Mietpreisbremse: Die 10-Prozent-Grenze bei Neuvermietung

Was die Regel sagt

Wird für eine Wohnung in einem bestimmten Gebiet ein Wohnraummietvertrag geschlossen, darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (definiert in § 558 Abs. 2 BGB) um höchstens 10 % übersteigen (§ 556d Abs. 1). Die Vergleichsmiete bildet sich aus den üblichen Entgelten, die in den letzten sechs Jahren für vergleichbaren Wohnraum in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde vereinbart oder geändert wurden, unter Berücksichtigung von Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, Lage und energetischer Ausstattung. Die meisten Städte veröffentlichen sie in einem Mietspiegel (siehe Mietspiegel).

Als Formel: zulässige Anfangsmiete = Vergleichsmiete × 1,10. Ein Rechenbeispiel, kein Angebot für eine reale Wohnung: Beträgt die Vergleichsmiete für eine Wohnung 900 € im Monat, dürfte die Anfangsmiete in einem bestimmten Gebiet höchstens 990 € betragen, sofern keine Ausnahme greift.

Wer entscheidet, wo sie gilt

Das BGB nennt keine Städte. Nach § 556d Abs. 2 sind die Landesregierungen ermächtigt, Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt durch Rechtsverordnung zu bestimmen. Ein solches Gebiet liegt vor, wenn die ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil davon besonders gefährdet ist. Das Gesetz nennt Beispiele: Mieten, die deutlich stärker steigen als im Bundesdurchschnitt, Mietbelastungen, die deutlich über dem Bundesdurchschnitt liegen, Bevölkerungszuwachs ohne ausreichende Neubautätigkeit oder geringer Leerstand bei hoher Nachfrage. Die Verordnung muss eine Begründung enthalten, die Tatsachen darlegen und angeben, welche Maßnahmen das Land zur Abhilfe ergreift.

Jede Verordnung muss spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten. Nach Angaben der Bundesregierung hat das Verlängerungsgesetz, das am 23. Juli 2025 in Kraft trat, das frühere Ende 2025 um vier Jahre hinausgeschoben. Weil die Liste der Gemeinden von Land zu Land verschieden ist und sich ändern kann, prüfen Sie die aktuelle Verordnung Ihres Landes; eine Regel in der Hauptstadt eines Landes sagt nichts über eine Stadt in einem anderen Land. Die Übersicht nach Bundesland von Payotte ersetzt den Verordnungstext nicht.

Ausnahmen

Vier Fälle erlauben dem Vermieter, mehr als die 10-%-Grenze zu verlangen:

1. Vormiete. War die letzte Miete des Vormieters höher als die zulässige Miete, darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden (§ 556e Abs. 1). Mietminderungen und Mieterhöhungen, die im letzten Jahr vor Ende des Vormietverhältnisses mit dem Vormieter vereinbart wurden, bleiben bei der Ermittlung dieser Vormiete unberücksichtigt.
2. Jüngere Modernisierung. Hat der Vermieter in den drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses modernisiert, darf die zulässige Miete um den Betrag überschritten werden, den eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 erlauben würde (§ 556e Abs. 2).
3. Neubau. Die Bremse gilt nicht für eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde (§ 556f Satz 1).
4. Erstvermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f Satz 2).

Was der Vermieter Ihnen mitteilen muss

Beruft sich der Vermieter auf die Vormiete-Ausnahme oder eine andere Ausnahme, verpflichtet ihn § 556g Abs. 1a, Ihnen unaufgefordert vor Abgabe Ihrer Vertragserklärung mitzuteilen: die Höhe der Vormiete; dass in den letzten drei Jahren modernisiert wurde, dass die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde oder dass es die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung ist. Tut er das nicht, kann er sich nicht auf die Ausnahme berufen. Wird die Auskunft in der vorgeschriebenen Textform nachgeholt, kann er sich erst zwei Jahre nach der Auskunft darauf berufen. Alle Erklärungen nach diesem Abschnitt müssen in Textform erfolgen (§ 556g Abs. 4).

Sie können vom Vermieter auch Auskunft über die Tatsachen verlangen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblich sind, soweit sie nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter sie ohne Schwierigkeiten erteilen kann (§ 556g Abs. 3).

Geld zurückbekommen

Eine Mietvereinbarung über der zulässigen Miete ist nur im Umfang der Überschreitung unwirksam; der Rest des Vertrags bleibt bestehen (§ 556g Abs. 1). Zu viel gezahlte Miete wird nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung zurückgegeben. Sie können sie aber nur zurückfordern, wenn Sie den Verstoß gerügt haben (§ 556g Abs. 2). Rügen Sie mehr als 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses oder erst nach dessen Ende, können Sie nur die Miete zurückfordern, die nach Zugang der Rüge fällig wird. In der Praxis zählt eine frühe Rüge mehr als alles andere.

Staffel- und Indexmiete

Bei einer Staffelmiete wird jede Stufe gesondert geprüft, maßgeblich ist der Zeitpunkt, zu dem die erste Miete dieser Stufe fällig wird (§ 557a Abs. 4); bei einer Indexmiete gilt die Bremse nur für die Anfangsmiete (§ 557b Abs. 4). Siehe Index- und Staffelmiete.

Vorschläge, kein geltendes Recht

Ein Gesetzentwurf der Bundesregierung vom April 2026 („Mietrecht II“) würde unter anderem die Weitergabe von Indexsteigerungen in angespannten Märkten begrenzen und Zuschläge für möblierte Wohnungen regeln. Die Seite des Bundesministeriums der Justiz beschreibt ihn als Entwurf, den das Kabinett am 29. April 2026 beschlossen hat. Er ist vorgeschlagen, nicht in Kraft und darf nicht wie geltendes Recht behandelt werden.

An wen Sie sich wenden

Bei einem Streit über die Vergleichsmiete können ein Immobiliengutachter oder ein Mieterverein helfen; ein Rechtsanwalt für Mietrecht kann die Rüge versenden. Payotte bewertet und empfiehlt keine Einzelpersonen.