Deutsche Wohnung vermieten und im Ausland leben

Warum Deutschland besteuert

§ 49 Absatz 1 Nr. 6 EStG führt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21) auf, wenn das unbewegliche Vermögen in Deutschland liegt. § 21 Absatz 1 Nr. 1 erfasst die Vermietung unbeweglichen Vermögens, insbesondere von Grundstücken, Gebäuden und Gebäudeteilen. Eine Wohnung in München, die an einen Mieter vermietet ist, erzeugt also auch dann in Deutschland steuerpflichtige Einkünfte, wenn der Eigentümer nie in Deutschland gelebt hat.

Die Vermietung an einen Angehörigen zu geringer Miete regelt § 21 Absatz 2: Liegt die Miete unter 50 % der ortsüblichen Miete, wird die Nutzung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt; bei 66 % oder mehr der ortsüblichen Miete gilt eine auf Dauer angelegte Wohnungsvermietung als voll entgeltlich. Das ist wichtig, wenn ein Elternteil oder Kind in Ihrer deutschen Wohnung lebt.

Wie ein beschränkt Steuerpflichtiger veranlagt wird

Abzüge. Beschränkt Steuerpflichtige dürfen Betriebsausgaben und Werbungskosten nur abziehen, soweit sie mit den inländischen Einkünften in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen (§ 50 Absatz 1 EStG). Bei der Vermietung sind das Darlehenszinsen, laufende Kosten, Reparaturen, Verwaltung und Abschreibung im Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie. Persönliche Posten wie viele der in § 50 Absatz 1 Satz 4 genannten Sonderausgaben und Freibeträge für Familien stehen nicht zur Verfügung.

Der Grundfreibetrag. § 50 Absatz 1 Satz 2 rechnet den Grundfreibetrag vor Anwendung des Tarifs dem zu versteuernden Einkommen hinzu, sodass die Nullzone für die inländischen Einkünfte faktisch erhalten bleibt. Den Betrag habe ich in den gelesenen Vorschriften nicht gefunden; er ist für jedes Jahr in § 32a EStG festgelegt.

Abschreibung. § 7 Absatz 4 EStG erlaubt die Abschreibung von Gebäuden in gleichen Jahresbeträgen: 3 % pro Jahr für nicht betrieblich genutzte Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, 2 % für solche, die vor dem 1. Januar 2023 und nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt wurden, und 2,5 % für solche, die vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt wurden, jeweils von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden. Stattdessen kann eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer geltend gemacht werden, wenn sie nachgewiesen ist. Der Satz ist anhand des Fertigstellungsdatums in Ihren Kaufunterlagen zu prüfen; siehe den Ratgeber zu Mieteinkünften, Steuer und AfA.

Kein Steuerabzug auf Miete, soweit gelesen. § 50 Absatz 2 bestimmt, dass die Einkommensteuer für Einkünfte, die dem Lohnsteuerabzug, dem Kapitalertragsteuerabzug oder dem Steuerabzug nach § 50a unterliegen, durch den Abzug als abgegolten gilt. Die gelesenen Vorschriften enthalten keine Abzugsregel für gewöhnliche Mieten aus einer Wohnraumvermietung, sodass die Steuer in der Regel nach Ablauf des Jahres im Wege der Veranlagung festgesetzt wird, aufgrund einer Erklärung, die Sie eigenhändig unterschreiben (§ 25 Absatz 1 und 3 EStG). Fragen Sie Ihr Finanzamt oder Ihren Berater, wie die Erklärung aus dem Ausland abgegeben wird.

Als Ansässiger besteuert werden auf Antrag

§ 1 Absatz 3 EStG erlaubt es einer Person mit inländischen Einkünften und ohne Wohnsitz in Deutschland, den Antrag zu stellen, als unbeschränkt Steuerpflichtige behandelt zu werden. Das funktioniert nur, wenn mindestens 90 % der Einkünfte der Person im Kalenderjahr der deutschen Einkommensteuer unterliegen oder die nicht der deutschen Steuer unterliegenden Einkünfte den Grundfreibetrag nicht übersteigen (gekürzt, soweit nach den Verhältnissen im Wohnsitzstaat notwendig und angemessen). Der Nachweis der ausländischen Einkünfte durch eine Bescheinigung der ausländischen Steuerbehörde ist eine weitere Voraussetzung (§ 1 Absatz 3 Satz 5). Wer als einzige nennenswerte Einkünfte die Miete aus einer deutschen Wohnung hat, kann sich qualifizieren; ein Rentner mit hoher ausländischer Rente nicht.

Nummern und Anmeldung

Das Finanzamt braucht Ihre Identifikationsnummer; siehe den Ratgeber zur Steuer-ID. Wenn Sie nie in Deutschland gemeldet waren, beschreibt das BZSt ein Formular für Personen, die nicht in den Melderegistern erfasst sind und das bei einem Finanzamt eingereicht wird. Mieter und Mietverhältnis bleiben von Ihrem Wohnsitz unberührt: Der Schutz des Mieters, etwa die Mietpreisbremse in durch Landesverordnung bestimmten Gebieten, gilt für eine Wohnung in einem bestimmten Gebiet (§ 556d BGB); siehe Mietpreisbremse.

Doppelbesteuerungsabkommen

Deutschland hat Doppelbesteuerungsabkommen, die bestimmen, welcher Staat Mieten aus unbeweglichem Vermögen besteuern darf und wie eine Doppelbesteuerung vermieden wird. Sie werden für das Vereinigte Königreich, die USA und Kanada behandelt in Deutschland–Vereinigtes Königreich, Deutschland–USA und Deutschland–Kanada. Dieser Ratgeber stellt nur die deutsche Seite dar.

Welche Fachleute helfen

Ein Steuerberater, der nichtansässige Eigentümer betreut; ein Makler oder Hausverwalter für das Mietverhältnis; ein Notar nur für Vorgänge wie einen Mietvertrag mit besonderen Bedingungen. Für den Weg über den Makler siehe die Seite zum Immobilienmakler.