Mieterrechte in Deutschland: Was das BGB Ihnen gibt

Die Kernpflichten beider Seiten

Nach § 535 BGB muss der Vermieter die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand erhalten; er trägt auch die auf dem Grundstück ruhenden Lasten. Der Mieter muss die vereinbarte Miete zahlen. Viele der folgenden Schutzvorschriften sind zwingend: Bei den meisten bestimmt das Gesetz, dass eine Vereinbarung zum Nachteil des Mieters unwirksam ist. Eine Klausel in Ihrem Mietvertrag, die darauf verzichten will, bindet Sie nicht.

Die Miete ist zu Beginn der einzelnen Zeitabschnitte und spätestens bis zum dritten Werktag fällig (§ 556b BGB).

Mängel und Mietminderung

Hat die Wohnung einen Mangel, der ihre Tauglichkeit aufhebt, befreit § 536 BGB den Mieter von der Mietzahlung, solange dies dauert. Ist die Tauglichkeit nur gemindert, zahlt der Mieter eine „angemessen herabgesetzte“ Miete. Das Gesetz legt keine Prozenttabelle fest: Es sagt nur, dass eine unerhebliche Minderung außer Betracht bleibt. Eine Minderung wegen eines Mangels, der durch eine energetische Modernisierung entsteht, bleibt drei Monate außer Betracht (§ 536 Absatz 1a). Jede Vereinbarung, die davon zum Nachteil des Mieters abweicht, ist bei Wohnraummietverhältnissen unwirksam (§ 536 Absatz 4).

Der Mieter kann auch Forderungen wegen Reparaturen oder zu viel gezahlter Miete gegen die Miete aufrechnen oder die Miete deshalb zurückbehalten, wenn er dies mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete in Textform ankündigt (§ 556b Absatz 2).

Die Kaution

Eine Mietsicherheit (Mietkaution) ist auf das Dreifache der Monatsmiete ohne als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesene Betriebskosten begrenzt (§ 551 Absatz 1). Sie dürfen sie in drei gleichen Monatsraten zahlen, die erste zu Beginn des Mietverhältnisses. Der Vermieter muss eine Barkaution bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz getrennt von seinem Vermögen anlegen, und die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Kaution. Ein eigener Ratgeber erklärt die Einzelheiten: Mietkaution.

Kündigungsschutz

Ein unbefristetes Wohnraummietverhältnis kann der Vermieter nur mit einem berechtigten Interesse beenden (§ 573 BGB). Das Gesetz nennt drei typische: eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters, den eigenen Bedarf des Vermieters an der Wohnung für sich, Familien- oder Haushaltsangehörige und die Verhinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks. Eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ist ausdrücklich ausgeschlossen. Die Gründe müssen im Kündigungsschreiben angegeben werden, und der Mieter kann wegen einer Härte widersprechen (§§ 574 ff.). Siehe Eigenbedarfskündigung und Kündigungsfristen.

Es gibt Ausnahmen. Der Schutz vor ordentlicher Kündigung gilt nicht für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, und nicht für ein Zimmer in der Wohnung des Vermieters, das dieser einrichtet, sofern es nicht zum dauernden Gebrauch für eine Familie oder einen auf Dauer angelegten Haushalt überlassen wurde (§ 549 Absatz 2). Auch Studenten- und Jugendwohnheime sind von den meisten dieser Regeln ausgenommen (§ 549 Absatz 3). Wohnt der Vermieter in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, erlaubt § 573a die Kündigung ohne berechtigtes Interesse, mit einer um drei Monate verlängerten Kündigungsfrist.

Miethöhe und Mieterhöhungen

Wo eine Landesverordnung einen angespannten Wohnungsmarkt ausweist, darf die Miete zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % übersteigen (§ 556d BGB). Spätere Erhöhungen bis zur Vergleichsmiete sind auf 20 % in drei Jahren begrenzt, in durch Landesverordnung bestimmten Gebieten auf 15 % (§ 558 Absatz 3). Siehe Mietpreisbremse und Kappungsgrenze. Nach einer Erhöhung nach § 558 oder nach einer Modernisierung kann der Mieter außerdem mit Sonderkündigungsfrist kündigen (§ 561): bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erklärung, zum Ablauf des folgenden Monats, und kündigt der Mieter, tritt die Erhöhung nicht ein.

Reparaturen, Modernisierung und Untervermietung

Der Mieter muss erforderliche Erhaltungsmaßnahmen dulden (§ 555a), der Vermieter muss sie aber rechtzeitig ankündigen, es sei denn, sie sind geringfügig oder dringend, und angemessene Aufwendungen ersetzen. Eine Modernisierung muss mindestens drei Monate vor Beginn in Textform angekündigt werden (§ 555c), und der Mieter kann bis zum Ablauf des Monats nach Zugang der Ankündigung einen Härteeinwand erheben (§ 555d).

Haben Sie nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse, einen Teil der Wohnung einem Dritten zu überlassen, dürfen Sie um Erlaubnis bitten (§ 553); der Vermieter kann nur aus wichtigem Grund in der Person des Dritten, wegen Überbelegung oder aus anderen unzumutbaren Gründen ablehnen und kann seine Zustimmung von einer angemessenen Mieterhöhung abhängig machen.

Wenn der Vermieter verkauft

Wird die Wohnung nach der Überlassung an Sie verkauft, tritt der Käufer nach § 566 BGB in das bestehende Mietverhältnis ein („Kauf bricht nicht Miete“). Ihre Rechte und Pflichten bestehen mit dem neuen Eigentümer fort. Werden Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt und verkauft, gelten weitere Schutzvorschriften (eine gesetzliche Beschränkung der Eigenbedarfskündigung und ein Vorkaufsrecht, §§ 577, 577a).

Welche Fachleute helfen

Ein Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht kann Ihren Mietvertrag und Ihre Unterlagen prüfen. Bei Streit über die Höhe der Miete kann ein Immobiliengutachter ein Gutachten zur Vergleichsmiete erstellen. Der Beruf ist unter Immobiliengutachter beschrieben; Payotte empfiehlt keine Einzelpersonen.