Kündigungsfristen im Wohnraummietvertrag

Die gesetzliche Frist

§ 573c Absatz 1 BGB: Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Ein Beispiel: Geht die Kündigung spätestens am 3. März zu, endet das Mietverhältnis am 31. Mai.

Für den Vermieter verlängert sich die Frist nach fünf Jahren um drei Monate und nach acht Jahren um weitere drei Monate seit der Überlassung der Wohnung an den Mieter:

Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters davon abweicht, ist unwirksam (§ 573c Absatz 4). Für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, kann eine kürzere Frist vereinbart werden (§ 573c Absatz 2). Bei möblierten Zimmern innerhalb der Wohnung des Vermieters, die dieser selbst einrichten muss (§ 549 Absatz 2 Nr. 2), muss die Kündigung bis zum 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats erfolgen (§ 573c Absatz 3).

Form

Die Kündigung bedarf der schriftlichen Form (§ 568 Absatz 1). Das Gesetz verwendet für andere Schritte, etwa den Widerspruch (§ 574b), die andere, mildere Kategorie der „Textform“; gehen Sie daher nicht davon aus, dass für eine Kündigung eine E-Mail genügt. Der Vermieter soll außerdem auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs des Mieters wegen einer Härte hinweisen (§ 568 Absatz 2) und muss die Gründe für das berechtigte Interesse im Schreiben angeben (§ 573 Absatz 3).

Was der Vermieter braucht

Ein Vermieter kann einen unbefristeten Mietvertrag nur mit berechtigtem Interesse kündigen, nicht um die Miete zu erhöhen (§ 573 Absatz 1). Beispiele sind eine erhebliche schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters, Eigenbedarf und die Verhinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung (§ 573 Absatz 2). Siehe die Eigenbedarfskündigung.

Zwei Erleichterungen: Wohnt der Vermieter in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, darf er ohne berechtigtes Interesse kündigen, die Frist verlängert sich dann aber um drei Monate (§ 573a Absatz 1). Dasselbe gilt für ein Zimmer innerhalb der Wohnung des Vermieters, sofern nicht § 549 Absatz 2 Nr. 2 eingreift (§ 573a Absatz 2). Das Schreiben muss angeben, dass es sich auf diese Vorschrift stützt (§ 573a Absatz 3).

Wenn Sie widersprechen

Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und die Fortsetzung verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (§ 574). Der Widerspruch muss in Textform erfolgen, und der Vermieter kann die Fortsetzung ablehnen, wenn er nicht mindestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses erklärt wird; hat der Vermieter nicht rechtzeitig auf Möglichkeit, Form und Frist hingewiesen, kann der Mieter noch im ersten Termin des Räumungsprozesses widersprechen (§ 574b).

Besondere Kündigungsrechte des Mieters

• Nach einer Mieterhöhung nach § 558 oder § 559: bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Verlangens, zum Ablauf des darauffolgenden Monats; die Erhöhung gilt dann nicht (§ 561).
• Aus wichtigem Grund ohne Frist (fristlose Kündigung): § 543 erlaubt beiden Seiten die Kündigung aus wichtigem Grund, zum Beispiel wenn der Gebrauch der Wohnung nicht gewährt oder wieder entzogen wird oder der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil davon in Verzug gerät (§ 543 Absatz 2). Bei einer Pflichtverletzung als Grund ist in der Regel zuvor eine Abmahnung oder Fristsetzung nötig (§ 543 Absatz 3). Bei gesundheitsgefährdendem Wohnraum siehe § 569 Absatz 1.
• Tod des Mieters: Tritt keine berechtigte Person ein, wird das Mietverhältnis mit dem Erben fortgesetzt, und Erbe wie Vermieter können innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod und davon erfahren haben, dass niemand eingetreten ist, mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 564).

Zeitmietverträge

Ein Mietvertrag auf bestimmte Zeit ist nur zulässig, wenn der Vermieter nach Ablauf der Zeit die Wohnung für sich, seine Angehörigen oder Haushaltsangehörigen nutzen, sie abreißen oder wesentlich verändern oder instand setzen oder an einen Mitarbeiter vermieten will und dem Mieter den Grund bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Andernfalls gilt der Vertrag als unbefristet (§ 575 Absatz 1). Vier Monate vor Ablauf kann der Mieter fragen, ob der Grund noch besteht, und der Vermieter muss innerhalb eines Monats antworten (§ 575 Absatz 2).

Fristen in der Praxis

Ein Rechenbeispiel (kein realer Fall): Ein Mieter, der seit sieben Jahren in der Wohnung lebt und dessen Kündigung spätestens am 3. Juni zugeht, beendet das Mietverhältnis am 31. August. Eine am selben Tag nach sieben Jahren zugehende Kündigung des Vermieters beendet das Mietverhältnis sechs Monate später, am 30. November (drei Monate plus drei für die Fünf-Jahres-Stufe; die nächste Stufe kommt erst nach acht Jahren).

Bewahren Sie einen Zugangsnachweis auf. Wer das Schreiben früh im Monat verschickt, bleibt innerhalb der Frist.

Welche Fachleute helfen

Ein Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht kann Form und Fristen prüfen. Payotte empfiehlt keine Einzelpersonen.