollmacht

Wenn Sie die Vollmacht in Ihrem Heimatland unterschreiben, können deutsche Stellen einen Nachweis verlangen, dass die ausländische Urkunde echt ist. § 438 ZPO überlässt es dem Ermessen des Gerichts, ob eine ausländische öffentliche Urkunde ohne weiteren Nachweis als echt gilt, und bestimmt, dass die Legalisation durch einen deutschen Konsul oder Gesandten als Nachweis genügt (die Vorschrift betrifft den Beweis vor Gericht; Notar und Grundbuchamt wenden ihre eigene Praxis an).

Das Auswärtige Amt führt aus, dass die empfangende deutsche Stelle einen Echtheitsnachweis verlangen kann; ist der Ausstellerstaat Vertragspartei des Haager Übereinkommens vom 5. Oktober 1961, bedürfen öffentliche Urkunden keiner Legalisation mehr, und die Haager Apostille, die eine dafür bestimmte Behörde des Ausstellerstaats erteilt, genügt. Zudem können Übersetzungen weder mit einer Apostille versehen noch legalisiert werden, da Übersetzer keine öffentlichen Urkunden erstellen; Übersetzungen sollten von einem in Deutschland vereidigten oder ermächtigten Übersetzer angefertigt werden. Praktisch ergibt sich folgende Reihenfolge: in Ihrem Land vor einem Notar oder einem vergleichbaren Amtsträger unterschreiben, die Apostille einholen, soweit sie in Betracht kommt, die Übersetzung anfertigen lassen und alles rechtzeitig an den deutschen Notar schicken. Klären Sie mit dem Notar, welche Beglaubigungsstufe er braucht, bevor Sie Kosten verursachen.

Handeln ohne Vertretungsmacht

Wer in Ihrem Namen ohne Vertretungsmacht einen Vertrag schließt, bindet Sie nur, wenn Sie ihn genehmigen (§ 177 Absatz 1 BGB). Fordert der andere Teil Sie zur Erklärung auf, muss sie ihm gegenüber erfolgen, und die Genehmigung kann nur innerhalb von zwei Wochen nach Empfang der Aufforderung erklärt werden; geschieht das nicht, gilt sie als verweigert (§ 177 Absatz 2). Eine Vollmacht schützt also beide Seiten; eine mangelhafte kann einen Kauf in der Schwebe lassen. Lassen Sie einen Bevollmächtigten nicht aufgrund einer Vollmacht unterschreiben, deren Beglaubigung Sie nicht gesehen haben.

Welche Fachleute helfen

Der Notar sagt Ihnen, ob die Vollmacht zur Urkunde passt. Ein Rechtsanwalt für Immobilienrecht kann die Vollmacht entwerfen und ihren Umfang erläutern, ein vereidigter Übersetzer kann sie übersetzen. Payotte bewertet keine Notare.