Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen: 20 % und 15 %

Wann ein Vermieter eine Erhöhung verlangen kann

Abgesehen von Erhöhungen, denen Sie zustimmen (§ 557 Abs. 1), und von Staffel- oder Indexmieten darf der Vermieter die Miete nur nach den §§ 558 bis 560 BGB erhöhen (§ 557 Abs. 3). Der häufigste Weg ist § 558, die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Drei Voraussetzungen gelten:

• Die Miete muss zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert sein.
• Das Erhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden.
• Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 (Modernisierung und Betriebskosten) bleiben bei diesen beiden Prüfungen unberücksichtigt.

Die Vergleichsmiete wird aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde in den letzten sechs Jahren für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage, einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit, vereinbart oder geändert wurden. Wohnraum mit gesetzlich preisgebundener oder an Förderzusagen geknüpfter Miete bleibt außer Betracht (§ 558 Abs. 2).

Die Kappungsgrenze

Innerhalb von drei Jahren darf sich die Miete bei einer Erhöhung nach § 558 nicht um mehr als 20 % erhöhen (Kappungsgrenze). Erhöhungen wegen Modernisierung und Betriebskosten bleiben bei dieser Berechnung außer Betracht. Der Prozentsatz beträgt 15 %, wenn in einer Gemeinde oder einem Teil davon die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist und das Gebiet bestimmt wurde; die Landesregierungen bestimmen diese Gebiete durch Rechtsverordnung für höchstens fünf Jahre (§ 558 Abs. 3).

Eine Beispielrechnung (eine Formel, kein echter Mietvertrag): Betrug die Miete vor drei Jahren 800 € und ist seither nicht erhöht worden, kann eine Erhöhung nach § 558 bei 20 % bis zu 960 € erreichen (800 × 1,20) oder bei 15 % bis zu 920 € (800 × 1,15), selbst wenn die Vergleichsmiete höher liegt. Liegt die Vergleichsmiete niedriger, gilt der niedrigere Betrag, denn § 558 erlaubt nie mehr als die Vergleichsmiete.

Die Kappungsgrenze gilt nicht, wenn eine Ausgleichszahlung des Mieters für den Wegfall einer Förderung entfallen ist, bis zur Höhe der letzten Zahlung (§ 558 Abs. 4).

Form und Begründung

Das Verlangen muss in Textform gestellt und begründet werden (§ 558a Abs. 1). Das Gesetz nennt mögliche Begründungen: einen Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein begründetes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder mindestens drei vergleichbare Wohnungen (§ 558a Abs. 2). Enthält der Mietspiegel eine Spanne, genügt es, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt (§ 558a Abs. 4). Enthält ein qualifizierter Mietspiegel Angaben für die Wohnung, muss der Vermieter sie auch dann mitteilen, wenn er sich auf ein anderes Begründungsmittel stützt (§ 558a Abs. 3). Ein Verlangen, das diese Anforderungen nicht erfüllt, kann im Rechtsstreit nachgebessert werden, und dem Mieter steht dann weiterhin die volle Überlegungsfrist zu (§ 558b Abs. 3).

Ihre Fristen

Stimmen Sie zu, schulden Sie die erhöhte Miete ab dem Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens (§ 558b Abs. 1). Stimmen Sie nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang zu, kann der Vermieter innerhalb von weiteren drei Monaten auf Zustimmung klagen (§ 558b Abs. 2).

Außerdem haben Sie ein Sonderkündigungsrecht: Bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang des Verlangens können Sie das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen, und die Erhöhung tritt dann nicht ein (§ 561). Dieses Recht gilt für Erhöhungen nach den §§ 558 und 559.

Modernisierungserhöhungen haben eigene Grenzen

Nach einer Modernisierung kann der Vermieter die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen (§ 559 Abs. 1). Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, bleiben ausgenommen (§ 559 Abs. 2). Innerhalb von sechs Jahren darf sich die monatliche Miete nicht um mehr als 3 € je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen; beträgt die Miete vor der Erhöhung weniger als 7 € je Quadratmeter, liegt die Grenze bei 2 € je Quadratmeter (§ 559 Abs. 3a). Für eine neu eingebaute Heizungsanlage, die zudem bestimmte energetische Voraussetzungen erfüllt, setzt das Gesetz für diesen Teil eine niedrigere Grenze von 0,50 € je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren. Es gibt einen Härteeinwand (§ 559 Abs. 4 und 5).

Die Erhöhung muss in Textform erklärt und erläutert berechnet werden (§ 559b Abs. 1); der Mieter schuldet sie ab dem Beginn des dritten Monats nach dem Zugang, und diese Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn die Maßnahme nicht ordnungsgemäß angekündigt wurde oder die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 % übersteigt (§ 559b Abs. 2).

Wo das Land eine Rolle spielt

Das Bürgerliche Gesetzbuch ist Bundesrecht. Je nach Land unterscheidet sich die Liste der Gemeinden mit der 15-%-Grenze: Die Verordnungen erlässt jede Landesregierung. Was für die Städte eines Landes gilt, sagt nichts über ein anderes Land. Suchen Sie die aktuelle Verordnung Ihres Landes heraus oder fragen Sie die Wohnungsbehörde der Gemeinde. Prüfen Sie außerdem, ob Ihr Mietvertrag eine Staffel- oder Indexmiete vorsieht: Dann sind diese Erhöhungen ausgeschlossen oder ersetzt (siehe Index- und Staffelmiete).

Wen Sie hinzuziehen sollten

Ein Mieterverein oder ein auf Mietrecht spezialisierter Anwalt kann prüfen, ob ein Verlangen § 558a genügt. Ein Immobiliengutachter kann sagen, ob der Betrag mit vergleichbaren Mieten übereinstimmt. Payotte empfiehlt keine Einzelpersonen.