Eigenbedarfskündigung: Voraussetzungen, Fristen, Widerspruch

Was das Gesetz sagt

Nach § 573 Abs. 1 darf ein Vermieter ein unbefristetes Mietverhältnis nur bei berechtigtem Interesse kündigen; eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ist ausgeschlossen. § 573 Abs. 2 Nr. 2 nennt den Eigenbedarf als typisches Beispiel: Der Vermieter benötigt die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts. Das Gesetz definiert „Familienangehörige“ nicht und legt nicht fest, wie eng die Beziehung sein muss; es sagt auch nicht, wie ein Gericht beurteilen soll, ob der Bedarf echt ist.

Das BGB verlangt, dass die Gründe für das berechtigte Interesse im Kündigungsschreiben angegeben werden; andere Gründe werden nur berücksichtigt, wenn sie nachträglich entstanden sind (§ 573 Abs. 3). Die Kündigung muss schriftlich erfolgen (§ 568 Abs. 1). Ein Schreiben ohne Begründung erfüllt diese Anforderung nicht; ein Rechtsanwalt oder ein Mieterverein kann prüfen, ob die genannten Gründe ausreichen.

Kündigungsfristen

Es gelten die ordentlichen Fristen (§ 573c Abs. 1): Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen und beendet das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats; für den Vermieter verlängert sie sich um drei Monate nach fünf Jahren und um weitere drei Monate nach acht Jahren seit der Überlassung. Das ergibt drei, sechs oder neun Monate. Siehe die Kündigungsfristen. Eine Vereinbarung, die diese Fristen zum Nachteil des Mieters verkürzt, ist unwirksam (§ 573c Abs. 4).

Zwei Punkte stehen neben dem Eigenbedarf. Ein Vermieter, der in einem Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen selbst wohnt, darf ohne berechtigtes Interesse kündigen, mit drei zusätzlichen Monaten (§ 573a); dann muss kein Eigenbedarf angegeben werden, doch das Schreiben muss sagen, auf welche Vorschrift es sich stützt. Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch und bestimmte Räume innerhalb der Wohnung des Vermieters liegen außerhalb des Schutzes (§ 549 Abs. 2).

Der Härtefallwiderspruch

Der Mieter kann der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (§ 574 Abs. 1). Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann (§ 574 Abs. 2). Bei der Abwägung der Interessen des Vermieters werden nur die im Kündigungsschreiben angegebenen Gründe berücksichtigt, es sei denn, sie sind nachträglich entstanden (§ 574 Abs. 3). Das Recht besteht nicht, wenn ein Grund zur fristlosen Kündigung vorliegt.

Form und Frist. Der Widerspruch muss in Textform erklärt werden, und der Mieter soll auf Verlangen unverzüglich die Gründe mitteilen (§ 574b Abs. 1). Der Vermieter kann die Fortsetzung ablehnen, wenn der Widerspruch ihm nicht spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses zugegangen ist (§ 574b Abs. 2). Der Vermieter soll rechtzeitig auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs hinweisen (§ 568 Abs. 2); hat er das nicht rechtzeitig getan, kann der Mieter noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits widersprechen (§ 574b Abs. 2).

Ergebnis. Der Mieter kann die Fortsetzung so lange verlangen, wie es unter Würdigung aller Umstände angemessen ist; kann dem Vermieter die Fortsetzung zu den bisherigen Bedingungen nicht zugemutet werden, können die Bedingungen angepasst werden. Kommt keine Einigung zustande, entscheidet das Gericht, ob und wie lange das Mietverhältnis fortgesetzt wird; ist ungewiss, wann die Umstände enden, kann es die Fortsetzung auf unbestimmte Zeit anordnen (§ 574a).

Ein Datumsbeispiel (kein realer Fall): Geht die Kündigung des Vermieters nach vier Jahren Mietdauer spätestens am 3. Januar zu, endet das Mietverhältnis am 31. März; der Widerspruch muss dem Vermieter spätestens am 31. Januar zugehen.

Nach Verkauf oder Umwandlung einer Wohnung

Wird eine vermietete Wohnung verkauft, tritt der Käufer in das Mietverhältnis ein (§ 566 Abs. 1). Eine Eigenbedarfskündigung durch den Käufer ist in zwei Fällen nicht sofort möglich, die § 577a regelt:

1. Wurde Wohnungseigentum nach der Überlassung der Wohnung an den Mieter begründet und die Einheit verkauft, kann sich der Käufer erst drei Jahre nach dem Verkauf auf Eigenbedarf (oder auf die Verwertungskündigung) berufen (§ 577a Abs. 1).
2. Wurde die Wohnung nach der Überlassung an eine Personengesellschaft oder mehrere Erwerber veräußert oder belastet, gilt dieselbe Beschränkung, es sei denn, die Erwerber gehören derselben Familie oder demselben Haushalt an oder das Wohnungseigentum war schon vor der Überlassung an den Mieter begründet (§ 577a Abs. 1a).

Die drei Jahre verlängern sich auf bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil davon besonders gefährdet ist und die Landesregierung dies durch Rechtsverordnung für jeweils höchstens zehn Jahre bestimmt hat (§ 577a Abs. 2). Die Dauer hängt also von der Landesverordnung ab. Ob und wie lange Ihre Gemeinde erfasst ist, ergibt sich aus der aktuellen Verordnung Ihres Landes; gehen Sie nicht davon aus, dass eine Regel aus einem anderen Land gilt.

Beim ersten Verkauf nach der Umwandlung hat der Mieter außerdem ein Vorkaufsrecht, wenn der Vermieter an einen Dritten verkauft, es sei denn, der Verkauf geht an einen Familien- oder Haushaltsangehörigen (§ 577). Der Verkäufer muss den Mieter über die Vertragsbedingungen und das Recht unterrichten; der Mieter übt es schriftlich aus (§ 577 Abs. 2 und 3).

Befristete Mietverträge wegen Eigenbedarfs

Ein Vermieter kann eine Befristung nur vereinbaren, wenn er den Grund, etwa Eigenbedarf nach Ablauf der Frist, bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt (§ 575 Abs. 1); andernfalls ist der Vertrag unbefristet. Der Mieter kann vier Monate vor Ablauf fragen, ob der Grund noch besteht (§ 575 Abs. 2).

An wen Sie sich wenden

Ein Mieterverein oder ein Rechtsanwalt für Mietrecht kann ein Kündigungsschreiben und den Widerspruch beurteilen. Payotte empfiehlt keine Einzelpersonen.